Diễn biến lạ của thị trường đất nền

Mặc dù lượng quan tâm đất nền dự án tại các tỉnh, thành đang giảm rõ rệt nhưng giá đất vẫn liên tục tăng, còn đất đấu giá ở các vùng nông thôn liên tục trúng với mức cao gấp 4 - 5 lần giá khởi điểm nhưng sau đó lại liên tiếp bị nhà đầu tư bỏ cọc.

Đất nền dự án giảm lượng quan tâm nhưng giá liên tục tăng

Báo cáo thị trường BĐS Bà Rịa - Vũng Tàu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho biết, so với cùng kỳ năm 2021, lượt quan tâm đến phân khúc đất nền tại địa phương này giảm 34%. Đây cũng là mức giảm sâu nhất trong số các loại hình BĐS chính ở Bà Rịa – Vũng Tàu.

Đáng chú ý là, dù lượng quan tâm suy giảm nhưng mặt bằng giá rao bán đất nền dự án tại tỉnh này vẫn tăng trong 5 tháng đầu năm. Điển hình như đất nền dự án tại thị xã Phú Mỹ đã tăng giá 22% trong 5 tháng đầu năm nay; tại Vũng Tàu tăng giá 13%, tại Long Điền tăng giá 10% và tại Bà Rịa tăng 6%.

Chia sẻ với Tiền Phong, một môi giới lâu năm tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhận định: “Giống như các địa phương khác, gần đây thị trường đất nền tại Bà Rịa – Vũng Tàu đã có dấu hiệu hạ nhiệt, lượng khách hàng gọi điện hẹn đi xem đất nền đã vãn dần. Mặc dù vậy, giá đất nền dự án ở đây vẫn chưa có dấu hiệu giảm, mà có giảm thì chỉ là các lô mà nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nên giảm giá để thoát hàng nhanh, giảm áp lực tài chính.

Còn các khu vực có mặt bằng đẹp, pháp lý rõ ràng, giá vẫn neo ở mức cao, ví dụ như đất nền dự án khu vực Phú Mỹ vẫn ở mức 34 – 36 triệu đồng/m2, còn ở Vũng Tàu vẫn gần 58 – 62 triệu đồng/m2, tùy vị trí của lô…”.

Tại Đồng Nai, trong 5 tháng đầu năm 2022, loại hình BĐS được quan tâm nhất cũng là đất và đất nền dự án. Trong đó, đất nền dự án tại nhiều địa phương của Đồng Nai có giá rao bán trung bình tăng so với cùng kỳ năm trước. Ví dụ như đất nền dự án ở Nhơn Trạch tăng 17%, Long Thành tăng 14%, Trảng Bom tăng 7% và Biên Hòa tăng 3%. “Nhiều nhà đầu tư quan tâm đất nền gần đây đã bớt quan tâm hơn, nhưng mặt bằng giá đất ở đây vẫn cao, thậm chí còn tăng hơn”, một nhà đầu tư tiết lộ.

Qua khảo sát, được biết ở thời điểm hiện tại, đất nền dự án khu vực Nhơn Trạch và Trảng Bom đang dao động trong khoảng 13 – 15 triệu đồng/m2, khu vực Biên Hòa và Long Thành dao động ở mức 19 -22 triệu đồng/m2. Đặc biệt, phân khúc được quan tâm nhất là đất nền dự án có diện tích 100 - 200 m2 với mức giá từ 20 – 33 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, cùng với các thông tin quy hoạch dự án và cầu đường, giá đất nền ở vùng ven Hà Nội tăng chóng mặt, bất chấp các hoạt động “phanh” tín dụng vào thị trường BĐS và gia tăng hoạt động thanh, kiểm tra thuế mua bán nhà, đất.

Khảo sát thực tế, hiện đất thổ cư mặt đường lớn ở khu vực đầu cầu Nhật Tân ở các xã như Vĩnh Ngọc, Bắc Hồng (huyện Đông Anh) có giá trong khoảng 190 – 210 triệu đồng/m2, đất thổ cư mặt đường ở khu vực hai xã Kim Chung, Hải Bối (huyện Đông Anh) có giá từ 31 -50 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Trong khi đó, đất nền ở các khu vực đường Vành đai 4 sẽ đi qua tại huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương có giá trên 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2.

