Đã có hướng gỡ khó cho cấp sổ đỏ chung cư

Mua nhà nhiều năm nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ là tình trạng phổ biến tại nhiều dự án chung cư hiện nay. Bên cạnh nguyên nhân xuất phát từ sai phạm của chủ đầu tư, của khách hàng thì chính các thủ tục, quy định pháp lý còn cứng nhắc, không phù hợp cũng gây cản trở lớn trong quá trình làm hồ sơ cấp sổ đỏ cho người dân.

Dân vướng…

Việc cấp sổ đỏ tại nhiều dự án chung cư trên cả nước đã được Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan quan tâm, ban hành nhiều văn bản hướng dẫn tháo gỡ. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít chung cư sau nhiều năm dọn về sinh sống, người dân vẫn trong tình trạng mòn mỏi chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu.

Tổ hợp chung cư cao cấp và thương mại Bemes (phường Kiến Hưng, quận Hà Đông, Hà Nội) được phê duyệt xây dựng hai tòa nhà cao tầng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã cố tình xây thêm một tòa nhà 30 tầng và nâng tầng hai tòa nhà CT6A, CT6B, dẫn đến nhiều hộ dân mua phải căn hộ xây không phép, sai phép chưa được cấp sổ đỏ.

Tương tự, tại phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai), tổ hợp 12 tòa chung cư HH Linh Đàm được phê duyệt xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư tự ý xây lên 36 hoặc 40 tầng; hay như dự án nhà ở Đại Thanh ở xã Tả Thanh Oai (huyện Thanh Trì) có sáu khối nhà cao tầng được phê duyệt xây dựng 29 tầng, thực tế chủ đầu tư xây lên 32 tầng. Chưa hết, có chủ đầu tư lại thế chấp "sổ đỏ" khu đất của dự án vào ngân hàng cũng khiến cho nhiều hộ dân không thể hoàn thiện thủ tục để được cấp sổ đỏ.

Tại dự án Star City Lê Văn Lương, cả trăm cư dân đã nhiều lần xuống đường để phản đối chủ đầu tư trong việc không thực hiện đầy đủ các cam kết. Trong đó, việc mòn mỏi chờ sổ đỏ là bức xúc lớn nhất khi đã bỏ ra vài tỷ đồng mua nhà tại dự án này mà quyền sở hữu trên giấy tờ chưa được xác lập chính thức.

Tại một dự án khác tại Hà Đông - chung cư Westa do Công ty cổ phần COMA 18 làm chủ đầu tư, người dân cũng phản ánh việc được nhận bàn giao nhà từ năm 2014 nhưng đến nay họ vẫn chưa được làm sổ đỏ. Qua thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, cư dân mới được biết nguyên nhân là chủ đầu tư đang thế chấp cả toà nhà trong ngân hàng.

Mới nhất, nhiều người dân sống ở chung cư Athena, phường Phương Canh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội căng băngrôn phản ánh chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển đô thị và xây dựng 379 chây ì không chịu trả sổ. Sở Tài nguyên - môi trường Hà Nội cho biết, dự án Athena gồm 2 phần: phần thấp tầng và phần cao tầng. Chủ đầu tư mới nộp tiền sử dụng đất của phần cao tầng, hiện đang nợ phần thấp tầng và tiền phạt nộp chậm.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, đến hết tháng 11/2019, có 135 dự án trên địa bàn Hà Nội còn tồn tại những sai phạm như: xây dựng sai thiết kế, quy hoạch được duyệt; chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính hoặc chưa bàn giao quỹ nhà tầng 1, quỹ nhà 20%, quỹ nhà 30%; tự ý chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp (hoặc chuyển giao giữa công ty mẹ, công ty con). Các dự án này có tổng số hơn 62.200 căn hộ, trong đó, số căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận là 33.204 căn hộ; còn hơn 29.000 căn hộ đang dừng, phải xin ý kiến cơ quan chức năng trước khi cấp giấy chứng nhận nhà ở.

Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Trần Anh Dũng cho biết, nhiều dự án tồn tại vi phạm nhiều năm; người mua nhà đã về ở ổn định, nhiều lần đề nghị được cấp Giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng nhà ở. Thành phố cũng đã có những chỉ đạo cụ thể. Tuy nhiên, hiện hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai còn nhiều điểm chưa đồng bộ trong việc xử lý, cơ quan chức năng không thể làm trái quy định pháp luật, dẫn đến việc cấp GCN cho người mua nhà gặp khó khăn.

Thực tế, theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, hiếm có dự án nào thực hiện đầy đủ các "trình tự, thủ tục" như luật định, nên thường bị cơ quan chức năng "tuýt còi", và việc chậm cấp GCN cho các chủ căn hộ là điều dễ hiểu.

