Đấu giá quyền sử dụng đất: Cần thay đổi phương pháp định giá khởi điểm

Đấu giá đất trực tiếp tưởng chừng như rất công tâm nhưng lại ẩn chứa quá nhiều lỗ hổng cần được rà soát kỹ càng, đặc biệt sau vụ đất Thủ Thiêm xôn xao thời gian qua.

Sáng 3/3 đã diễn ra toạ đàm "Chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất" với sự tham gia của nhiều chuyên gia nhằm đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp luật, phát huy hiệu quả công cụ đấu giá quyền sử dụng đất.

Chủ trương đúng nhưng còn nhiều bất cập

Phát biểu khai mạc Toạ đàm, Tiến sĩ kinh tế Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết đấu giá tài sản công trong đó có quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước nhằm tạo sự bình đẳng, công khai, minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế cơ chế xin cho và đảm bảo nguồn thu tối đa cho ngân sách nhà nước.

"Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chủ trương này trong thời gian qua đã bộc lộ những bất cập lớn. Nổi lên là vụ đấu giá các lô đất vàng tại Thủ Thiêm diễn ra cách đây gần 3 tháng với những diễn biến bất thường, được dư luận hết sức quan tâm và buộc các cơ quan quản lý nhà nước phải vào cuộc", ông chia sẻ.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng mặc dù có mặt tích cực trong cơ chế đấu giá đất hiện nay nhưng đi đôi với đó vẫn còn nhiều khiếm khuyết, thậm chí lỗ hổng, kẽ hở để nhà đầu tư lợi dụng.

Cụ thể, vị Chủ tịch HoREA chia sẻ phương pháp xác định giá đất, định giá đất cụ thể để làm giá khởi điểm đấu giá hoặc để tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện nay còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập.

"Trong giai đoạn 2021, giá đất Bắc Giang, Bắc Ninh cũng thường tăng gấp đôi giá khởi điểm nhưng ở Tp.HCM qua 4 lô đấu giá cho thấy mức trung bình tăng tới 7,9 lần. Cơ chế định giá đất rõ ràng chưa phù hợp", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Theo ông, phương pháp định giá đất hiện nay chưa sát với mục tiêu kỳ vọng của nhà đầu tư trong tương lai. Nói cách khác, định giá đất phổ biến hiện nay vẫn còn thấp do đó khi tham gia đấu thầu việc các nhà đầu tư bỏ giá cao là không vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng đánh giá việc sử dụng phương pháp đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá là không phù hợp với quyền sử dụng đất. Theo quan điểm của ông, phương thức này chỉ phù hợp với việc đấu giá những tài sản như bức tranh, bình cổ, thanh lý tài sản còn với một khu đất phát triển dự án bất động sản do nhà nước sở hữu thì cần áp dụng tương tự Luật Đấu thầu, cần có đánh giá năng lực của nhà đầu tư, năng lực hoàn thiện sản phẩm sau khi trúng thầu.

Đồng quan điểm với Chủ tịch HoREA, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cũng nhận xét cơ chế định giá và phương pháp đầu thấu quyền sử dụng đất như hiện nay là chưa hợp lý.

Cụ thể, TS cho rằng phương thức định giá đất còn nhiều bất cập, rất khó đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý. Giá khởi điểm hiện nay được dựa trên các phương pháp tính toán còn mang tính máy móc, chưa tính hết các yếu tố vị trí đất vàng, kim cương, lợi thế so sánh độc nhất trong tương lai. Nếu không tính đến các yếu tố này thì giá khởi điểm có thể còn thấp, còn giá nhà đầu tư bỏ ra chưa hẳn đã là cao.

Thứ hai là phương thức đấu giá hiện nay còn quá mở, đua nhau đấu giá nhưng lại chưa có hình thức bỏ phiếu kín.

Thứ ba là bất cập còn tồn tại trong quy định năng lực nhà đầu tư, phương thức huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án chưa được đề cập và thiếu tính chặt chẽ.

Cùng với đó, quy định về tiền đặt cọc 20% so với giá khởi điểm nhưng lại không phải so với giá trúng thầu, theo TS cần phải nghiêm túc rà soát lại vấn đề này. Hiện nay theo quy định bỏ cọc chỉ mất 20% giá khởi điểm nên các đơn vị trúng thầu khi thay đổi ý định đều sẵn sàng bỏ cọc đem lại hệ lụy rất lớn về lãng phí, chậm tiến độ và uy tín.

Ngoài ra, vị TS cũng nhận xét việc Luật Đất đai nhận định đất là tài sản trong khi đó Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu đưa ra 2 điều kiện rằng nhà đầu tư, chủ đầu tư phải có dự án sử dụng đất để xây dựng công trình, quy định về tính khả thi của dự án khiến địa phương thường chuộng đưa ra đấu giá đất hơn. Từ đó khiến cho địa phương chỉ mong giá càng cao càng tốt, càng nhanh càng tốt mà không tính toán nếu giá quá cao có thể dẫn tới hệ luỵ gì.

Cần rà soát để sửa đổi luật cho hợp lý

Chuyên gia Kinh tế trưởng của ngân hàng BIDV đề xuất phải thay đổi tư duy nhà lãnh đạo, nâng cao ý thức của địa phương để tính toán đến những hệ luy và tác động đến đời sống địa phương trong tương lai.

Theo đó, cần sửa đổi luật và quy định liên quan như Luật đất đai điều 108, 119 và 120. Cần rà soát lại Luật đầu tư, Luật đấu thầu những vấn đề liên quan đến điều kiện nhà đầu tư, đặt vấn đề công khai minh bạch lên hàng đầu.

Cùng với đó phải sửa lại quy trình, quy định về phương thức định giá, cơ sở để đưa ra mức định giá. Cần liên tục cập nhật để phù hợp với thực tiễn. Theo TS, có 3 cách để đưa ra 1 mức giá khởi điểm hợp lý: Tham khảo giá các bất động sản tương tự, tham khảo những bất động sản đã só tiền lệ hoặc tham khảo từ các công ty định giá chuyên nghiệp.

Doanh nghiệp tham gia đấu giá cũng cần phải trình bày rõ cấu trúc huy động vốn vay từ việc huy động trái phiếu hay vốn tự có. Từ đó suy ra năng lực tài chính thực sự của doanh nghiệp và khả năng hoàn thành dự án thực tế trong tương lai.

"Về kỹ thuật không cấm đoán được, nhưng qua đó có thể thấy được năng lực tài chính và tính khả thi khi doanh nghiệp triển khai dự án. Tôi cũng mong cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ tốt hơn bởi đây là tài sản quốc gia", ông nói.

Bổ sung thêm, ông Lê Hoàng Châu đề xuất phải kiểm tra điều kiện năng lực tài chính, thực hiện dự án của nhà đầu tư khi tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để thực hiện dự án với tài sản công. Phải quy định điều kiện người tham gia đấu giá để không có tình trạng bỏ giá cao rồi không có khả năng thực hiện.

Ngoài ra, ông cũng cho rằng nên áp dụng phương thức đấu giá theo điều 42, 43 luật Đấu giá tài sản của Việt Nam khi đấu giá tài sản là bất động sản để phát triển dự án. Đây là phương pháp đấu giá theo bỏ phiếu kín khi nhà đầu tư đủ tiêu chuẩn, doanh nghiệp nào bỏ cao giá nhất thì trúng đấu giá. Điều này sẽ tạo tính khách quan và công bằng cho quá trình đấu giá để tránh xảy ra tình trạng như đấu giá trực tiếp bằng miệng, so kè tới 140-170 lần để đấu giá.