“Đẻ” thêm căn hộ, dân ở chung cư chịu trận

TPHCM có hàng chục dự án xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo hướng tăng số lượng phòng ở, trong khi mọi thiết kế chung cư giữ nguyên, tạo áp lực lớn lên hạ tầng vốn đang quá tải, làm trầm trọng thêm tình trạng kẹt xe, quá tải trường học và công trình xã hội.

Tăng gần gấp đôi

Mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng ban Quản trị chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) nói với PV Tiền Phong, có giàu trí tưởng tượng đến mấy, ông cũng không nghĩ dự án nhà ông mua của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia lại biến tướng đến mức như vậy. Chung cư Khang Gia Tân Hương được phê duyệt năm 2008 với 232 căn hộ. Năm 2010, công trình được khởi công và đưa ra thị trường bán. Trong quá trình xây dựng, Thanh tra Xây dựng quận Tân Phú kiểm tra, phát hiện chủ đầu tư xây sai thiết kế được duyệt. UBND phường Tân Quý, quận Tân Phú lập biên bản, yêu cầu Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia ngưng thi công để xử lý theo quy định. Thế nhưng, mọi việc chỉ được xử lý trên giấy.

Sai phạm chưa được khắc phục, chủ đầu tư còn ngang nhiên “chẻ” nhỏ các căn hộ, làm dự án tăng thêm 57 căn. Các cơ quan quản lý lại lập biên bản vi phạm rồi... bỏ đó. Được dung dưỡng sai phạm, chủ đầu tư tiếp tục “chẻ” nhỏ dự án lần hai, tăng thêm 49 căn, đẩy tổng số căn hộ của dự án từ 232 căn lên 338 căn. Điều đáng nói, thay vì xử lý nghiêm vi phạm của chủ đầu tư, UBND quận Tân Phú và Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM lại chấp thuận điều chỉnh quy hoạch dự án theo đề nghị của chủ đầu tư. Thế nhưng đến đây, chủ đầu tư vẫn chưa chịu dừng lại, sau khi đưa cư dân vào ở, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia tiếp tục “chẻ” nhỏ lần thứ ba, đẩy tổng số căn hộ tăng lên 409 căn.

Khách hàng tiếp tục khiếu nại, yêu cầu Sở Xây dựng TPHCM xử lý dứt điểm, nhưng mọi việc vẫn kéo dài. Một thời gian sau, cư dân tìm hiểu thì phát hiện dự án đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM cho điều chỉnh quy hoạch. Hàng loạt chỉ tiêu quy hoạch trước đây đã bị thay đổi, ví dụ như dự án từ 14 tầng tăng lên 18 tầng; quy mô dân số từ 392 người tăng lên 975 người; mật độ xây dựng từ 43,7% lên 50%; hệ số sử dụng đất từ 4,73 lên 7,0... Việc tùy tiện điều chỉnh quy hoạch của các cơ quan chức năng không chỉ tiếp tay cho sai phạm của các nhà đầu tư mà còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi khách hàng.

Nguyễn Mạnh Hùng cho biết, tại hội nghị nhà chung cư, 100% cư dân chung cư Khang Gia Tân Hương đã đồng ý khởi kiện UBND TPHCM ra tòa vì đã ra quyết định số 6510/UBND vào năm 2013 chấp thuận cho chủ đầu tư thay đổi cơ cấu căn hộ, tăng lên đến 338 căn mà không có sự đồng ý của cư dân. Tuy nhiên, do mức án phí phải nộp quá cao mà quỹ bảo trì đến nay vẫn chưa được Công ty CP Đầu tư và Phát triển Địa ốc Khang Gia bàn giao nên cư dân chưa thực hiện được việc kiện UBND TPHCM tùy tiện điều chỉnh quy hoạch.

“Thang máy kẹt, cống nghẹt, nước yếu, điện chập chờn, bãi giữ xe quá tải... là những gì chúng tôi phải chịu suốt nhiều năm qua, khi số lượng căn hộ tăng gần gấp đôi so với quy hoạch được duyệt ban đầu”, anh Hùng nói.

Tương tự, tại chung cư Samland River View (quận Bình Thạnh, TPHCM) do Công ty CP Địa ốc Samco làm chủ đầu tư, khi ký hợp đồng bán căn hộ, chủ đầu tư cho biết, tầng thượng chung cư làm khu vực tiện ích cho cư dân vui chơi giải trí. Thế nhưng khi nhận nhà, cư dân phát hiện chủ đầu tư lén lút xây thêm nhiều căn hộ ở tầng thượng. Cư dân tố cáo đến chính quyền địa phương, cơ quan phòng cháy chữa cháy nhưng suốt một thời gian dài, các cơ quan này đến kiểm tra rồi bỏ đó, không giải quyết. Sau đó, UBND quận Bình Thạnh ra văn bản thừa nhận, các căn hộ bị xây trái phép từ tháng 7/2016.

Tuy nhiên, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả bằng cách buộc chủ đầu tư nộp vào ngân sách nhà nước số tiền bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép. Như vậy, dự án đã được điều chỉnh quy hoạch, nên 3 căn hộ trên đã được Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM cấp giấy chứng nhận chủ quyền.

