Cổ phiếu khu công nghiệp nào sẽ bứt phá mạnh mẽ đón sóng FDI?

Năm 2025 thị trường bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng nhờ nhờ dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ.

MBS nhận định ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam sẽ bùng nổ trong năm 2025 nhờ dòng vốn FDI dồi dào. Cụ thể, miền Bắc ghi nhận nguồn cung tăng 16%, với giá thuê trung bình đạt 130 USD/m², trong khi miền Nam tỷ lệ lấp đầy lên đến 82% và giá thuê đạt 176 USD/m². Các cổ phiếu KBC, BCM dự báo sẽ hưởng lợi lớn từ các dự án mới và sự tăng cường của đầu tư nước ngoài.

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) từ Chứng khoán MB (MBS), năm 2025 sẽ là một bước ngoặt đáng chú ý cho thị trường này, khi dòng vốn FDI tiếp tục mạnh mẽ đổ vào và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp ngày càng gia tăng rõ rệt.

Tính đến quý 3/2024, theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield (CW), miền Bắc đã chứng kiến nguồn cung đất khu công nghiệp đạt 16.700 ha, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Các tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đóng vai trò quan trọng trong việc tăng trưởng này. Tỷ lệ lấp đầy đạt 68%, trong khi giá cho thuê sơ cấp trung bình tăng 5,7%, lên mức 130 USD/m².

Tại miền Nam, nguồn cung đất khu công nghiệp tăng nhẹ 1,6%, đạt 28.300 ha, với tỷ lệ lấp đầy 82%. Giá thuê sơ cấp trung bình tại khu vực này đạt 176 USD/m², tăng 5,6% so với cùng kỳ. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu hiện là hai địa phương dẫn đầu về diện tích cho thuê.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ không chỉ diễn ra ở đất khu công nghiệp mà còn ở nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, với diện tích đạt lần lượt 4,5 triệu m² tại miền Bắc và 10,6 triệu m² tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 80%.

Dòng vốn FDI, theo MBS, vẫn sẽ là động lực chính giúp thị trường này phát triển bền vững. Trong 11 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 31,4 tỷ USD, tăng 1% so với năm trước, với 64% tổng vốn FDI rót vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo và 18% vào lĩnh vực bất động sản. Bắc Ninh và Quảng Ninh hiện đang dẫn đầu trong việc thu hút FDI, mặc dù có dấu hiệu chững lại do các nhà đầu tư quốc tế đang chờ đợi các chính sách mới của Việt Nam và kết quả bầu cử Mỹ.

Ngoài ra, các tỉnh phía Bắc vẫn giữ được sức hấp dẫn lớn nhờ cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ, với 61% tổng chiều dài đường cao tốc của Việt Nam, và các cảng biển như Hải Phòng, Quảng Ninh. Điều này càng làm tăng sức hút của khu vực đối với các nhà đầu tư quốc tế.

Giá thuê tại miền Bắc thấp hơn 26% so với miền Nam, tuy nhiên, dự báo giá thuê tại đây sẽ tăng khoảng 5-10% mỗi năm, trong khi miền Bắc dự kiến sẽ có thêm 4.700 ha đất khu công nghiệp từ nay đến năm 2027. Các dự án trọng điểm tại Hải Phòng và Hưng Yên dự kiến sẽ đóng góp phần lớn vào nguồn cung mới.

Về thị trường cổ phiếu, MBS đánh giá tích cực đối với các mã cổ phiếu lớn như KBC và BCM. Dự báo mảng khu công nghiệp của KBC sẽ hưởng lợi từ dòng vốn FDI, trong khi BCM dự kiến sẽ đạt tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ nhờ các dự án KCN đang được triển khai.