Cung thiếu, cầu tăng, giá nhà đất TP.HCM lập đỉnh mới

Khan hiếm nguồn cung dự án mới khiến giá nhà tại TP.HCM liên tục tăng mạnh. Càng về cuối năm, giá càng diễn biến theo chiều hướng khó đoán trước.

Sau một quý đặc biệt với hơn 10.000 căn được tung ra thị trường, thời điểm cuối năm, nhà đất tại TP.HCM bình lặng hơn khi chỉ có 5-6 dự án chào bán. Nguồn cung mới giảm mạnh trong khi sức mua thời điểm cận Tết tăng cao khiến giá bán bất động sản tại TP.HCM tiếp tục tăng, có thể xem là mạnh nhất trong 3 quý vừa qua.

Bà Trang Bùi - Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam cho biết trong 3 tháng cuối năm, TP.HCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn hộ và chưa đến 150 căn nhà liền thổ đưa vào thị trường. Đây là con số chào bán thấp kỷ lục trong vòng 5 năm trở lại đây. Sự suy giảm này chủ yếu vẫn do điểm nghẽn thủ tục pháp lý khiến gần chục dự án vốn có kế hoạch ra hàng cuối năm đành hoãn sang năm 2020 và chưa biết khi nào mới được cấp phép.

Tương tự, phân khúc nhà liền thổ cũng chịu tác động lớn từ công tác cấp phép triển khai. Bên cạnh đó, quỹ đất khan hiếm khiến các dự án nhà liền thổ quy mô ngày càng nhỏ lại, xét duyệt khó khăn hơn. Sự suy giảm nguồn cung khiến giá bán bất động sản tại TP.HCM đang chạm đỉnh mới với mức tăng vượt qua sự dự đoán của nhiều nhà đầu tư.

Cụ thể, theo JLL Việt Nam, giá căn hộ trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục, gần 60 triệu/m2 (tương đương 2.900 USD/m2), tăng 78,2% so với cùng kỳ năm 2018 và gần đạt mức 40% so với quý 3 vừa qua.

Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình. Không chỉ ở thị trường sơ cấp, giá bán các dự án thứ cấp trước đó cũng tăng thêm gần 23% do nhu cầu tìm mua cao. Tương tự, giá bán sơ cấp nhà liền thổ hiện đạt mức gần 100 triệu/m2, tăng 24,7% so với cùng kỳ 2018.

Lý giải về xu hướng tăng giá mạnh của thị trường nhà đất TP.HCM, chuyên gia JLL nhìn nhận, yếu tố sức mua tác động khá lớn đến đỉnh giá mới của thị trường TP.HCM. Cuối năm luôn là thời điểm sức mua của thị trường tăng trưởng mạnh, kiều hối đổ về nhiều nhưng người mua lại không có nhiều sự lựa chọn.

Phân khúc trung cấp, bình dân vốn chủ đạo về sức mua nhưng gần như không có nguồn hàng mới. Do đó, cả chủ đầu tư dự án cũ và dự án mới đều tự tin tung ra mức giá bán cao hơn.

Nhìn nhận về thị trường trong các tháng tới đây, giới chuyên gia cho rằng, đà tăng giá khó có thể dừng lại. Nguồn cung tương lai đang rất khó đoán. Dự tính sắp tới sẽ có khoảng 30.000-35.000 căn hộ mở bán, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính.

Tuy nhiên đây chỉ là con số mang tính tham khảo do nguồn cung này sẽ có nhiều biến động trước động thái kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng của Chính phủ, nhiều dự án có thể sẽ không ra được hàng như dự kiến.

Khi mà nhu cầu mua nhà vẫn tiếp tục tăng trong tương lai, nguồn cung thiếu đa dạng sẽ càng tạo động lực đẩy giá bán tăng cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Trong dài hạn, việc giá bán tăng cao có thể khiến một bộ phận người mua khó tiếp cận với thị trường này. Giá bán tăng cũng kéo hiệu suất cho thuê giảm xuống làm cho kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn.

Với nhà đầu tư vốn mỏng, lựa chọn duy nhất là rời bỏ khu vực trung tâm TP.HCM, chủ động tiếp cận các quỹ đất mới theo hướng mở rộng ra các khu vực ngoại vi.