Định giá đất: Chính sách mới chấm dứt bế tắc?

Quốc hội đang thẩm định dự thảo Nghị quyết sửa đổi cơ chế định giá đất, nhằm minh bạch, khách quan và linh hoạt trong áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Bảng giá đất sẽ được HĐND cấp tỉnh quyết định định kỳ 5 năm, có hiệu lực từ 1/1/2026, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước – người sử dụng đất – nhà đầu tư. Đây là bước đi quan trọng để tháo gỡ vướng mắc sau một năm thi hành Luật Đất đai 2024.

Nhằm tháo gỡ bế tắc kéo dài trong định giá đất, một đề xuất mang tính đột phá đang được trình lên: xây dựng Bảng giá đất dựa trên các tiêu chí rõ ràng như loại đất, khu vực và vị trí. Theo đó, HĐND cấp tỉnh sẽ là cơ quan quyền lực quyết định Bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, dự kiến áp dụng đồng loạt từ ngày 1/1/2026. Động thái này được kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng định giá cảm tính, mang lại sự minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản.

Sáng 29/9, Bộ Tư pháp đã tiến hành thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, một động thái quyết liệt nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc dai dẳng sau một năm thi hành Luật Đất đai năm 2024. Trọng tâm của dự thảo, do Bộ Nông nghiệp và Môi trường soạn thảo, là việc chuẩn hóa và minh bạch hóa phương pháp định giá đất, vốn được coi là nút thắt lớn nhất kìm hãm thị trường bất động sản.

Đề xuất tập trung vào việc áp dụng phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục. Mục tiêu chính là đảm bảo sự trung thực, khách quan, và minh bạch, đồng thời bảo đảm tính độc lập giữa các chủ thể tham gia định giá (tổ chức tư vấn, hội đồng thẩm định) và cơ quan quyết định. Đây là yêu cầu tiên quyết để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Bảng giá đất 5 năm: Nâng cao tính linh hoạt và chính xác

Để giải quyết tình trạng định giá cảm tính, dự thảo đưa ra nhiều thay đổi mang tính đột phá về mặt kỹ thuật và quy trình:

Chuẩn hóa thông tin đầu vào: Dự thảo bổ sung quy định thông tin giá đất đầu vào phải được hình thành trong vòng 24 tháng trở về trước tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất. Thay đổi này đảm bảo sự rõ ràng, thống nhất trong việc lựa chọn dữ liệu, đồng thời tăng tính linh hoạt và phù hợp với yêu cầu quản lý.

Quy trình 5 năm do HĐND quyết định: Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí và do HĐND cấp tỉnh quyết định định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Quy định này thay thế cho chu kỳ 5 năm trước đây, cho phép sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.

Quyền quyết định hệ số điều chỉnh: UBND cấp tỉnh được giao quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1/1 hằng năm. Điều này cho phép sự linh hoạt tối đa trong việc điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực cụ thể khi cần thiết, đặc biệt là khi không còn quy định về giá đất cụ thể.

Những sửa đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra một cơ chế định giá đất ổn định và sát với giá thị trường hơn, là cơ sở then chốt để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí, lệ phí và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị quyết này, nếu được Quốc hội thông qua tại kỳ họp tới, sẽ có hiệu lực thi hành đồng bộ từ 1/1/2026.