Nhà đầu tư đấu giá đất nông thôn ở mức “trên trời” rồi rầm rộ bỏ cọc

Đối với phân khúc đất đấu giá, mới đây Công ty Đấu giá Hợp danh DHL tổ chức thành công cuộc đấu giá quyền sử dụng 131 lô đất ở tại Khu đô thị Chuôm Nho, thị trấn Nhã Nam (Tân Yên - Bắc Giang), với tổng số tiền trúng đấu giá 317 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm 139 tỷ đồng. Trong đó, lô cao nhất trúng giá là lô biệt thự 374 m2, giá trúng hơn 6,581 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm hơn 2,5 tỷ đồng.

Trước đó, 88 lô đất tại khu đô thị này cũng được đưa ra đấu giá với tổng số tiền trúng 240 tỷ đồng, tăng 92 tỷ đồng so với giá khởi điểm. “Mức giá như trên là quá cao so với mặt bằng hạ tầng của Khu đô thị Chuôm Nho, nên có nguy cơ sẽ nhiều người bỏ cọc”, anh K, nhà đầu tư tham gia cuộc đấu giá nói.

Không chỉ Bắc Giang, nhiều cuộc đấu giá đất tại các tỉnh gần đây đã đẩy giá đất địa phương lên cao. Điển hình như phiên đấu giá 39 lô đất thuộc Khu dân cư Cà Tu, tổ dân phố Làng Dầu, thị trấn Di Lăng, huyện Sơn Hà (Quảng Ngãi), khiến nhiều nhà đầu tư được phen “khiếp vía” vì mức giá trúng cao chót vót. Cụ thể, 39 lô đất có tổng diện tích hơn 5.344m2, tổng giá khởi điểm là hơn 20,4 tỷ đồng.

Buổi đấu giá thu hút hơn 1.000 người mua hồ sơ, kết thúc phiên đấu giá, cả 39 lô đất của huyện miền núi đã được đấu giá thành công, tổng số tiền trúng đấu giá là hơn 44,8 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với tổng giá khởi điểm, vượt xa kế hoạch mà UBND huyện Sơn Hà đề ra.

Đáng chú ý, gần như các lô đất đều được đấu thành công ở mức tăng gấp 2 – 3 lần giá khởi điểm, điển hình như lô hơn 700 triệu đấu thành công ở mức 1,8 tỷ đồng, lô hơn 600 triệu được đấu thành công ở mức hơn 1,8 tỷ đồng (tăng gấp 3 lần).

Tuy nhiên, đi đôi với việc giá đất trúng ở mức cao ngất ngưởng, thì tình trạng bỏ cọc ở các địa phương cũng diễn ra rầm rộ. Điển hình là UBND huyện Diễn Châu (Nghệ An) vừa có quyết định về việc huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá và thu nộp ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng các lô đất tại vùng quy hoạch dân cư các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích, Diễn Mỹ. Lý do huỷ là các hộ gia đình, cá nhân được công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp tiền, nộp không đủ tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy định.

Trong khi đó, thương vụ đấu giá 46 lô đất nông thôn với giá “trên trời” ở thôn Đại Đồng Nhất (28 lô) và thôn Trí Tiến ở huyện Gio Linh (Quảng Trị), với tổng số tiền trúng đấu giá lên đến 62,3 tỷ đồng, trong đó có nhiều lô đất trúng đấu giá ở mức gấp gần 5 lần so với giá khởi điểm cũng gặp tình cảnh tương tự. Bởi đến ngày đóng tiền, chỉ có 5/46 khách hàng nộp đủ tiền cho 5 lô đất. Việc này khiến UBND huyện Gio Linh phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 41 lô đất còn lại.

Theo các chuyên gia, cùng với nhiều yếu tố khác, thì tại các vùng nông thôn, đấu giá đất đang góp phần khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao, khiến việc tiếp cận BĐS của người dân có nhu cầu mua ở thực ngày càng trở nên khó khăn. Do đó, cần tăng cường, đẩy mạnh công tác quản lý, thanh kiểm tra tình trạng tạo sốt đất “ảo”, thông thầu, bắt tay "ngầm" trong các cuộc đấu giá đất nhằm lành mạnh hóa thị trường, kéo giá đất về đúng giá trị thực. Có như vậy, thì thị trường BĐS mới đảm bảo tính minh bạch và tạo được lòng tin đối với các nhà đầu tư trong, ngoài tỉnh và tránh thất thu ngân sách Nhà nước…