Điểm danh các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu cuối năm 2021

Theo báo cáo thị trường trái phiếu quý IV năm 2021 từ CTCP Chứng khoán VNDIRECT (MCK: VND), bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai với 31,2% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ, tương đương 53.991 tỷ đồng.

Mới đây, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) đã ban hành Quyết định hủy bỏ các đợt phát hành trái phiếu có tổng giá trị lên đến 10.030 tỷ đồng của các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn lớn trong lĩnh Bất động sản. Nguyên nhân là do các tổ chức phát hành này có hành hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ; căn cứ quy định tại Luật Chứng khoán năm 2019, Nghị định số 153/2020/NĐ-CP.

Chỉ một ngày sau, lãnh đạo tại Tập đoàn nói trên và lãnh đạo các công ty thành viên, các công ty liên quan đã bị cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi phát hành 09 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỷ đồng để huy động tiền của nhà đầu tư nhưng không sử dụng vào các hoạt động kinh doanh theo hồ sơ phát hành trái phiếu.

Từ đây, dư luận quan tâm hơn đến việc huy động vốn thông qua hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung, trong đó, đặc biệt chú ý đến việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo thị trường trái phiếu quý IV năm 2021 từ CTCP Chứng khoán VNDIRECT (MCK: VND) cho biết, bất động sản là ngành chiếm tỷ trọng lớn thứ hai với 31,2% tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ, tương đương 53.991 tỷ đồng (giảm 38,0% so với quý trước).

Trong đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu giá trị lớn như: CTCP Osaka Garden (4.300 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Sun Valley (3.560 tỷ đồng), CTCP Bách Hưng Vương (2.980 tỷ đồng)… Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ở mức khá cao so với lãi suất tiền gửi, phổ biến trong khoảng 8,7% – 12,5%/năm.

Theo tìm hiểu, tháng 10/2021, CTCP Osaka Garden phát hành thành công 4.300 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư tổ chức trong nước. Tổ chức tư vấn hồ sơ chào bán và bảo lãnh phát hành là CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS).

Trái phiếu có kỳ hạn 2 năm nhằm giúp tổ chức phát hành có nguồn tiền đặt cọc hướng tới nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị Sài Gòn Bình An (SDI).

Trước đó, vào tháng 8/2022, cũng chính Osaka Garden phát hành 3.400 tỷ đồng trái phiếu, cùng với CTCP Hoa Phú Thịnh, CTCP Hoàng Phú Vương phát hành lần lượt 3.130 tỷ đồng và 4.670 tỷ đồng cho mục đích tương tự.

Dự án Sài Gòn Bình An từng thuộc về Tập đoàn Him Lam có tổng diện tích 117 ha nằm ở quận 2 - nay là TP Thủ Đức, TP HCM. Dự án định hướng phát triển thành khu đô thị với tổ hợp shophouse, nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, căn hộ chung cư, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, trường học, siêu thị, bệnh viện… Sài Gòn Bình An bắt đầu được khởi công vào tháng 3/2021 dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2025.

Về phía SDI Corp, đăng ký kinh doanh thay đổi ngày 30/7 cho thấy vị trí Chủ tịch HĐQT đã được chuyển giao từ ông Bùi Đức Khoa sang bà Mai Thị Kim Oanh. Bà Oanh được biết đến là Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Group. Đây là chi tiết khiến người ta liên hệ đến bóng dáng của công ty bất động sản mới nổi đến thương vụ mua lại Khu đô thị Sài Gòn Bình An.

Ngày 17/12/2021, CTCP đầu tư Sun Valley cũng phát hành 3.560 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn 48 tháng. Cùng ngày, CTCP Bách Hưng Vương cũng huy động thành công 2.980 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 12 tháng.

Theo Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, CTCP Bách Hưng Vương được thành lập vào tháng 5/2018 với vốn điều lệ 200 tỷ đồng. Doanh nghiệp này được thành lập bởi ba cổ đông cá nhân, chuyên hoạt động ở lĩnh vực bất động sản và hiện do bà Võ Thị Mận làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật.

CTCP Đầu tư SunValley hoạt động từ tháng 4/2018. Cơ cấu cổ đông Bách Hưng Vương bao gồm: Tổng giám đốc, bà Đinh Thị Ngọc Thanh (SN 1974, sở hữu 75% VĐL); bà Đoàn Thị Thủy (SN 1966, sở hữu 15% VĐL); và bà Trần Thị Thu Hà (SN 1987, sở hữu 10% VĐL). Trong đó, bà Đinh Thị Ngọc Thanh còn là Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật của CTCP Bông Sen (Bông Sen Corp).

Cả hai doanh nghiệp này đều hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Nhưng bản công bố thông tin không nêu cụ thể về lãi suất, mục đích huy động, tài sản đảm bảo hay các đơn vị tham gia tư vấn phát hành trái phiếu…

Ngoài ra, trong tháng cuối năm 2021, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản khác cũng phát hành trái phiếu giá trị lớn như Sovico (1.000 tỷ đồng), Golf Long Thành (1.000 tỷ đồng), Sunbay Ninh Thuận (800 tỷ đồng), Phát Đạt (775 tỷ đồng),...

Golf Long Thành là chủ đầu tư của Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise. (Nguồn: knparadise.com)

Đáng chú ý, hoạt động này nổi lên thực trạng đáng lo ngại, phần lớn các tổ chức phát hành trái phiếu công bố thông tin không đầy đủ về lãi suất, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo, trái chủ, đơn vị thu xếp,...

Trước đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao tại Công ty GBIC cho rằng, do các công ty như Bách Hưng Vương, Sun Valley không công bố thông tin về phía người mua là ai nên cũng không thể biết được liệu có chuyện dòng vốn từ ngân hàng đầu tư vào hay không. Nếu có thì đây là một cách đi vòng để rót vốn vào bất động sản mà không bị Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt như cho vay trực tiếp. Việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết nói chung hay doanh nghiệp ngành bất động sản nói riêng đã được cảnh báo tiềm ẩn nhiều rủi ro không chỉ cho nhà đầu tư cá nhân mà cả các tổ chức tài chính.

Liên quan đến việc rót vốn vào lĩnh vực bất động sản, ngày 18/3/2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng nhằm thực hiện Nghị quyết 11/2022 của Chính phủ. Trong đó, cơ quan này yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư kinh doanh bất động sản, chứng khoán; các dự án BOT, BT giao thông và trái phiếu doanh nghiệp.

Mới đây, Kết luận Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2022 diễn ra vào sáng 4/4/2022, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu các cấp, các ngành cần quyết liệt hơn nữa trong đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhất là trong lĩnh vực phát hành trái phiếu, chứng khoán, bất động sản; đồng thời tăng cường giám sát, kiểm tra, thanh tra, ngăn chặn, phát hiện các vi phạm và vướng mắc về thể chế, cơ chế, chính sách để sửa đổi, bổ sung.