Điều chỉnh giảm dự phóng kết quả kinh doanh năm 2022 của DXG

Mới đây, CTCK KB Việt Nam (KBSV) vừa đưa ra báo cáo cập nhật cho cổ phiếu DXG của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh. Mặc dù kết quả kinh doanh trong 6 tháng đầu năm thấp hơn so với kỳ vọng, KBSV vẫn đánh giá tích cực đối với cổ phiếu Đất Xanh nhờ tiềm năng từ các dự án sắp mở bán, sở hữu quỹ đất đắc địa và kế hoạch phát triển quỹ đất, đồng thời duy trì vị thế số 1 trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

Doanh thu quý 2/2022 của DXG đạt 1.550 tỷ đồng (-56%YoY). Trong đó doanh thu từ chuyển nhượng BĐS đạt 793 tỷ đồng, giảm 68% YoY, đến từ bàn giao dự án St Moritz, Gem Sky World. Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS giảm đáng kể so với cùng kỳ do mức nền cao trong quý 2/2021 (nhờ bàn giao số lượng lớn căn hộ tại dự án Opal Boulevard và Gem Sky World). Doanh thu từ dịch vụ môi giới BĐS đạt 551 tỷ đồng (-37%YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 51%, giảm so với mức 55% của cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 133 tỷ đồng, giảm 56% so với cùng kỳ năm 2021. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ (CĐCTM) đạt 3.342 tỷ VND (-49%YoY) và 403 tỷ VND (-51%YoY).

Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm mới chỉ đạt lần lượt 30% và 29% kế hoạch của doanh nghiệp. Về tình hình tài chính, Công ty đã trả 1.700 tỷ đồng/2.300 tỷ đồng nợ vay đáo hạn trong năm nay trong đó nhiều khoản nợ được thanh toán trước 1-3 tháng. Tỷ lệ nợ vay/TTS tính đến cuối quý 2/2022 là 0.19x, hiện vẫn ở ngưỡng an toàn.

Kết quả bán hàng kì vọng tăng trưởng mạnh kể từ năm 2022

Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm đạt khoảng hơn 100 triệu USD phần lớn đến từ dự án Gem Sky World, bằng 20% kế hoạch mà doanh nghiệp đã đặt ra. Về kế hoạch bán hàng trong các quý tiếp theo, Đất Xanh sẽ tiếp tục bán hàng tại dự án Gem Sky World và mở bán dự án mới trong Quý 4 là dự án Gem Riverside nằm tại Thành phố Thủ Đức với diện tích 6,7ha bao gồm 12 block với số lượng căn hộ được mở bán khoảng 2.200 căn. Dự án sẽ đóng góp đáng kể vào giá trị năm 2022-2023 và bắt đầu được bàn giao ghi nhận doanh thu vào năm 2024. Tổng doanh thu của dự án theo KBSV ước tính vào khoảng 20 nghìn tỷ đồng.

Hai dự án tại Bình Dương là Opal Cityview (quy mô 9.700m2 với khoảng gần 1.500 sản phẩm) và DXH Parkview (quy mô 5ha) sẽ bị đẩy lùi thời gian mở bán sang năm 2023 thay vì Quý 4/2022.

KBSV dự báo tổng giá trị bán hàng trong năm 2022 đạt khoảng 9.249 tỷ đồng (+115%YoY). KBSV điều chỉnh giảm kết quả pre-sales trong năm 2022 so với báo cáo trước so thay đổi thời gian mở bán của các dự án tại Bình Dương sang năm 2023 cũng như thận trọng trước những khó khăn của thị trường như những vấn đề liên quan đến pháp lý và hạn chế tín dụng vào BĐS.

Kế hoạch mở rộng quỹ đất

Gói trái phiếu chuyển đổi 300 triệu USD vẫn đang theo đúng kế hoạch dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay. Nguồn vốn thu được sẽ dùng để mở rộng quỹ đất và phát triển các dự án lớn.

DXG cho thấy kế hoạch mở rộng đầy tham vọng khi liên tục mua các dự án mới tại các tỉnh Vĩnh Phúc, Thanh Hóa, Bình Phước, Hậu Giang. Đây sẽ là động lực tăng trưởng của DXG trong trung và dài hạn.

Dự phóng Kết quả kinh doanh 2022 và 2023

Năm 2022, KBSV điều chỉnh giảm dự phóng kết quả kinh doanh năm 2022 do kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm thấp hơn kỳ vọng và thận trọng hơn trước những tác động của việc kiểm soát các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS đến hoạt động môi giới. Doanh thu ước tính năm 2022 của DXG đạt 8.981 tỷ VND (-11%YoY). Trong đó, doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 5.726 tỷ đồng (-21% YoY) từ bàn giao dự án Gem Skyworld, St. Moritz và Opal Skyline. Doanh thu hoạt động môi giới BĐS đạt 2.872 tỷ VND (+13%YoY). Lợi nhuận gộp đạt 5.389 tỷ đồng (-4%YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 60%, tăng so với năm 2021 do hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt biên lợi nhuận gộp tốt hơn so với năm 2021. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.211 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2021.

Năm 2023, Doanh thu ước tính năm 2023 của DXG đạt 9.791 tỷ đồng (+9%YoY), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 6.168 tỷ đồng (+8%YoY) đến từ dự án Gem Sky World và Opal Skyline. Doanh thu hoạt động môi giới BĐS đạt 3.241 tỷ đồng (+13%YoY). Lợi nhuận gộp đạt 6.223 tỷ đồng (+15%YoY). Theo đó, biên lợi nhuận gộp đạt 64%. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1.362 tỷ đồng (+13%YoY).

Khuyến nghị

Mặc dù kết quả kinh doanh của Đất Xanh trong 6 tháng đầu năm thấp hơn so với kỳ vọng, KBSV vẫn đánh giá tích cực đối với cổ phiếu Đất Xanh nhờ: (1) Kỳ vọng dự án Gem Riverside mở bán vào quý 4/2022 và các dự án tại Bình Dương mở bán vào năm 2023 sẽ đóng góp đáng kể vào doanh số bán hàng của DXG cũng như triển vọng lợi nhuận; (2) Quỹ đất đắc địa trong nội đô TP HCM sở hữu tiềm năng tăng giá tốt; (3) Kế hoạch mở rộng quỹ đất đảm bảo tăng trưởng trong trung và dài hạn và (4) Duy trì vị thế số 1 trong lĩnh vực môi giới BĐS.

Cổ phiếu DXG đã điều chỉnh hơn 45% so với mức đỉnh vào thời điểm tháng 3/2022. KBSV giữ nguyên khuyến nghị Mua đối với cổ phiếu DXG. Sử dụng phương pháp định giá RNAV, KBSV đưa ra giá mục tiêu mới cho cổ phiếu DXG là 39.800 đồng/cp, cao hơn 53% so với giá đóng cửa ngày 14/9/2022. KBSV điều chỉnh giảm giá mục tiêu so với báo cáo trước do: (1) Điều chỉnh số dư tiền và nợ vay vào thời điểm cuối quý 1/2022; (2) Điều chỉnh thời gian mở bán và tiến độ bán hàng tại các dự án Opal Cityview, DXH Parkview và (3) Định giá thấp hơn cho mảng môi giới trước những khó khăn của thị trường BĐS.