Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Minh (KPF): Ngổn ngang kế hoạch 2021

Triển vọng của dự án Prime - Prime Resorts and Hotels tại Cam Ranh (Khánh Hòa) và phương án sử dụng vốn từ việc phát hành thêm cổ phần đang là những dấu hỏi lớn đối với Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Minh (mã chứng khoán KPF, sàn HOSE) trước thềm Đại hội đồng cổ đông năm 2021 dự kiến tổ chức cuối tháng 4 tới.

Dự án trọng điểm bế tắc

Công ty cổ phần Đầu tư tài chính Hoàng Minh tiền thân là Công ty cổ phần Tư vấn dự án quốc tế KPF, được niêm yết từ tháng 2/2016 trên sàn HOSE, trước khi gây chú ý với mức tăng tới 750% chỉ trong chưa đầy 3 tháng, từ tháng 11/2017 đến tháng 2/2018, cũng là giai đoạn Công ty tiến hành đổi tên, đẩy mạnh tái cơ cấu hoạt động.

Quá trình tái cơ cấu gắn liền với sự xuất hiện của cổ đông sáng lập là Công ty TNHH Cam Lâm, chủ đầu tư dự án Prime - Prime Resorts and Hotels, cũng là cái tên khiến KPF gây chú ý nhiều hơn nhờ cách thức “niêm yết cửa sau”.

Ngay sau khi bị thâu tóm và mất quyền kiểm soát, KPF đã chi tiền để mua lại chính Công ty Cam Lâm với tỷ lệ nắm giữ 98% cổ phần công ty này, đồng thời công bố đưa dự án Prime - Prime Resorts and Hotel trở thành dự án trọng điểm trong tương lai. Dự án có quy mô dự kiến 2.100 tỷ đồng, chia làm 2 giai đoạn. Trong đó, giai đoạn 1 triển khai 171 căn biệt thự, nhà hàng, bể bơi, hạ tầng kỹ thuật có giá trị đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng và giai đoạn 2 triển khai khối condotel với giá trị đầu tư khoảng 1.100 tỷ đồng.

Sau thời gian đầu thuận lợi, từ năm 2019, việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn do liên quan đến sai phạm đất đai tại Cam Ranh và Prime - Prime Resorts and Hotels cũng nằm trong diện bị thanh tra của Bộ Xây dựng. Tới đầu năm 2020, khi bắt đầu đưa vào vận hành một số căn biệt thự thì đại dịch Covid-19 xuất hiện khiến việc kinh doanh khối biệt thự và khu dịch vụ ăn uống, vui chơi… bị ảnh hưởng nặng nề.

Báo cáo tại Đại hội cổ đông thường niên hồi tháng 6/2020, Ban lãnh đạo KPF kỳ vọng việc kiểm soát dịch bệnh tốt tại Việt Nam sẽ giúp việc khai thác kinh doanh tại dự án tích cực trở lại, thế nhưng dịch bệnh bùng phát trở lại lần 2 khiến kỳ vọng này tan thành mây khói.

Báo cáo tài chính quý IV/2020 vừa công bố cho thấy, cả năm 2020, tổng doanh thu thuần của KPF chỉ đạt vỏn vẹn 40 tỷ đồng, giảm 88,3% so với năm 2019. Trong đó, doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ đạt 30,5 tỷ đồng, chủ yếu nhờ phát sinh hoạt động kinh doanh ngắn hạn tạm thời mà KPF triển khai trong quý này với giá trị 25,1 tỷ đồng.

Kế hoạch triển khai giai đoạn 2 của dự án với khối condotel 25 tầng (khoảng 800 phòng) cũng không thuận lợi do khung pháp lý nói chung và việc xử lý tồn đọng của loại hình condotel nói riêng tại Khánh Hòa đang như “mớ bòng bong”, dẫn đến lo ngại về đầu ra đối với sản phẩm giai đoạn 2 dự án này.

Tính tới cuối năm 2020, chi phí sản xuất Khu A condotel của dự án lên tới 648,11 tỷ đồng, trong đó phần ứng trước cho các nhà thầu thực hiện hạng mục xây dựng không nhiều, chỉ là 102,9 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của hạng mục biệt thự cũng ở mức cao, đạt 317,085 tỷ đồng.

Một điểm đáng lưu ý khác là nguồn vốn bổ sung để triển khai các hạng mục của dự án vẫn chủ yếu là vốn vay từ các cổ đông nội bộ và cá nhân có liên quan trong Công ty, mà chưa được thương mại hóa ra bên ngoài.

