“Đầu tư bất động sản theo phong trào dễ thất bại”

Nhiều người đầu tư bất động sản muốn có lời sau vài tháng để rút ra ngay, hoặc chạy theo phong trào... Như vậy, 90% là thất bại.

Những năm gần đây, nổi lên làn sóng đầu tư lướt sóng vào bất động sản (BĐS) nhiều khu vực được coi là “nóng” trên toàn quốc, nổi bật nhất có thể kể đến Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang. Cũng có nhiều nhà đầu tư kiếm được tiền, nhưng số lượng người thua lỗ vẫn nhiều hơn.

Cụ thể tại ở thời điểm tháng 4/2020 tại Vân Đồn, khu vực một thời thu hút rất nhiều nhà đầu tư bất động sản, giá bất động sản đã có lúc giảm đến 35% so với thời kỳ sốt đỉnh cao, thua lỗ nặng không thể tránh khỏi.

Còn giá bất động sản tại Phú Quốc từ cuối năm 2014 đến năm 2017 đã bị thổi giá lên từ 2 đến 4 lần; sau đó giá giảm, nhiều nhà đầu tư không rút tiền kịp.

Nhiều chuyên gia kinh tế và đại diện doanh nghiệp trong buổi hội thảo hội thảo “Bất động sản Việt Nam 2020 - 2021: Sẵn sàng chu kỳ mới”, do BizLIVE tổ chức mới đây khẳng định rằng cần có cái nhìn dài hạn khi đầu tư bất động sản.

Không phải là cuộc chơi ngắn hạn

Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, về lâu dài BĐS vẫn là kênh hấp dẫn nhất và có khả năng sinh lời cao nhất. Trong thời gian qua, theo ông, nếu nhà đầu tư thua lỗ chủ yếu là do chạy theo phong trào.

Phong trào ở đây là gì? Nhiều người đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, kiểu như vài tháng rồi rút tiền ra ngay chắc chắn sẽ thua lỗ. Ông Quyết cho rằng nếu rút như vậy 90% là thất bại.

Có thể kể đến câu chuyện Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang… Tất cả nhà đầu tư bài bản, xem xét thủ tục pháp lý cho dù là thời điểm yếu nhất… tại thời điểm ấy, nhà đầu tư thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay TP.HCM, dù vùng ven đều có hiệu quả, còn nếu theo phong trào như nói ở trên thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả.

Ông Quyết tin rằng trong những năm tới, thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều lợi thế. Tuy nhiên, với quy trình thủ tục pháp lý hiện nay, việc hoàn thiện dự án BĐS gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ với BĐS đô thị, từ khâu lên dự án cho đến khi đưa ra thị trường, hoàn thiện điện đường trường trạm…, quy trình phải mất ít nhất 3 - 4 năm, với điều kiện luân chuyển tiền một cách có hệ thống. Doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ khó mà theo được với quy trình này.

“Với điều kiện khó khăn như vậy từ nay đến sang năm, vậy sản phẩm ra thị trường sẽ rất ít? Các bạn có thể tìm hiểu số lượng các dự án ra thị trường nay đến năm sau, không nhiều. Mặt khác, qua hai làn sóng dịch Covid, tôi vẫn chưa thấy dấu hiệu giảm giá hay bán phá giá nào cả. Bởi vậy, tôi tin rằng những năm tới, chắc chắn thị trường BĐS còn rất nhiều lợi thế”, Chủ tịch Tập đoàn FLC nói.

Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Việt Nam, cũng chia sẻ quan điểm đầu tư trung và dài hạn với ông Quyết. Theo số liệu thống kê mà ông Quang có được, hiện nay ở Việt Nam, số lượng triệu phú tiền USD dựa trên con số công khai, số lượng người có 1 triệu USD ở Việt Nam khoảng trên 12.000 người. Và 90% số lượng này đều trực tiếp hoặc gián tiếp kinh doanh BĐS.

Đặc biệt trong nhóm 100 người giàu nhất Việt Nam, tức là có trên 30 triệu USD, con số liên quan trực tiếp đến kinh doanh BĐS là 99,1%, và đây là con số đáng suy ngẫm.

Ông Quang khẳng định BĐS không phải cuộc chơi ngắn hạn, việc kiếm tiền ngắn hạn trên thị trường BĐS không bền vững. BĐS là cuộc chơi của trung và dài hạn, như hiện tại cần phải bỏ qua rủi ro từ Covid-19, bởi ông cho rằng chắc chắn rồi người ta sẽ tìm được vắc xin. Theo đó, hãy coi Covid-19 như trạng thái bình thường mới...

