Cơn bùng nổ bất động sản toàn cầu sắp đến hồi kết?

Có những dấu hiệu cho thấy cơn bùng nổ bất động sản toàn cầu, chủ yếu nhờ nguồn tiền “giá rẻ” (tiền vay lãi suất thấp), sắp tiến đến hồi kết sau khi tăng giá lên các đỉnh cao mới.

Khi khởi động dự án Spire London ở London vào năm 2016, tập đoàn phát triển bất động sản Greenland Group, có trụ sở ở Thượng Hải, Trung Quốc, cam kết cao ốc chung cư cao cấp 67 tầng này sẽ là “một công trình biểu tượng mới ở đường chân trời của London”.

Spire London, tòa tháp được thiết kế lắp gương cong có tổng vốn đầu tư 800 triệu bảng Anh, sẽ bao gồm gần 800 căn hộ cao cấp, một tầng spa, các đài phun nước theo nhạc và các thang máy di chuyển với vận tốc 6 mét/giây. Tuy nhiên, sau khi giai đoạn đóng cọc móng được hoàn thành cách đây một năm, dự án Sprire London không động đậy gì thêm nữa.

Greenland Group cho biết dự án đang trong quá trình thẩm định lại do “phân khúc căn hộ chung cư ở London thay đổi quá nhanh kể từ khi Sprire London được thai nghén vào năm 2014”. Những thay đổi trên thị trường bất động sản cao cấp ở London thực sự khắc nghiệt khi giá bán đã giảm hơn 20% so với mức đỉnh gần nhất.

Greenland Group khẳng định dự án sẽ được tiếp tục triển khai dù có thể theo một hình thức được sửa đổi. Tuy nhiên, sự đình trệ của Sprire London gợi nhớ các ký ức về cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cách đây 11 năm khi các công trình xây dựng ở khắp nơi trên thế giới, từ Ireland cho đến Các Tiểu vương quốc Arab thống nhất phải dừng lại giữa chừng do thị trường sụp đổ, thiếu vốn đầu tư hoặc do các chủ đầu tư bị phá sản.

Diễn biến đáng lo ngại trên chỉ là một trong nhiều dấu hiệu cho thấy cơn bùng nổ bất động sản toàn cầu đang tiến đến hồi kết sau hơn một thập kỷ tăng trưởng nhờ các nguồn tiền "giá rẻ" tràn ngập trên thị trường. Hàng loạt cửa hiệu bán hàng hóa cao cấp ở Đại lộ số 5 ở TP. New York, một trong những khu phố nơi có giá cho thuê mặt bằng bán lẻ đắt nhất thế giới, đã đóng cửa do sự trỗi dậy của thương mại điện tử.

Tại Trung Quốc, cơn sốt đầu cơ bất động sản khiến 65 triệu căn hộ đang thừa mứa trên thị trường và dẫn đến những cuộc biểu tình phản đối giá nhà giảm ở nhiều thành phố lớn hồi tháng 10 năm ngoái. Cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết ở các thị trường chứng khoán trên thế giới cũng đang giao dịch ở mức chiết khấu cao so với giá trị sổ sách của họ, một hiện tượng mà trước đây thường báo hiệu thời kỳ suy thoái sắp diễn ra.

Một số phân khúc khác của thị trường bất động sản, chẳng hạn như phân khúc văn phòng ở các thành phố lớn, vẫn đang tăng trưởng lành mạnh. Tuy nhiên, một số nhân vật có tầm ảnh hưởng trong lĩnh vực bất động sản đang chuẩn bị ứng phó cho thời kỳ suy thoái bất động sản ở quy mô rộng lớn hơn.

Tỉ phú bất động sản Sam Zell ở Chicago (Mỹ), người nổi tiếng với thương vụ bán sạch danh mục đầu tư bất động sản văn phòng trị giá 36 tỉ đô la Mỹ vào năm 2007 ngay trước thềm cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, đang bắt đầu bán các danh mục đầu tư bất động sản trở lại. Ông đã thanh lý hầu hết các bất động sản trị giá 3,9 tỉ đô la được quản lý bởi Quỹ đầu tư bất động sản tín thác Equity Commonwealth, nơi ông làm chủ tịch. Kể từ năm 2015 cho đến cuối năm 2018, Equity Residential, một quỹ đầu tư bất động sản khác của Zhell, cũng đã bán hàng loạt bất động sản trị giá 8,5 tỉ đô la.

Zhell cho biết ông mạnh tay thanh lý bất động sản vì nhận thấy sự thay đổi rõ ràng trên thị trường. Ông nói: “Cách đây bốn năm rưỡi, khi mang một bất động sản ra đấu giá trên thị trường, chúng tôi nhận được 17 người chào mua, trong đó, khoảng 15 người có ý định mua thực sự. Năm ngoái, khi chào bán một bất động sản, chúng tôi nhận được ba người chào mua nhưng chúng tôi chỉ hy vọng có một người có ý định mua thực sự”.

