Định giá đất: Câu chuyện lợi bất cập hại

Dù hệ thống pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên song đến thời điểm này vẫn còn nhiều bất cập đặc biệt là câu chuyện định giá đất. Có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào khiến các cơ quan quản lý áp dụng các phương pháp khác nhau và cho kết quả khác nhau.

Theo TS. Hồ Đức Phớc, Tổng Kiểm toán Nhà nước, phương pháp định giá đất phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán, nên chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù…, sẽ làm thay đổi giá đất định giá, khiến ngân sách nhà nước thất thu.

Những sơ hở, hạn chế của xác định giá đất không những giữa các phương pháp khác nhau như nêu trên mà còn tồn tại ngay trong từng phương pháp. Vì vậy, việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi và không đủ cơ sở xác định chính xác giá đất.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, bất cập định giá đất khi thu hồi đất là giá đền bù quá xa giá thị trường. Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng gặp khó do người bị thu hồi đất không đồng thuận. Vì thế, khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng…, mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ.

Bên cạnh đó, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và Điều 116, Luật Đất đai có đề cập đến tư vấn giá đất, nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính “áp đặt”. Có thể nói, tất cả các trường hợp (gần như tuyệt đối), giá đất đều thấp xa so với giá thị trường ở cùng thời điểm.

Hệ lụy, nguồn thu từ đất bị thất thoát trong hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở; chỉ định nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án hợp tác công - tư (PPP) theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT); chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước thành công ty cổ phần, thoái vốn nhà nước tại các công ty cổ phần có nhiều quỹ đất giá trị cao.

Thàng 6/2019 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã cho biết, bộ này đã hoàn thành giai đoạn 1 xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai với một số kết quả, như hoàn thành thiết kế hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương phù hợp với Khung kiến trúc Chính phủ điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, kiến trúc Chính phủ điện tử của các địa phương.

Theo kỳ vọng của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi có mạng lưới dữ liệu đó, qua 5 năm, 10 năm sẽ hình thành giá trị trung bình của thị trường. Khi đó, Nhà nước sẽ hình thành khung giá đất, cũng như giá đất thị trường, định giá đất đai sẽ minh bạch hơn, có cơ sở khoa học hơn, đúng phương pháp luận hơn.

Tại Nhật Bản, một trong số các phương pháp được nước này tiến hành là định giá đất công dựa trên cơ sở 1 thửa đất 4 loại giá bao gồm: Giá thực tế trên thị trường, giá theo niêm yết công khai, giá thẩm định thuế thừa kế (giá theo tuyến đường) và giá trị đánh thuế tài sản cố định. Việc định giá đất “1 vật 4 giá” này tùy từng trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi.

Theo đó, Chính phủ sẽ quy định đánh thuế lợi nhuận do giá đất tăng khi chuyển nhượng bằng hình thức đánh thuế lợi nhuận và siết chặt việc đánh thuế chuyển nhượng với đất sở hữu trong thời gian ngắn. Đồng thời, đánh thuế thời gian sở hữu đất; mua trước đất đai tại các khu vực dự định phát triển qua các công ty của Chính phủ thành lập trước khi đất tăng giá do có quy hoạch.

Quan trọng nhất trong việc giải quyết được các vấn đề định giá đất đai cần nắm bắt chính xác xu hướng giá đất và thu thập đầy đủ thông tin liên quan đất đai để làm rõ nguyên nhân biến động giá. Để làm được điều này, phải thiết lập chỉ số giá đất khu vực đô thị, có chế độ công bố giá đất, thu thập thông tin làm rõ nguyên nhân biến động, phân tích thông tin sở hữu đất và các giao dịch đất đai (điều tra thống kê đất và nhà ở), giá cả các giao dịch (điều tra giá giao dịch).