Chuyên gia của JLL Việt Nam khuyến nghị nhà đầu tư nên đầu tư trung hạn chứ không ngắn hạn trên thị trường BĐS. Với Việt Nam, trong trung hạn GDP dự báo tăng trưởng tốt, triển vọng trung hạn vẫn rất tốt. Thậm chí ông Quang tin rằng, cũng như ẩn ý về xu hướng của tương lai, nếu 30 năm nữa có thiết bị bay cá nhân thì thị trường BĐS sẽ rất khác. Đó là xu hướng sẽ là tất cả các đô thị vệ tinh sẽ được kết nối, lúc đó sẽ kết nối luôn với trung tâm, khi đó những bất động sản cách 1, 2 tiếng lái xe so với trung tâm thành phố vô cùng hấp dẫn. Chính vì vậy chuyên gia này nhấn mạnh đến quan điểm, tầm nhìn trung và dài hạn khi đầu tư bất động sản.

Nên đầu tư vào BĐS phân khúc nào?

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng khi tính đến các quyết định đầu tư, trước tiên cần biết nhà đầu tư có bao nhiêu tiền, nếu không có nhiều tiền trước tiên vẫn nên gửi ngân hàng bởi lãi suất hiện tại vẫn ổn.

Còn nếu có nhiều tiền hơn một chút thì nhà đầu tư có thể xem xét đến nhiều kênh hơn như vàng, chứng khoán. Còn thực sự có nhiều tiền thì mới nên đầu tư vào BĐS.

“Nếu ít tiền và phải sử dụng đòn bẩy tài chính thì tôi khuyên là chưa nên tham gia vì chúng ta chưa thể biết tình hình Covid đến khi nào được kiểm soát”, ông Đính khuyến nghị.

Nhưng trung và dài hạn, theo ông Đính, BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lợi tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất. Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, thị trường BĐS trong suốt nhiều năm qua, chưa có cuộc khủng hoảng nào mà BĐS giảm giá. Ngược lại, BĐS vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%.

Ngoài ra, BĐS còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi.

Theo chuyê gia này, giá BĐS ở Việt Nam nhìn chung vẫn đang ở mức thấp. BĐS ở những khu vực mới phát triển, và phát triển tốt thì phân khúc đất nền là phân khúc nhà đầu tư có thể xem xét đầu tư.

Với BĐS nghỉ dưỡng, đây là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn để phát triển.

“Chúng tôi cho rằng, trong 5, 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Trên thực tế, chúng tôi ghi nhận BĐS nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng lớn bởi Covid-19 nhưng vẫn nhận được quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư”, vị đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Thời điểm hấp dẫn để xuống tiền?

Tại hội thảo, TS. Cấn Văn Lực lưu ý về một số phân khúc đang được quan tâm là “Second home” và BĐS nhà ở.

Theo chuyên gia này, hiện tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam là 39% cuối năm ngoái, Chính phủ đặt mục tiêu tăng tỷ lệ này lên 50-52% vào năm 2030 nên nhu cầu nhà ở ở Việt Nam còn rất lớn.

BĐS du lịch là một câu chuyện đầu tư lâu dài. Nếu quyết định đầu tư lâu dài thì BĐS du lịch là một kênh đáng lưu ý.

Ông Lực nhấn mạnh thêm rằng lãi suất đi vay để mua nhà hiện nay tương đối hấp dẫn và nhiều khả năng sẽ vẫn tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng tung ra các gói cho vay hấp dẫn với kỳ hạn 9 năm đổ xuống với lãi suất chỉ từ 7-9%/năm. Đây là mức lãi suất khá hấp dẫn.

Về đòn bẩy tài chính, chúng ta có thể chấp nhận đòn bẩy tài chính nhưng không nên quá cao, khoản vay chỉ nên chiếm 30-35% giá trị khoản đầu tư là hợp lý.

"Thời điểm hiện nay có tiền mặt là vua, nhưng cũng là thời điểm xuống tiền cho BĐS tương đối hấp dẫn", ông Lực nhìn nhận.

Cùng quan điểm với ông Lực, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Think Big Group và Lộc Sơn Hà cũng nhấn mạnh đến xu hướng mua ngôi nhà thứ hai đang rất sôi động.

Dẫn tham khảo tại Thái Lan, những bất động sản ở cách khu đô thị lớn khoảng 2 giờ đi xe đều có thể gọi là ngôi nhà thứ hai, ông Hà cho rằng những bất động sản nghỉ dưỡng như của FLC chỉ cách Hà Nội khoảng 2-3 giờ đi xe hoàn toàn có thể là ngôi nhà thứ hai với những người ở Hà Nội có thể về nghỉ cuối tuần sau đó quay lại làm việc.

Ông Hà nhìn nhận, thời điểm hiện tại, bất động sản nghỉ dưỡng giá đang rẻ hơn, lãi suất thấp nhưng do tâm lý lo ngại dịch nên nhiều người e dè, nhưng nếu mua tính ra một vài năm nữa không có giá rẻ như hiện nay.