Chủ đầu tư cũng vướng…

Việc chậm cấp sổ đỏ không chỉ do chủ đầu tư thiếu trách nhiệm, để xảy ra vi phạm hoặc do chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước mà còn có nguyên nhân từ phía cơ quan quản lý. Thực tế, trong các thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) và tài sản khác gắn liền với đất luôn đứng top đầu về... chậm muộn.

Trong bảng tổng hợp kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ có nêu rõ vướng mắc về tiến độ thu 5% giá trị hợp đồng còn lại với bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là yếu tố góp phần tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ cho người mua nhà. Tuy nhiên, quy định này cũng gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp.

VNREA cho hay, tại Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Theo đó, VNREA cho rằng, sẽ có hai trường hợp xảy ra. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện thủ tục xin cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua. Thực tế hiện nay, khi tiến hành thủ tục xin cấp GCN cho người mua/khách hàng, chủ đầu tư sẽ gửi Thông báo nộp lệ phí trước bạ cho khách hàng. Tuy nhiên, khi khách hàng không đóng khoản lệ phí này thì chủ đầu tư không hoàn thiện được thủ tục xin cấp GCN. Sau khi chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục xin cấp GCN cho người mua và gửi thông báo đề nghị người mua thanh toán tiền đợt cuối và nhận GCN nhưng người mua không thanh toán và không nhận GCN. Do đó, chủ đầu tư không thu được 5% giá trị còn lại.

Thứ hai là trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục cấp GCN. VNREA cho rằng, hiện chưa có cơ chế quản lý của cơ quan cấp GCN về vấn đề này. Khách hàng có thể tự đi làm thủ tục xin cấp GCN khi chưa thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư và không cần bất kỳ xác nhận nào của chủ đầu tư. Điều đó có nghĩa là khách hàng sẽ nhận GCN trực tiếp từ cơ quan cấp GCN và không thanh toán 5% giá trị còn lại của hợp đồng cho chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành làm GCN, thì có thể bất động sản của khách hàng sẽ được cấp hai GCN.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% giá trị còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định của Sở Tài nguyên - Môi trường, muốn làm được GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các căn hộ phải có đầy đủ phiếu thu, hóa đơn tài chính và bản thanh lý hợp đồng. Do đó, Sở Tài nguyên - Môi trường không làm thủ tục cấp các GCN này được. Như vậy, quy định của luật không triển khai được trong thực tế.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp triển khai một dự án chung cư cao tầng tại Nam Từ Liêm, Hà Nội chia sẻ, với những khách hàng không có nhu cầu nhận GCN quyền sở hữu nhà ở, cũng như không có nhu cầu chuyển nhượng mà chỉ để sử dụng, họ sẽ có rất nhiều lý do để không thanh toán 5% giá trị còn lại cho chủ đầu tư. Vì vậy, việc yêu cầu đóng 5% vào tài khoản ở ngân hàng để bảo đảm cho chủ đầu tư là điều hoàn toàn hợp lý. Dự án có khoảng 1.000 căn hộ và mỗi căn nợ lại khoảng 5% tiền mua nhà thì tổng số tiền chủ đầu tư không thu được lên tới cả trăm tỷ đồng.

"Cuối năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020. Theo đó, đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất nếu không nộp hồ sơ, không cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua làm thủ tục cấp sổ đỏ sẽ bị phạt tùy vào mức độ vi phạm có thể lên đến cả tỷ đồng. Điều này sẽ thúc doanh nghiệp phải có ý thức làm sổ đỏ sớm hơn cho người dân, thế nhưng cũng sẽ áp lực rất lớn nếu làm mà người dân không chịu nộp nốt 5%", vị lãnh đạo này chia sẻ.

Từ kiến nghị của các doanh nghiệp và người dân, VNREA cho rằng, cần bổ sung cơ chế thỏa thuận của các bên, theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về thời điểm thu 5% giá trị hợp đồng còn lại. Nếu không có thỏa thuận, thì 5% này sẽ được đóng khi cơ quan Nhà nước cấp GCN cho người mua. Cùng với đó, cũng phải ban hành văn bản quy định về trách nhiệm/cơ chế xử lý với bên mua trong việc vi phạm thời hạn đóng lệ phí trước bạ và nhận GCN để chủ đầu tư có đủ cơ sở yêu cầu bên mua thực hiện và xử lý dứt điểm nếu bên mua vi phạm.

Với trường hợp khách hàng tự tiến hành thủ tục cấp GCN, VNREA cho hay cần bổ sung văn bản đề nghị của khách hàng về việc tự tiến hành thủ tục cấp GCN và có xác nhận của chủ đầu tư về việc khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán và chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ xin cấp GCN cho bất động sản của khách hàng.