Đầu tư chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có rủi ro?

Đề cập đến những khó khăn trong quá trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, lãnh đạo UBND thành phố Hà Nội đã từng ví “cải tạo chung cư cũ như húc đầu vào đá”. Bởi thực tế hơn 10 năm qua, dù thành phố đã rất quyết tâm và đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhưng đến nay mới đạt khoảng 1% trong tổng số hơn 1.500 nhà tập thể cũ.

Thế nhưng, bất chấp những trở ngại trong tiến trình thực hiện, nhiều người dân vẫn đầu tư mua chung cư cũ với hy vọng sẽ được nhận nhà mới và kiếm được nhiều lợi nhuận khi thành phố xây mới lại những khu nhà này. Điều đó khiến giá chung cư cũ luôn ở mức cao, thậm chí có những khu vực giá chuyển nhượng gây “sốc” trên thị trường.

Chung cư cũ đắt hơn giá penhouse

Đã 5 năm trôi qua, dư luận hẳn chưa quên trước thông tin một căn hộ tập thể cũ tầng một diện tích 12 m2 trên phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) được bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương mỗi m2 đất tại đây có giá hơn 583 triệu đồng. Mức giá này còn khiến chính chủ nhà cũng ngạc nhiên bởi họ không tin mình lại có thể bán được căn hộ với mức giá cao như vậy.

Đó là căn hộ tầng một, còn ở các tầng trên, giá cũng không hề rẻ, đều tương đương với chung cao hạng B trên địa bàn Thủ đô. Chị Tâm, chủ một căn hộ tầng 3 của khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông cũng chia sẻ, chị mới bán bất động sản của mình với giá 2,95 tỷ đồng. Căn hộ của chị rộng 45 m2; trong đó, chỉ 24,5 m2 có “sổ đỏ”, cộng thêm 35 m2 sân. Như vậy, nếu chỉ tính theo “sổ đỏ”, mỗi m2 có giá hơn 120 triệu đồng, đắt hơn giá penhouse trong các chung cư cao cấp.

Ở thời điểm hiện nay, mặc dù nhiều người đã có xu hướng tìm mua căn hộ chung cư mới thay vì các khu tập thể cũ, nhưng điều đó không làm hạ nhiệt giá căn hộ tập thể cũ. Cụ thể, một căn hộ tập thể 50 m2 tại phố Hàng Vôi đang được rao bán 3,5 tỷ đồng, tương đương 70 triệu đồng/m2. Tương tự, một căn hộ 40 m2 tại khu D Giảng Võ (Ba Đình) đang được rao bán 2,3 tỷ đồng, tương đương 57,5 triệu đồng/m2.

Một số khu nhà tập thể tại quận Đống Đa như Trung Tự, Phương Mai... có giá “mềm” hơn, dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu tập thể đang xuống cấp nghiêm trọng như Bách Khoa, Thành Công cũng có giá dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Cá biệt, một số khu tập thể vừa “cũ” vừa “nát” như Thành Công hay Kim Liên vẫn ở mức trên 50 triệu đồng/m2, trong khi với cùng tầm tiền trên, người tiêu dùng hoàn toàn có khả năng sở hữu các căn chung cư tầm trung ở nội đô các khu vực như: Tây Hồ, Hoàng Mai, Hà Đông..., hay các phân khúc chung cư cao cấp ở ngoại thành Hà Nội.

Lý giải nghịch lý nhà tập thể cũ dù đã xuống cấp nhưng giá lại cao, thậm chí đắt gấp đôi so với những căn hộ chung cư hạng B hiện đại, một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp cho biết, giá trị của nhà tập thể cũ nằm ở 2 yếu tố, thứ nhất là vị trí đắc địa, thứ hai là “sổ đỏ”. Theo đó, hầu hết các khu tập thể đều nằm ở vị trí rất đẹp, tọa lạc ở các khu đất “kim cương” của Hà Nội, rất gần trường học, bệnh viện lớn.

Hay như ở khu vực phố cổ, dù đất chật người đông nhưng khu vực này lại có đầy đủ mọi tiện ích như điện, đường, trường, trạm, chợ, trung tâm thương mại… Bên cạnh đó, nhiều người mua căn hộ tập thể cho biết, ở đây họ không phải mất các khoản phí dịch vụ. Đặc biệt, nhiều người kỳ vọng việc mua căn hộ tập thể cũ sau này sẽ được hưởng mức đền bù hấp dẫn khi thành phố đầu tư cải tạo lại.

