Condotel và một thập kỷ 'rối loạn' chỉ vì tên gọi

Hệ thống pháp luật quy định đầy đủ cho các loại hình nhà ở, tuy nhiên trong nửa thập kỷ qua lại “bối rối” với khái niệm condotel. Tên gọi mang tính “quốc tế” này chưa được giải mã rõ ràng về nội hàm khiến cơ quan quản lý lẫn nhà đầu tư đều bị “việt vị” khi vận hành kinh doanh.

Những giấy chứng nhận được cấp cho condotel trước đây đều được thu hồi và cơ sở pháp lý do địa phương tự “sáng tác” ra.

Không thiếu pháp lý, chỉ tên gọi gây rối loạn

Tuy "sinh sau đẻ muộn" so với thế giới nhưng thị trường condotel tại Việt Nam trong một thập kỷ qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng condotel lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý...

Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.

Trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.

Theo đó, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh và cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.

Ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng: "Về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục kêu than thiếu pháp lý?”

“Nhiều địa phương đã quản lý vận hành loại hình này mà không dựa trên một cơ sở pháp lý nào. Thậm chí hai địa phương là Đà Nẵng và Bình Định còn "sáng tác" ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên. Condotel bỗng dưng có cơ chế đặc biệt không bị kiểm soát bởi luật nào khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang”, ông Phấn nhấn mạnh

Theo quy định, đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở những điểm như vậy. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật.

Trong khi đó, ông Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch, cho rằng cả xã hội đang trong hành trình đi tìm cơ sở pháp lý cho condotel nhưng tìm khắp nơi, từ Luật Xây dựng đến Luật Bất động sản... đều không thấy, trừ Luật Du lịch.

Theo ông Nam, quy chiếu đúng Điều 48 - Luật Du lịch, condotel được định nghĩa là biệt thự du lịch hoặc căn hộ du lịch, không có khái niệm căn hộ dịch vụ như mọi thông tin hiện tại. Condotel được nhận định là cơ sở lưu trú quan trọng trong bối cảnh thực trạng hiện nay có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp. Một cái tên chưa được giải mã rõ ràng đã làm “rối loạn” cả thị trường trong một thập kỷ qua. Nếu quy chiếu về đúng căn hộ du lịch thì cơ sở pháp lý đã có đầy đủ để điều chỉnh.

Thị trường “việt vị” bởi tư duy đầu tư biến tướng

Condotel, riêng việc quy chiếu ra các loại hình nhà ở mang tính thuần Việt trên phương diện ngôn ngữ, đã là một câu chuyện phức tạp. Đó là lý do khiến hầu hết cơ quan quản lý cùng với nhà đầu tư "việt vị" vì loại hình này. Tuy nhiên một lý do rất lớn đẩy thị trường này đứng bên bờ vực sụp đổ chính là tư duy kinh doanh và đầu tư của chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp đang lệch lạc.

Ông Lương Hoài Nam đánh giá, thời gian qua xảy ra rất nhiều khủng hoảng liên quan đến loại hình này như câu chuyện Cocobay Đà Nẵng mới đây. Nguyên nhân là ở một số dự án xuất hiện biến tướng từ sản phẩm bất động sản thành sản phẩm tài chính phái sinh, biến tướng thành chứng khoán phái sinh.

Cụ thể, nếu là bất động sản du lịch, nhà đầu tư thứ cấp sẽ chỉ quan tâm vị trí có đẹp không, tiềm năng phát triển thị trường cao không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư thế nào, giá cả có phù hợp không và quản lý vận hành như một sản phẩm du lịch có tốt không.

"Thế nhưng thực tế, chủ đầu tư, người mua hiện nay chỉ chăm chăm quan tâm số phần trăm lợi tức được cam kết là bao nhiêu, biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn. Họ không quan tâm giá cả, không quan tâm vị trí, chất lượng... chỉ cần biết mỗi năm được chia bao nhiêu tiền lời. Người mua đang nhìn nhận, mua bán, giao dịch condotel như một sản phẩm chứng khoán. Đó chính là biến tướng, biến thái, làm hỏng hết câu chuyện condotel”, ông Lương Hoài Nam nhận định.

Như vậy, nếu căn cứ luật hiện tại thì condotel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và thời hạn bằng thời hạn của dự án. Khi pháp lý rõ ràng và không còn cam kết lợi nhuận nữa, giá bán condotel sẽ về mức giá thị trường và condotel sẽ phát triển bền vững, lành mạnh.

Theo số liệu của Hội đồng Tư vấn du lịch, đến hết 2018, trong 15.626 cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước với tổng số 353.293 buồng, chỉ có 965 cơ sở từ 3 sao trở lên, chiếm khoảng 6%, số buồng chiếm 35,9%. Cơ sở du lịch có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp đang rất thiếu. Thiết nghĩ, condotel là loại hình cơ sở du lịch phù hợp, cần thiết, tốt cho sự phát triển của du lịch.