MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Đầu tư đất nông nghiệp: Lợi nhuận thấp, rủi ro cao?

Việc mua đất nông nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Hiện nay, đất nông nghiệp ở vùng ven đô đang trở thành “miếng đất vàng” được không ít các nhà đầu tư quan tâm, rót vốn. Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp, đặc biệt là đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Thứ nhất, đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng thì phải đảm bảo các điều kiện sau: Đất phải có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Hơn nữa, đối với trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng lúa, cho dù đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhà đầu tư cũng sẽ không được phép nhận chuyển nhượng nếu không trực tiếp thực hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp (theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013).

Điều này dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất Đai 2013) và việc chuyển nhượng đất, chỉ có thể thực hiện thông qua ký kết hợp đồng viết tay. Việc này sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Thứ hai, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý, nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư còn gặp nhiều khó khăn bởi không phù hợp với quy hoạch. Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng còn phụ thuộc vào quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện. Do đó, dù thuộc trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng cũng vẫn gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Thứ ba, trường hợp nhà đầu tư cố tình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhà đầu tư có thể bị phạt tiền lên đến 20.000.000 đồng (căn cứ khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Bên cạnh đó, các bên tham gia chuyển nhượng còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, cụ thể: Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền và hoàn trả tiền chuyển nhượng, đồng thời phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển nhượng đất không đủ điều kiện trong thời gian vi phạm, số lợi bất hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền xác định.

Để đảm bảo quyền lợi của mình và hạn chế tối đa những rủi ro khi đầu tư mua đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề sau: