Đất nền “hạ sốt” nhưng chưa về giá trị thực

Giá đất nền tại nhiều địa phương đã “dứt cơn sốt” sau một thời gian tăng đột biến. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, dù đã hạ nhiệt nhưng giá đất vẫn chưa về đúng giá trị thực.

Giảm 2 - 3 triệu đồng/m2

Tại thị xã Từ Sơn (Bắc Ninh), sau thông tin thị xã này sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh vào cuối năm 2021 thì cơn sốt đất đã "dậy sóng" tăng tới 20 - 30%. Tuy nhiên, tình trạng này chỉ diễn ra trong 1 - 2 tuần, còn hiện tại các giao dịch bất động sản ở đây khá yên ắng, thậm chí giảm.

Được biết, khi có sự tăng giá bất thường, tỉnh ủy, UBND tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo thị xã Từ Sơn nói riêng và các địa phương trong tỉnh rà soát lại tất cả dự án bất động sản; công khai quy hoạch và yêu cầu các đơn vị phải thực hiện đúng quy định.

Cũng như Bắc Ninh, một số địa phương khác như: Bắc Giang, Thanh Hóa, Quảng Ninh… sau khi có các văn bản, chỉ thị dừng tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, công bố rõ quy hoạch để người dân nắm được đầy đủ thông tin, thì giao dịch đất nền cũng dần ổn định lại, không còn cảnh người người tấp nập mua bán, đi xem đất.

Tuy nhiên, theo anh Ngọc - một trong những môi giới bất động sản có tiếng của tỉnh Bắc Ninh, giá đất tại nhiều nơi trong tỉnh vẫn ở mức cao, có chăng chỉ giảm 2 - 3 triệu đồng/m2 so với thời điểm sốt giá.

Nguyên nhân của tình trạng được chuyên gia lý giải, phần lớn do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, khung pháp lý, chế tài xử lý vấn đề còn nhiều lỗ hổng. Trong hầu hết các vụ sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có quy hoạch rõ ràng; người mua thiếu chuyên nghiệp đã tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng.

Kiểm soát giao dịch và dòng tiền

Tuy cơn sốt đất đã hạ nhiệt, nhưng trong bối cảnh có nhiều dòng tiền chảy vào bất động sản như: Tiền chốt lời chứng khoán, vốn FDI… thì không ai dám chắc cơn sốt đất không bùng phát trở lại khi một dự án nào đó được khởi công.

Để giải quyết triệt để, chuyên gia cho rằng, phải có giải pháp hướng đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững; không nên đưa ra giải pháp theo kiểu "phanh gấp" rất dễ dẫn đến đổ vỡ.

Theo đó, giải pháp được nhiều chuyên gia đưa ra là: Đánh vào lợi ích của hoạt động đầu cơ; đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để loại bỏ ý nghĩ “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng”. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, cũng phải chịu mức thuế suất lũy tiến (tùy theo số lượng nhà đất sở hữu). Ngoài ra, cần có sắc thuế đánh trên hành vi người sử dụng đất nhưng chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm loại bỏ tư tưởng “găm” đất, chống đầu cơ. Bên cạnh đó, siết chặt dòng vốn vào bất động sản thứ 2 hoặc thứ 3; có biện pháp nghiêm trong giao dịch này như: Phải đăng ký, đăng ký đúng, nếu ko sẽ bị phạt, hoặc thu hồi; tránh chạy theo đám đông…

Hiện, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và một số ngân hàng thương mại cũng có động thái sẽ giám sát dòng vốn đầu tư vào bất động sản và chứng khoán, dù dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 1,85 triệu tỷ đồng tính tới cuối tháng 3/2021, tăng 3% so với tháng 12/2020, nhưng mức tăng này được đánh giá không cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung (tính tới cuối tháng 3 là 2,93%). Hiện tại, hai lĩnh vực bất động sản và chứng khoán chưa ghi nhận mức tăng đột biến.

Giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua không phản ánh đúng giá trị thật. Dấu hiệu lệch pha cung - cầu đã khiến việc phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để để chặn những cơn sốt, theo một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cần siết chặt và minh bạch hóa thị trường; công tác quy hoạch, dựng “rào cản” pháp lý phải vững chắc, để ngăn chặn kịp thời hoạt động đầu cơ, “thổi giá”, đưa thị trường bất động sản trở về đúng giá trị thực.