Cú sốc "ngáo giá" bóp nghẹt đất nội đô

Thị trường nhà thổ cư Hà Nội đang rơi vào một trạng thái giằng co nghẹt thở khi giá chào bán liên tục thiết lập những cột mốc không tưởng, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Việc nhà trong ngõ nhỏ bị đẩy giá lên mức 200 - 250 triệu đồng/m2 đã vô tình tạo ra một "bức tường tài chính" ngăn cản mọi giao dịch thực tế, khiến thị trường chìm sâu vào trạng thái đóng băng dù nhu cầu ở vẫn rất lớn.

Sự sụt giảm hơn 1/3 lượng giao dịch trong năm qua là lời cảnh báo đanh thép cho tâm lý "găm hàng neo giá" của các chủ nhà, đồng thời đẩy đội ngũ môi giới vào kịch bản chuyển nghề hàng loạt khi khách hàng bắt đầu quay lưng với nhà đất nội đô.

Thị trường nhà thổ cư tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn “nguội sóng” sau thời gian tăng nóng. Dù nhu cầu ở thực vẫn tồn tại, khoảng cách giữa giá chào bán và khả năng chi trả ngày càng nới rộng, khiến nhiều giao dịch rơi vào trạng thái đình trệ.

Chỉ trong một năm, mặt bằng giá đã tăng 20–40%, đẩy nhiều khu vực lên mức kỷ lục. Tại Long Biên, giá phổ biến dao động 140–250 triệu đồng/m²; ở Nam Từ Liêm hay Hà Đông, nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ cũng được rao bán tới 200–250 triệu đồng/m². Với diện tích phổ biến 40–60m², tổng giá trị mỗi căn dễ dàng chạm ngưỡng 9–15 tỷ đồng.

Mức giá này vượt xa tốc độ tăng thu nhập, khiến người mua ở thực gần như bị “gạt ra ngoài”. Ngưỡng phổ biến 6–8 tỷ đồng/căn trở thành rào cản lớn, buộc nhiều người chuyển hướng sang căn hộ chung cư – nơi tổng giá trị thấp hơn và pháp lý rõ ràng hơn.

Dữ liệu thị trường cho thấy sự dịch chuyển này ngày càng rõ. Dù giá chung cư cũng tăng, tổng giá trị vẫn thấp hơn đáng kể so với nhà thổ cư. Kéo theo đó, thanh khoản của phân khúc nhà đất giảm sâu, số lượng giao dịch năm 2025 sụt mạnh so với trước.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc giá tăng nhanh hơn khả năng chi trả. Trong khi đó, phần lớn chủ nhà vẫn giữ tâm lý “neo giá”, kỳ vọng vào triển vọng dài hạn, khiến thị trường rơi vào thế giằng co: bên bán không giảm, bên mua không chấp nhận.

Nguồn cung cũng không thực sự dồi dào. Quy định tách thửa ngày càng chặt, cộng với tâm lý giữ hàng chờ giá cao, khiến lượng sản phẩm đưa ra thị trường bị hạn chế. Khi cung không tăng mà giá vẫn neo cao, áp lực càng dồn lên phía người mua.

Hệ quả lan sang cả đội ngũ môi giới. Nhiều người rơi vào cảnh không có giao dịch trong nhiều tháng, buộc phải tìm thêm nguồn thu khác để duy trì công việc. Thị trường vì thế càng trở nên trầm lắng, thiếu động lực phục hồi trong ngắn hạn.

Các chuyên gia nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Để cải thiện thanh khoản, yếu tố then chốt vẫn là điều chỉnh giá về sát thực tế, đồng thời kết hợp chính sách tín dụng phù hợp và nguồn cung đa dạng hơn.

Nếu giá tiếp tục neo cao, trạng thái trầm lắng nhiều khả năng kéo dài. Ngược lại, khi mặt bằng giá được “nắn” lại theo khả năng chi trả, dòng tiền có thể quay trở lại, giúp thị trường dần khơi thông.