Cổ phiếu NVL: Vì đâu nên nỗi? (Phần 1)

Câu chuyện về cổ phiếu NVL đang nóng hơn bao giờ hết trong thời gian gần đây khi mà càng ngày thông tin doanh nghiệp chậm thanh toán trái phiếu hay mất thanh khoản xuất hiện càng ngày càng nhiều trên báo chí. Nhiều người thắc mắc tại sao NVL, một công ty quy mô lớn và thương hiệu tầm cỡ như vậy lại có lúc phải gặp phải tình huống này. Hãy cùng hiểu về cách NVL vận hành để trả lời được câu hỏi trên.

NVL được ông Nhơn thành lập năm 1992, hoạt động trong nhiều lĩnh vực nhưng sau này thành công lớn nhất đến từ lĩnh vực bất động sản. Nếu bạn đi dạo vòng quay Sài Gòn, bạn sẽ thấy đâu đâu cũng thấy các chung cư của NVL. Điều này cho thấy quy mô và tầm vóc của NVL thật sự lớn đến mức nào. Còn nếu nhìn vào tình hình tài chính của doanh nghiệp. Có thể thấy NVL có sự tăng trưởng phi mã khi mà trong vòng 5 năm, từ 2017-2022 tổng tài sản của doanh nghiệp tăng tới hơn 5 lần từ mức chỉ 49.000 tỷ lên hơn 257.000 tỷ, một con số thật sự ấn tượng. Cách làm của NVL ở đây là gì?

Là doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, nhưng NVL lại hoạt động và phát triển dựa trên việc xoay vòng nợ phải trả. Theo đó, NVL sẽ đi gom đấu, đấu thầu các khu đất bằng vốn chủ của doanh nghiệp rồi lập quy hoạch, phát triển dự án rồi thực hiện bán hàng khi việc xây dựng chưa hoàn thiện để thu tiền cọc (người mua trả trước), tiền đặt cọc của khách hàng sẽ dùng tiếp tục xây dựng và hoàn thiện dự án. Sau đó, doanh nghiệp sẽ sử dụng các quyền sử dụng đất, dự án trong tương lai trên làm tài sản để đi vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu rồi làm cơ sở để mua, đấu thầu thêm các lô đất mới. Cứ như vậy, như một vòng lặp đi lặp lại nhiều lần. Đất được mua bằng nợ, nợ được trả bằng cách lấy tiền của khách hàng khi giao nhà. Nó như một quy trình “cuốn chiếu”, trong điều kiện thị trường bình thường mọi thứ vận hành trơn tru và doanh nghiệp sẽ mở rộng quy mô rất nhanh.

Tuy nhiên, khi dịch Covid xảy ra, các biến số về lãi suất và các quy định về phát hành trái phiếu thay đổi đến mức mà bản thân các nhà hoạch định chính sách của doanh nghiệp không lường trước được. Tiền rẻ giai đoạn đầu được bơm ra thị trường, nhưng sau đó lại thắt chặt khiến thanh khoản bị tắt nghẽn. Tiền trong dân không còn nhiều, làm thiếu sức mua, bất động sản đóng băng, NVL lâm vào tình trạng không bán được hàng. Không có dòng tiền để trả nợ.

Tiếp đến, chính phủ siết chặt lại quy định phát hành trái phiếu. NVL không còn phát hành nhiều như giai đoạn trước. Ngân hàng hết room, hạn mức cho vay giảm, không giải ngân mới. Nguồn vốn huy động từ vay nợ tài chính không còn.

Tất cả những vấn đề trên khiến doanh nghiệp lâm vào tình trạng bị mất thanh khoản, mất cân đối dòng tiền. Các khoản nợ đến hạn, trái phiếu vì thế không thanh toán được. Dẫn đến nguy cơ bị phá sản mà như báo chí đưa ra gần đây.

Vậy, câu hỏi đặt ra lúc này là NVL có nên đầu tư để dài hạn lúc này hay không?

Mời Anh chị nhà đầu tư theo dõi phần 2 để có câu trả lời cụ thể hơn