Đầy cạm bẫy những mô hình đầu tư bất động sản trong mùa dịch

Trong khi bất động sản (BĐS) đang lao đao vì dịch COVID-19 thì thị trường lại xuất hiện những lời chào mời đầu tư bất động sản với lợi nhuận lên đến gần 40%/năm. Liệu đây có phải là miếng mồi ngon hay là cạm bẫy?

Đầu tư phòng trọ thu lợi nhuận 36%

Tìm cơ hội đầu tư giữa thời buổi khó khăn để không bị lỗ là bài toán đau đầu với nhiều nhà đầu tư BĐS. Do đó, những lời kêu gọi đầu tư với lãi suất cao vọt nhanh chóng thu hút sự chú ý.

Chẳng hạn, trên thị trường mới đây xuất hiện mô hình chào hàng hợp tác cho thuê phòng trọ. Theo lời giới thiệu của môi giới, nhà đầu tư chỉ cần góp vốn khoảng 40 triệu đồng để nhận lợi nhuận hàng tháng 1,2 triệu đồng trong 30 tháng và sau khi kết thúc hợp đồng sẽ hoàn vốn.

Ngoài ra, có một mô hình khác là nhà đầu tư sẽ bỏ ra 600 triệu sở hữu 15 phòng trọ. Hàng tháng, nhà đầu tư sẽ được trả mức lợi nhuận 18 triệu đồng, kéo dài trong 30 tháng. Vốn sẽ được hoàn khi kết thúc hợp đồng. Lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết cho các nhà đầu tư là 36%, hoặc là 25% khi nhà đầu tư thoái vốn sau 12 tháng. Như vậy, chỉ cần bỏ ra 40-600 triệu, sau 2,5 năm có thể thu về khoản lời 36-540 triệu. Đây là mức lợi nhuận hấp dẫn với nhiều người tại thời điểm này.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trong bối cảnh hiện tại, lợi nhuận 36% là mức không tưởng. Cơ chế của các doanh nghiệp áp dụng mô hình này có thể là lấy vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau.

“Không có dự án nhà cho thuê nào có thể đạt tỷ lệ lấp đầy thuận lợi 50-70% thời gian đầu đưa vào khai thác, càng khó đạt tỷ lệ lấp đầy 80-100% trong lúc thị trường bình thường, chưa kể đến dịch bệnh như hiện nay”, ông Hoàng nói.

Cảnh báo rủi ro mua chung bất động sản

Ngoài đầu tư nhà trọ, một hình thức kêu gọi đầu tư khá mới lúc này là mô hình hợp tác kinh doanh hay đầu tư chung BĐS. Một doanh nghiệp BĐS mới đây đã tung ra chương trình tri ân đặc biệt. Khách hàng có thể chọn tham gia gói 1 tỷ đồng, 1,5 tỷ, 2 tỷ hoặc 3 tỷ đồng.

Với mỗi gói, khách hàng sẽ được nhận lãi 35% trong 24 tháng, sau 42 tháng nhận tiền gốc hoặc BĐS có giá trị tương đương cộng thêm nhiều ưu đãi hấp dẫn với giá trị tăng dần theo mức vốn bỏ ra...

Hay một mô hình khác là đầu tư chung sau khi chia dư án thành nhiều phần. Cụ thể, Công ty Revex giới thiệu là mô hình công nghệ đầu tư chung BĐS. Theo đó, một dự án BĐS sẽ được chia nhỏ làm nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia từ 1 triệu đồng cho đến hàng chục tỷ đồng, tùy vào năng lực tài chính của mình. Chẳng hạn 1 căn hộ chung cư Eurowindow River Park có giá niêm yết hơn 1,87 tỷ đồng thì sẽ được chia thành 1.800 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), nhà đầu tư có thể chọn mua từ 1 hoặc nhiều đơn vị trở lên.

Công ty Revex sẽ ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng trong thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng phần BĐS đó cho người khác và Revex sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên.

Sau thời gian 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng thì công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất theo cam kết trước là 15%. Trong thời gian đầu tư, nếu BĐS được công ty bán thì tiền lời sẽ chia đều theo số đơn vị mỗi nhà đầu tư tham gia.

Một đơn vị khác là Công ty CP RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư chung BĐS với số tiền từ 20 triệu đồng. Mỗi BĐS sẽ được chia thành từ 80-150 phần như nhau. Số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào mỗi BĐS. Ví dụ, căn hộ Lovera Vista B.18.16 được chia thành 84 phần, mỗi phần 20 triệu đồng. Còn căn hộ Akari City AK4.06.09 được chia thành 100 phần, mỗi phần 29 triệu.

Tùy theo dự án, RealStake cam kết lợi nhuận tối thiểu hằng năm từ 6-9%. Những BĐS đã hoàn thiện sẽ được cho thuê và lợi nhuận sẽ chia đều cho khách đầu tư. Có 4 hình thức chốt lời là thông qua sàn giao dịch mua bán, bán trực tiếp cho bạn bè, người quen, bán nguyên căn hoặc bán lại cho RealStake với lợi nhuận được cam kết và được ngân hàng bảo lãnh…

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, mô hình đầu tư chung mà các công ty giới thiệu trên theo mô hình Fintech P2P (Person to Person) là sai về pháp lý và rủi ro cao. Nhà đầu tư dù bỏ tiền tham gia thì cũng chỉ sở hữu ảo như mua “vịt trời”.

Trường hợp doanh nghiệp mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS thì vi phạm luật chứng khoán, vì doanh nghiệp huy động vốn cổ phần đại chúng phải được phép của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong khi đó, các nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn, doanh nghiệp muốn làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn hoặc để cổ phần rớt giá tự do còn miếng giấy lộn...

Trong khi đó, các luật sư nói rằng, do hành lang pháp lý của mô hình này chưa có nên người tham gia đứng trước một số rủi ro có thể xảy ra như những hình thức mô hình kinh doanh khác.

"Khi đa số người muốn bán mà chỉ vài người không bán cũng không thực hiện được. Nhà đầu tư không nên chạy theo cam kết lợi nhuận vì điều đó còn phụ thuộc vào từng dự án và uy tín, năng lực của chủ đầu tư", vị luật sư cảnh báo.