Tính đến 31/12/2020, KPF đã vay hơn 367 tỷ đồng từ các cá nhân, tổ chức khác, trong đó lớn nhất là khoản vay hơn 314,8 tỷ đồng từ ông Vũ Ngọc Khánh Đạt, 30,25 tỷ đồng từ ông Nguyễn Đức Toàn và 22 tỷ đồng từ ông Trần Trọng Dũng. Khoản vay với lãi suất 0%/năm thời gian vay 9-12 tháng, không tài sản đảm bảo kèm theo quyền mua sản phẩm với chính sách ưu đãi riêng.

Do không có dự án mới để triển khai, KPF buộc phải đẩy mạnh cho vay và đầu tư tài chính để đảm bảo nguồn thu trong năm qua. Tính tới cuối năm 2020, KPF cho 4 đơn vị vay tổng cộng 56,995 tỷ đồng, lãi suất 5-10%/năm với thời gian vay 12 tháng.

Mới nhất, vào ngày 10/3/2021, KPF tiếp tục thông qua phương án cho Công ty Cam Lâm vay 18,75 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm trong 12 tháng theo hình thức tín chấp, không có tài sản đảm bảo.

Dãy biệt thự tại dự án Prime - Prime Resorts and Hotels

Dấu hỏi sử dụng vốn

Ngoài triển vọng của dự án trọng điểm Prime - Prime Resorts and Hotels, một vấn đề khác cũng đang được đặt dấu hỏi là phương án sử dụng vốn huy động được từ việc phát hành thêm cổ phần.

Theo kế hoạch đề ra năm 2020, KPF phát hành thêm xấp xỉ 40 triệu cổ phần, trong đó phát hành hơn 1,8 triệu cổ phần để trả cổ tức với tỷ lệ 10:1, chào bán riêng lẻ hơn 2,1 triệu cổ phần với giá 30.000 đồng/cổ phần và chào bán ra công chúng hơn 36 triệu cổ phần với giá 10.000 đồng/cổ phần.

Số tiền dự kiến thu về hơn 400 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào 2 dự án, bao gồm 294 tỷ đồng để góp vốn mua 98% cổ phần Công ty cổ phần TTC Deluxe Sài Gòn và 120 tỷ đồng để góp vốn Hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi - giai đoạn 1. Còn lại hơn 9,76 tỷ đồng sẽ được KPF bổ sung vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh.

Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, Công ty TTC Deluxe Sài Gòn được thành lập đầu năm 2017 và là chủ đầu tư khách sạn TTC Deluxe Sài Gòn tại số 20-22-24 Đông Du, Bến Nghé, quận 1, TP.HCM. Công ty này có vốn điều lệ 35 tỷ đồng và tăng vốn lên 300 tỷ đồng vào tháng 3/2020. Tháng 6/2019, TTC Deluxe Sài Gòn từng được rao bán với giá 172 tỷ đồng, chỉ bằng 57,33% so với giá trị đầu tư của KPF.

Còn dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi - giai đoạn 1 (tên gọi thực là dự án Trung tâm thương mại và nhà ở liên kế Phước Lợi - giai đoạn 1) được UBND tỉnh Khánh Hòa giao đất từ năm 2012 với diện tích hơn 2,68 ha. Đến tháng 10/2015, cơ quan này có quyết định cho Công ty cổ phần Bất động sản Quang Thanh (nay là Công ty cổ phần Địa ốc Happy) thuê đất, giao đất chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích 3.940 m2 để thực hiện dự án Phước Lợi (giai đoạn 2).

Cũng trong tháng 10/2015, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành văn bản về việc thỏa thuận điều chỉnh phương án kiến trúc quy hoạch dự án Phước Lợi, trong đó quy mô diện tích và giới hạn khu đất là 4,35 ha. Mặc dù còn phần diện tích đất rất lớn chưa bồi thường xong, nhưng Công ty Quang Thanh đã bán “lúa non” 137 lô đất nền cho khách hàng theo hình thức “Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, nhiều khách hàng đã đóng 70-95% giá trị lô đất.

Bị Sở Xây dựng “tuýt còi”, cuối năm 2019, Công ty Địa ốc Happy đề nghị khách hàng thanh lý hợp đồng với điều kiện là người dân mua đất chỉ được nhận lại số tiền ghi theo đúng giá hợp đồng đã ký nên không được chấp thuận, vì ngoài tiền hợp đồng, khách hàng còn bị thu cả trăm triệu đồng tiền chênh.

Liên quan đến đối tác chính của KPF tại dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi - giai đoạn 1 là Công ty TNHH New World Capital (do KPF nắm giữ 7% vốn và công ty con Công ty Cam Lâm nắm giữ 93% vốn), đây cũng là đối tác nằm trong nhóm công ty được KPF cho vay lấy lãi nêu trên.