Đáng nói, việc điều chỉnh quy hoạch của các cơ quan chức năng đã đẩy cuộc sống của cư dân chung cư Samland River View vào tình trạng nguy hiểm, vì việc cho các công trình xây trái phép được tồn tại đồng nghĩa với việc bít luôn lối thoát hiểm của cư dân. Sau khi cư dân liên tục khiếu nại thì vừa qua, chủ đầu tư giải quyết bằng cách trổ lối thoát hiểm lên... mái chung cư.

Khách hàng mua căn hộ của chung cư Mỹ Đức (phường 21, quận Bình Thạnh, TPHCM) cũng tỏ ra bức xúc vì chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ, làm tăng số lượng phòng ở. Cụ thể là tại các lầu 4, 7, 8, 9, 10, 14… của lô E2, chủ đầu tư đã cắt tường, mở thêm cửa chính một số căn hộ có diện tích lớn và chào bán với diện tích chỉ còn 54m2. Cư dân chung cư Mỹ Đức cho rằng, nhiều căn hộ bị chẻ nhỏ dẫn đến cơ cấu căn hộ và số dân trong chung cư tăng lên, chất lượng dịch vụ giảm xuống. Từ khi phát hiện sự việc, cư dân đã nhiều lần gửi đơn khiếu nại đề nghị chủ đầu tư phải chấm dứt việc “chẻ” nhỏ căn hộ nhưng họ không thực hiện.

Theo tìm hiểu của PV Tiền Phong, trên địa bàn TPHCM có hàng chục dự án xin điều chỉnh cơ cấu, làm tăng hàng ngàn căn hộ. Điển hình như: Chung cư 171 Hoàng Hoa Thám do Công ty CP May Tiến Phát làm chủ đầu tư; Dự án chung cư B3, B4 thuộc cụm chung cư phức hợp cao tầng trong khu 13E Nam Sài Gòn do Công ty Khang Nam làm chủ đầu tư; Dự án Phú Hoàng Anh do Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư…

Ngoài ra, một số dự án khác cũng tự ý “chẻ” căn hộ trước rồi mới tiến hành xin phép sau. Cụ thể như: Dự án Bảy Hiền Tower, Giai Việt Quốc Cường (khối 2, block A1), The Park Residence, Dự án Homyland 2 do Công ty CP Xây dựng Giao thông Thương mại Bảo Sơn làm chủ đầu tư; Chung cư Oriental Plaza do Công ty Sơn Thuận làm chủ đầu tư (chủ đầu tư tự ý xây thêm 43 căn hộ, khiến cư dân ở đây không được cấp sổ đỏ…).

Phá vỡ quy hoạch

Ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban chấp hành Tổng hội Xây dựng Việt Nam nói rằng, việc hợp thức hóa sai phạm cho các dự án “chẻ” nhỏ căn hộ đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch và kết cấu chịu lực công trình. Tất cả các hạng mục như cột, dầm, đà... đều bị thiếu so với một công trình có quy mô lớn hơn; hệ thống cấp thoát nước, điện, phòng cháy chữa cháy... đều không thể gánh vác cho công trình vượt thêm số căn hộ đã được duyệt. Khi dự án tăng số tầng, số căn hộ sẽ làm tăng chỉ tiêu dân số, ảnh hưởng đến quy hoạch vùng đã được các cơ quan chức năng phê duyệt trước đây.

Trao đổi với PV Tiền Phong, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TPHCM khẳng định, hiện nay chúng ta không khó để thấy một số dự án vừa xin phép xây dựng xong, lại đã xin phép điều chỉnh quy hoạch bằng cách giảm diện tích của từng căn hộ xuống để làm tăng số lượng căn hộ lên. Điều này, xét về ngắn hạn có thể đáp ứng được một phần khách hàng có nhu cầu nhà ở. Thế nhưng, về vĩ mô, lâu dài thì ảnh hưởng, tác động tiêu cực đến người mua nhà và môi trường sống, hạ tầng xung quanh.

Cụ thể, đối với người sử dụng căn hộ, phần tiện ích chung (đặc biệt là thang máy, nơi thoát hiểm…) sẽ bị quá tải, bởi khi điều chỉnh xây dựng làm gia tăng số căn hộ, chủ đầu tư đã không thực hiện điều chỉnh phần tiện ích này (công viên, hồ bơi, chỗ để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hệ thống thu gom rác thải...). Cư dân đi lại vất vả, mất thời gian hơn rất nhiều bởi số lượng thang máy không tăng. Cư dân phải ở trên một tòa nhà mà có thiết kế trước đó được tính toán cho 1.000 dân, nay phải chịu lực cho 1.300 dân, sự an toàn của họ có thể bị ảnh hưởng trực tiếp.

Đối với xã hội, việc dễ dàng hợp thức hóa sai phạm cho các dự án “chẻ” căn hộ làm tăng số lượng căn hộ là rất nguy hiểm. Việc này sẽ khiến dân số tại khu vực đó tăng đột biến, hệ thống hạ tầng bị quá tải, phá vỡ quy hoạch, gây kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường thêm nghiêm trọng.

Theo Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng, dự án muốn điều chỉnh cơ cấu căn hộ mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng, phải được sự đồng ý của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng. Thế nhưng, theo khảo sát của PV Tiền Phong, trong việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ hiện nay, từ chủ đầu tư đến cơ quan quản lý đều không tuân thủ quy định này.