Cân nhắc kỹ trước khi đầu tư

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các khu tập thể cũ có tuổi đời 40 - 50 năm trở lên như Thành Công, Nghĩa Tân, Thanh Xuân… đều nằm ở lõi đô thị, được hưởng sẵn các hạ tầng xã hội, văn hóa, dịch vụ lâu đời của đô thị.

Mặt khác, về chủ trương của Nhà nước, đến một ngày nào đó các khu tập thể này sẽ được cải tạo, đập đi xây lại và những cư dân ở đây sẽ được ở nhà mới với hệ số đền bù từ 1,5 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ. Cũng chính vì 2 yếu tố trên, hiện nay vẫn có một nhóm nhỏ nhà đầu tư tham gia thị trường "ôm hàng” chung cư cũ với mục đích chờ đền bù, sau đó chờ đợi bán lại hoặc cho thuê với giá trị cao.

Lý do khác được anh Phong, một người vừa mua chung cư cũ tại tại khu tập thể Ban Đối ngoại Trung ương, đưa ra là diện tích sử dụng của các căn hộ.

“Thực ra diện tích trên sổ đỏ của các căn hộ tập thể cũ thường chỉ từ 35 - 45 m2, nhưng sau khi cơi nới, diện tích sử dụng có thể lên tới 60 - 70 m2, đáp ứng nhu cầu của một gia đình 4 người. Mức giá 1,8 tỷ đồng cho diện tích này tại Ba Đình là hấp dẫn với tôi”, anh Phong chia sẻ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, do nhiều vướng mắc trong vấn đề thỏa thuận đền bù với người dân liên quan đến cơ chế chính sách nên hầu hết các dự án xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ”.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 1.500 nhà tập thể cũ; trong đó có 42 nhà thuộc diện nguy hiểm, 2 nhà nguy hiểm cấp độ D (mức cực kỳ nguy hiểm), 39 nhà ở cấp độ C và 1 nhà cấp độ B. Đối với 2 nhà tập thể nguy hiểm ở cấp độ D là nhà G6A Thành Công và đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, thành phố Hà Nội đã chỉ đạo các cấp chính quyền phải di dời gấp người dân ra khỏi khu nhà này.

Song đến nay, qua hơn 10 năm triển khai thực hiện, toàn thành phố mới chỉ có 20 khu tập thể cũ được giải tỏa và xây mới, chiếm 1% tổng số nhà tập thể cũ trên địa bàn. Như vậy, Hà Nội cần rất nhiều thời gian để giải quyết 99% dự án còn lại (khoảng 1.500 nhà tập thể cũ). Điều này đồng nghĩa nhiều người dân vẫn đang sinh sống trong các khu nhà đã xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, không bảo đảm chất lượng sống cũng như công tác vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy...

Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, nhiều người chọn mua nhà tập thể cũ vì mong muốn các căn hộ sẽ được cơi nới, đáp ứng nhu cầu sử dụng nhiều hơn. Dù vậy, lý do này cần được xem xét lại bởi tính an toàn.

Tiến sỹ Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh, cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô là việc làm rất khó, vì bảo đảm hài hòa quyền lợi của các bên không phải câu chuyện đơn giản. Trong khi đó, các khu tập thể cũ đều được xây cách đây 40 - 50 năm, tình trạng chung là xập xệ, xuống cấp và nguy cơ mất an toàn rất cao, lối đi nhỏ, thậm chí có những khu rất tối tăm, ẩm thấp, khả năng cải tạo cũng chưa thấy đâu. Phần lớn tại các khu tập thể này đều không có chỗ để xe, người dân phải gửi xe ở khu lân cận hoặc mang vào nhà, kể cả khi căn hộ ở các tầng 3, tầng 4.

Cùng chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, để thực hiện cải tạo loại nhà ở tập thể, chung cư cũ là rất khó khăn. Trong mấy năm trở lại đây, dù thành phố Hà Nội có chủ trương và chỉ đạo quyết liệt nhưng trong quá trình thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc về quy định pháp luật và lợi ích của người dân, nhà đầu tư.

Từ thực tế đó, các chuyên gia khuyến cáo, người tiêu dùng phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền mua loại sản phẩm này, vì không biết khi nào mới có nhà mới và những diện tích cơi nới là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật. Nếu có nhu cầu mua nhà tập thể cũ, người dân nên tìm hiểu thêm về vấn đề pháp lý, tránh việc giao dịch chỉ có giấy viết tay khiến dễ rơi vào tranh chấp, thậm chí mất hoàn toàn quyền lợi đối với nơi ở mình đã mua.