Đề xuất thuế cao hơnvới người bán bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, nghiên cứu bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Mới đây, trên cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, bộ này đã công bố tài liệu họp Đề nghị của Chính phủ về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024; điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023. Trong đó đề cập việc nghiên cứu, rà soát Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Theo tài liệu từ Bộ Tư pháp, Luật Thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 20/11/2007, có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 (được sửa đổi, bổ sung 2 lần vào năm 2012 và năm 2014).

Luật Thuế thu nhập cá nhân đã góp phần quan trọng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư, đảm bảo động viên một cách hợp lý thu nhập dân cư; khuyến khích minh bạch các nguồn thu nhập của cá nhân trong lao động, sản xuất kinh doanh, làm giàu chính đáng. Việc thực hiện chính sách thuế thu nhập cá nhân có tính đến các bước đi phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội và thông lệ quốc tế, nhờ đó đã động viên kịp thời các nguồn lực cho ngân sách nhà nước giải quyết tốt hơn các vấn đề của xã hội. Bên cạnh đó, trong tiến trình phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế, do sự biến động nhanh của kinh tế - chính trị thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng, đã phát sinh một số hạn chế, bất cập cần được nghiên cứu sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm kịp thời tháo gỡ vướng mắc và tạo thuận lợi hơn nữa cho người nộp thuế, đảm bảo tính minh bạch và đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Trên cơ sở báo cáo của các Bộ, ngành, địa phương, các hiệp hội và từ thực tiễn công tác tổ chức thực hiện Luật thuế TNCN 2007 và các Luật sửa đổi, bổ sung Luật thuế TNCN được ban hành trong những giai đoạn sau đó, Bộ Tài chính đã tiến hành rà soát toàn bộ các điều, khoản của Luật (gồm 35 điều), trên cơ sở đó đánh giá mức độ phù hợp, tính khả thi và hiệu quả thực tế của Luật thuế TNCN; đồng thời, đã chỉ ra một số vấn đề vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện chính sách thuế TNCN giai đoạn vừa qua.

Trên cơ sở kết quả đánh giá, rà soát, tham khảo kinh nghiệm các nước, Báo cáo cũng đã đề xuất một số định hướng sửa đổi, bổ sung các quy định cho phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ

Trong thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của nhà nước.

Có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Đức có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Tại thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà, ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm, ở mức 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm, ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.

Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%. Tại Đài Loan, giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua thì thuế suất là 10%. Tại Malaysia thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ trên 3-4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4-5 năm.

Về định hướng sửa đổi, bổ sung, tại Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất...”. Nghị quyết số 62/2022/QH15 ngày 16/6/2022 của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV yêu cầu: “Rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về thuế liên quan đến kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, tăng cường quản lý, chống thất thu thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không làm ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, quyền lợi chính đáng của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản”.

Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bóng bóng bất động sản có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Mức thuế suất cụ thể cũng cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

Đồng thời, cần rà soát để sửa đổi quy định về giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế TNCN, đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) trong thời gian tới.

Theo đánh giá tác động, quy định chính sách thuế điều tiết đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hợp lý sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, bong bóng bất động sản. Việc sửa đổi quy định về xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế, chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường, từ đó đảm bảo nguồn thu NSNN về bất động sản.

Bổ sung quy định cụ thể đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh chứng khoán phái sinh

Khoản 4 Điều 3, Điều 13, Khoản 2 Điều 21, Điều 23 Luật thuế TNCN quy định: Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế; Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán; Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.

Đối với hoạt động chuyển nhượng chứng khoán, thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần với thuế suất 0,1%.

Mặc dù Luật Chứng khoán 2019 quy định chứng khoán bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán phái sinh và các loại chứng khoán khác. Tuy nhiên có sự khác biệt về bản chất giữa chứng khoán cơ sở và chứng khoán phái sinh (CKPS).

Cụ thể, giá trị của CKPS phụ thuộc vào giá trị của một hoặc nhiều loại tài sản cơ sở, do đó, CKPS không có đầy đủ giá trị nội tại gnhư chứng khoán cơ sở. Nhà đầu tư nắm giữ CKPS không được hưởng các quyền cổ đông như khi nắm giữ chứng khoán cơ sở: không có quyền tham dự đại hội đồng cổ đông; không có quyền nhận cổ tức.

Trên thị trường phái sinh không diễn ra các giao dịch chuyển nhượng toàn bộ giá trị giao dịch và chuyển giao tài sản từ bên bán cho bên mua như thị trường cơ sở (trừ hợp đồng tương lai trái phiếu chính phủ chuyển giao vật chất giữ đến ngày đáo hạn). Giá trị của CKPS được khuếch đại lên nhiều lần do hệ số nhân hợp đồng khi thiết kế các sản phẩm CKPS. Việc thanh toán chuyển giao giữa các nhà đầu tư chỉ là giá trị chênh lệch giá (lãi/lỗ).

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các nước đều dần chuyển sang đánh thuế dựa trên thu nhập thực đối với chứng khoán phái sinh (Anh, Pháp, Đức, Lucxembourg, Mỹ, Úc, Nhật Bản, Canada, Thái Lan). Nếu áp dụng phương pháp tính thuế trên giá trị giao dịch thì thuế suất phải linh hoạt đối với từng sản phẩm CKPS (Ấn Độ, Đài Loan) và mức thuế suất phải thấp hơn rất nhiều lần so với mức thuế suất áp dụng cho thị trường chứng khoán cơ sở (Đài Loan thấp từ 150 lần- 600 lần thuế suất trên thị trường phái sinh so với thuế suất trên thị trường cơ sở).

Từ thực tiễn thực hiện thời gian qua, cũng như xu hướng, kinh nghiệm của các nước thời gian gần đây, cần thiết nghiên cứu để quy định riêng về thuế đối với CKPS.

Việc bổ sung quy định riêng về thuế đối với CKPS phù hợp với bản chất hoạt động kinh doanh, giao dịch chứng khoán của cá nhân, phân biệt với chứng khoán cơ sở, qua đó góp phần tăng thu NSNN.