Đất không cần công chứng?

Đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với nhiều giao dịch quyền sử dụng đất đang thu hút sự quan tâm lớn. Nếu được thông qua, thay đổi này có thể giúp rút ngắn thủ tục hành chính, song cũng đặt ra bài toán về cơ chế kiểm soát rủi ro đối với loại tài sản có giá trị lớn nhất của nhiều người dân.

Các chuyên gia cho rằng cải cách thủ tục là xu hướng tất yếu khi dữ liệu đất đai được số hóa. Tuy nhiên, việc bãi bỏ công chứng chỉ thực sự hiệu quả nếu có cơ chế thay thế đủ năng lực xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý và phòng ngừa tranh chấp.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến không còn quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Hiện nay, theo Luật Đất đai 2024, người dân vẫn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực cho các giao dịch này. Tuy nhiên, giao dịch bất động sản có nhà ở, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất sẽ vẫn cần công chứng theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Công chứng không chỉ là xác nhận chữ ký mà còn đảm nhiệm vai trò kiểm tra toàn diện. Công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất, nhân thân các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và xác nhận tính tự nguyện của giao dịch. Họ cũng phải xem xét tình trạng pháp lý tài sản và nhận diện dấu hiệu bất thường, giả mạo trong hồ sơ. Vai trò này đặc biệt quan trọng khi đất là tài sản chung vợ chồng, thuộc quyền của nhiều người, hoặc liên quan đến thừa kế. Xác định sai người có quyền định đoạt có thể khiến giao dịch bị tuyên vô hiệu và kéo theo tranh chấp kéo dài.

Nếu bỏ công chứng bắt buộc, dự thảo cần xác định chủ thể nào sẽ thực hiện các khâu kiểm tra. Cơ quan nào sẽ xác minh người ký hợp đồng có đúng là người có quyền chuyển nhượng? Ai sẽ kiểm tra tài sản chung vợ chồng, quyền đại diện, hay quyền của những người cùng sử dụng đất? Cơ quan nào có trách nhiệm nhận diện dấu hiệu giả mạo và xác thực ý chí tự nguyện? Trách nhiệm pháp lý cũng phải được xác định rõ nếu một giao dịch do người không có quyền định đoạt thực hiện hoặc hồ sơ có dấu hiệu giả mạo vẫn được đăng ký.

Nếu chưa có cơ chế đủ khả năng thay thế, rủi ro không tự mất đi mà chỉ chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang quá trình giải quyết tranh chấp. Người nhận chuyển nhượng có thể phải khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi lại tiền hoặc hủy kết quả đăng ký. Chi phí và thời gian xử lý hậu quả có thể lớn hơn đáng kể so với phần thủ tục được cắt giảm.

Để giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời. Dữ liệu đất đai cần kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý, quyền đại diện và quyền định đoạt ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ, không chỉ kiểm tra hình thức.

Không phải mọi giao dịch quyền sử dụng đất có mức độ rủi ro giống nhau. Những trường hợp có chủ thể rõ ràng, dữ liệu xác thực đầy đủ, đất không tranh chấp và không bị hạn chế giao dịch có thể áp dụng quy trình đơn giản hơn. Ngược lại, giao dịch liên quan đến tài sản chung vợ chồng, nhiều người cùng có quyền, thừa kế, đại diện theo ủy quyền hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn cần kiểm soát chặt chẽ. Có thể nghiên cứu phân loại theo mức độ rủi ro thay vì áp dụng một cơ chế giống nhau cho mọi trường hợp.

Cắt giảm thủ tục hành chính là yêu cầu cần thiết, nhưng không nên đồng nghĩa với việc giảm mức độ bảo vệ quyền tài sản. Nếu công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Chỉ khi bảo đảm được điều đó, việc đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại thuận lợi cho người dân mà không tạo thêm rủi ro pháp lý.