Đã 11 năm trôi qua kể từ cơn khủng hoảng tài chính toàn cầu mà nguyên nhân hàng đầu là do sự sụp đổ của thị trường nhà đất. Vào lúc đó, các danh mục cầm cố bất động sản đầy rủi ro đã làm tê liệt các thị trường tín dụng, trong khi đó, khoản cho vay mua nhà 40 tỉ đô la khiến ngân hàng đầu tư Lehman Brothers sụp đổ.

Các thị trường bất động sản trên thế giới hiện nay có vẻ khác với các thị trường bất động sản trước thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu vì các mức nợ nhỏ hơn, các quy định cho vay thế chấp mua nhà được siết chặt hơn và các hoạt động xây dựng mang tính đầu cơ cũng ít hơn.

Giờ đây, các dòng tiền khổng lồ từ các tổ chức đầu tư lớn đã tiến vào thị trường bất động sản nhờ các chương trình nới lỏng định lượng ồ ạt cung cấp các nguồn tiền giá rẻ, khiến lãi suất trái phiếu bị thu hẹp, buộc giới đầu tư phải tìm kiếm các kênh đầu tư khác bao gồm bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.

Các dòng tiền giá rẻ vẫn đang đổ vào bất động sản mạnh mẽ, làm dấy lên các nỗi lo về bong bóng bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản dạng đóng trên toàn cầu đã huy động số vốn kỷ lục 342 tỉ đô la nhưng vẫn chưa giải ngân hết.

Giá bất động sản ở các thành phố lớn trên toàn cầu đã tăng vọt lên các đỉnh cao mới và đang ở mức cao hơn 45% so với mức đỉnh trước đây, theo công ty tư vấn bất động sản thương mại Real Capital Analytics.

Tỉ phú Sam Zell nói: “Thị trường bất động sản đang chạy vượt nhanh hơn so với bản thân nó. Điều này chủ yếu là do có quá nhiều thanh khoản, quá nhiều vốn đang chạy theo quá ít cơ hội”.

Thị trường bất động sản giờ đây là nơi trú ngụ của hàng ngàn tỉ đô la Mỹ từ các quỹ lương hưu, các quỹ bảo hiểm và thường được quản lý bởi các tổ chức đầu tư lớn chẳng hạn như Blackstone và Brookfield. Năm 2007, Blackstone chỉ quản lý danh mục đầu tư bất động sản trị giá 19,5 tỉ đô la nhưng giờ đây con số này đã tăng gấp bảy lần.

Hiện tượng các nhà đầu tư tổ chức rót tiền mạnh vào bất động sản đang được các cơ quan quản lý ở Mỹ giám sát. Trong một báo cáo hồi tháng 11 năm ngoái, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) cảnh báo giá cả bất động sản thương mại đang tăng cao ở Mỹ là một điểm dễ gây tổn thương cho nền kinh tế.

Sự trỗi dậy của các nền kinh tế châu Á cũng khiến các quỹ đầu tư quốc gia, các quỹ lương hưu và bảo hiểm từ Trung Quốc, Singapore và những nơi khác đang lùng kiếm bất động sản trên toàn cầu, thâu tóm những danh mục bất động sản lớn, chẳng hạn như Tổng công ty đầu tư Trung Quốc (CIC) đã mua Tập đoàn kho vận Logicor của Blackstone với giá 12,25 tỉ euro vào năm 2017. Logicor đang quản lý khoảng 630 bất động sản trên toàn cầu. Dự án Sprire London là một phần của làn sóng đầu tư của Trung Quốc vào bất động sản ở các thành phố phương Tây.

Một số nhà phân tích cho rằng các nhà đầu tư đã dựa vào các dự báo lạc quan quá mức về tốc độ tăng trưởng giá cho thuê để sẵn sàng trả giá ngày càng cao cho các bất động sản văn phòng. Một lãnh đạo ngân hàng Mỹ cho biết, ông sốc khi chứng kiến giá bất động sản văn phòng ở Thượng Hải tăng cao, khiến mức lợi nhuận cho thuê ngày càng bị ép chặt về mức ngang với mức lợi nhuận cho thuê văn phòng ở London và New York, dù Thượng Hải là thành phố trẻ trung và năng động hơn nhiều.

Vị lãnh đạo này nói: “Đối với tôi, đây có lẽ là lần đầu tiên kể từ trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản phát đi tín hiệu cảnh báo nguy hiểm”.