MỚI

Thiệp năm mới độc lạ

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Cọc cao – giá đất sạch hơn hay thị trường thêm méo mó?

Quy định mới nâng “ngưỡng vào cuộc” của đấu giá đất, buộc người tham gia phải chứng minh thực lực tài chính thay vì đặt cược bằng kỳ vọng, qua đó chặn đứng trò trả giá trên mây rồi bỏ cọc, vốn lâu nay làm méo mó và xáo trộn thị trường đất đai.

Quy định mới yêu cầu cá nhân tham gia đấu giá đặt cọc trước tối đa 50% giá khởi điểm 

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 66.11 nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là quy định tiền đặt trước khi cá nhân tham gia đấu giá được nâng lên biên độ từ tối thiểu 10% đến tối đa 50% giá khởi điểm.

Theo cơ quan soạn thảo, việc nâng trần tiền đặt trước được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng trả giá cao để tạo “sóng”, rồi chấp nhận bỏ cọc nhằm trục lợi hoặc gây nhiễu loạn thị trường – hiện tượng từng làm méo mó hoạt động đấu giá đất tại nhiều địa phương.

Tăng “ngưỡng vào cuộc”, buộc cân đo thực lực

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, so với quy định trước đây, mức tiền đặt trước tối đa đối với cá nhân đã tăng mạnh, từ 20% lên 50% giá khởi điểm. Sự thay đổi này buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính ngay từ đầu, qua đó hạn chế tình trạng trả giá vượt khả năng rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, việc thiết kế biên độ tiền đặt trước khá rộng cũng tiềm ẩn rủi ro trong thực thi. Các địa phương có thể có xu hướng áp dụng mức cao nhất để “chắc ăn”, vô hình trung tạo thêm rào cản cho người dân có nhu cầu thật sự. Đáng chú ý, quy định này chỉ áp dụng với cá nhân, trong khi doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thực hiện dự án vẫn giữ mức đặt trước 10–20%.

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) đánh giá quy định mới sẽ khiến người tham gia đấu giá thận trọng hơn ngay từ khâu nộp hồ sơ và tiền đặt trước, qua đó góp phần hạn chế tình trạng thổi giá đất vì mục đích không lành mạnh. Dù vậy, chính sách này vẫn còn những điểm cần lưu ý.

Theo ông Đỉnh, việc trao quyền cho địa phương tự lựa chọn mức đặt trước trong biên độ 10–50% có thể gây lúng túng trong tổ chức thực hiện, thậm chí làm giảm hiệu quả thực chất của quy định mới. Trên thực tế, địa phương hoàn toàn có thể lựa chọn mức 10%, thấp hơn cả trần 20% theo quy định cũ.

Mặt khác, nếu áp dụng mức đặt trước quá cao, cuộc đấu giá có thể mất đi tính cạnh tranh khi số lượng người tham gia bị thu hẹp.

Một quy định mới của Nghị quyết là bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Siết cọc nhưng phải tránh “lách luật”

Luật sư Đỉnh cũng cảnh báo nguy cơ phát sinh tiêu cực nếu quy định không được giám sát chặt chẽ. Một nhóm chủ thể có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá, đưa nhiều thửa đất ra đấu giá cùng thời điểm với mức đặt trước cao, khiến người dân không kịp xoay vốn, từ đó tạo điều kiện cho một nhóm nhỏ thu gom đất.

Bên cạnh việc nâng mức đặt trước, Nghị quyết 66.11 còn bổ sung chế tài mạnh đối với cá nhân trúng đấu giá đất ở nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, người trúng đấu giá không nộp tiền có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm; trường hợp nộp không đủ tiền bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.

Trước đây, chế tài cấm tham gia đấu giá chủ yếu áp dụng với doanh nghiệp bỏ cọc trong các cuộc đấu giá đất thực hiện dự án hoặc khai thác khoáng sản. Việc mở rộng phạm vi sang cá nhân được kỳ vọng sẽ bịt “khoảng trống pháp lý” tồn tại suốt thời gian qua.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiệu quả thực tế vẫn là dấu hỏi khi cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên tham gia đấu giá – điều khó kiểm soát hơn so với doanh nghiệp. Chính vì lo ngại khả năng “lách luật” này mà trong quá trình sửa Luật Đấu giá tài sản năm 2024, chế tài cấm đối với cá nhân từng không được đề xuất.

Bài toán cân bằng giữa kỷ luật và thanh khoản

Nhìn tổng thể, các chuyên gia cho rằng việc nâng mức đặt trước lên tối đa 50% và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá đến 5 năm sẽ tăng mạnh tính răn đe, góp phần chấn chỉnh tình trạng đầu cơ, thổi giá và hình thành “sốt ảo” từ đấu giá đất.

Tuy nhiên, chính sách cũng đặt ra bài toán cân bằng: nếu siết quá mạnh, số lượng người tham gia đấu giá có thể sụt giảm, làm suy yếu vai trò của đấu giá như một công cụ tối ưu hóa giá trị quyền sử dụng đất – một loại tài sản công đặc biệt.

Cuối cùng, hiệu quả của chính sách không chỉ nằm ở mức tiền cọc hay thời hạn cấm, mà phụ thuộc vào cách các địa phương vận dụng linh hoạt, minh bạch và có trách nhiệm trong tổ chức đấu giá đất.