Đề xuất cơ chế đặc thù tăng nguồn cung nhà ở xã hội tại TP HCM

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất TP HCM được lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết dự án xây nhà ở xã hội đồng thời với đồ án quy hoạch để cùng xin ý kiến nhân dân.

Dự thảo hồ sơ xây dựng nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP HCM đang được Bộ Tư pháp thẩm định. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (cơ quan soạn dự thảo) cho biết, đề xuất này nhằm rút ngắn thời gian so với thực hiện tuần tự theo Luật Quy hoạch đô thị; đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư và cấp giấy phép xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung, đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay.

Cơ quan soạn thảo cũng kỳ vọng sẽ gỡ vướng mắc khi làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, tạo điều kiện triển khai nhanh, thu hút thêm nhà đầu tư đưa quỹ đất vào phát triển nhà ở xã hội.

Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, TP HCM dự kiến có 2,5 triệu m2 sàn nhà ở với 35.000 căn. Nhưng hai năm qua, thành phố mới có một dự án nhà ở xã hội hoàn thành với 260 căn. Hầu hết các dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư.

Dự án nhà ở xã hội tại phường Long Trường, TP Thủ Đức, TP HCM đang thi công, tháng 11/2022. Ảnh: Quỳnh Trần

Cơ quan soạn thảo cũng đề xuất, nếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp với quy hoạch chung thì TP HCM được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, chỉ tiêu hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định về nhà ở xã hội.

Nếu quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch phân khu, thành phố cũng được chấp thuận chủ trương đầu tư. Quy hoạch phân khu, chi tiết được phê duyệt trước khi lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và các bước tiếp theo.

Theo quy định của Luật Đầu tư, Nhà nước chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phù hợp quy hoạch nhưng không nêu rõ cấp độ nào. Thực tế triển khai các dự án nhà ở xã hội, nếu tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất thì phải điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, quy định hiện hành không nêu rõ phải điều chỉnh trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư hay không.

Cơ quan soạn thảo đánh giá, nếu thực hiện tuần tự các thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, chấp thuận chủ trương, sẽ kéo dài một đến hai năm.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng muốn UBND TP HCM được phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội trong dự án thương mại ở nơi khác trên địa bàn. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với quỹ đất được hoán đổi trong dự án.

Hiện nay, các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây nhà xã hội. Quy định này bị đánh giá là bất cập vì với dự án nhỏ hoặc nằm trong khu đất có giá trị thương mại rất cao, nếu phải dành quỹ đất xây nhà xã hội sẽ không đảm bảo hiệu quả. Mặt khác, với một số dự án cao cấp, người dân sống trong các căn nhà ở xã hội sẽ gặp khó khăn khi phải trả phí dịch vụ cao. Quỹ đất nhà ở xã hội dàn trải, nhỏ lẻ theo các dự án thương mại cũng không phát huy được sự chủ động, linh hoạt của địa phương.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, qua rà soát 34 dự án nhà thương mại tại TP HCM, có 5 dự án nằm trong khu cao cấp. "Người thu nhập thấp phải vào ở các căn nhà xã hội trong dự án thương mại cao cấp, tính riêng chi phí quản lý, vận hành tòa nhà và dịch vụ thiết yếu khác cũng không phù hợp với thu nhập của họ", cơ quan soạn thảo lập luận.

Theo Sở Xây dựng TP HCM, giai đoạn 2021-2025, toàn thành phố có khoảng 519.000 người dân cần nhà ở xã hội, 5 năm tiếp theo có hơn 524.000 người cần nhà ở xã hội, kể cả công nhân. Thành phố đã bố trí 20 khu đất rộng 38 ha thuộc đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, trong đó nhiều nhất tại quận 12, Bình Tân, Gò Vấp.

TP HCM còn có quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, người thu nhập thấp ở 25 khu đất để xây dự án nhà ở thương mại, với tổng diện tích 57 ha. Trong số này, 14 dự án có đất sạch đang làm thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.