Cổ phiếu địa ốc "tốt lỏi"

Nhóm cổ phiếu bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn so với năm ngoái khi đang nhận được nhiều yếu tố hỗ trợ, nhưng đà tăng này chỉ được “nâng đỡ” bởi những doanh nghiệp đầu ngành.

Nhiều yếu tố hỗ trợ

Thị trường bất động sản nói chung và nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết nói riêng có lẽ đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm trở lại đây trước đợt bùng phát dịch Covid-19 trên diện rộng từ cuối tháng 4/2021. Không chỉ ngừng hoạt động xây dựng, các kế hoạch bán hàng cũng bị đình trệ, nguồn vào gần như đóng băng khi nhiều địa phương trên cả nước phải thực hiện giãn cách xã hội để phòng chống dịch.

Mặc dù vậy, nhờ có sự chuẩn bị từ trước cũng như kinh nghiệm ứng phó từ những lần bùng phát dịch trước đó, phần lớn doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn có lãi và hơn một nửa trong số đó có lợi nhuận tăng trưởng cao trong 6 tháng đầu năm. Báo cáo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2021, dòng tiền nhìn chung vẫn đổ mạnh vào thị trường với tỷ lệ hấp thụ trung bình sản phẩm trên tổng nguồn cung đạt hơn 24% tại cả 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2020, tập trung ở các sản phẩm nhà thấp tầng. Đây được xem là nền tảng quan trọng cho kỳ vọng tăng trưởng của thị trường địa ốc nói chung, doanh nghiệp bất động sản niêm yết nói riêng trong thời gian tới.

Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, từ đầu quý III/2021, nếu xét về số lượng, nhóm cổ phiếu bất động sản được khối ngoại mua ròng nhiều nhất, tập trung tại các cổ phiếu VHM, NVL, AGG…

Chia sẻ tại cuộc tọa đàm về thị trường chứng khoán do Báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức cách đây không lâu, ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc Chiến lược đầu tư Dragon Capital cho biết, mối quan tâm hiện nay của Quỹ là các doanh nghiệp có tầm nhìn, có chiến lược, có triển vọng trong cả ngắn hạn và dài hạn với mức định giá hợp lý và các cổ phiếu bất động sản đầu ngành là một trong những mục tiêu hướng đến.

Thực tế, kể từ khi đại dịch Covid-19 xuất hiện vào đầu năm 2020 đến nay và tác động tiêu cực tới thị trường địa ốc, giá bất động sản không những không giảm mà còn tăng lên, kéo theo đó là những cơn “sốt giá” cục bộ ở nhiều địa phương. Trong báo cáo mới nhất, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, thị trường bất động sản trong nước chỉ rơi vào khó khăn tạm thời và sẽ sớm trở lại trong quý cuối năm khi dịch bệnh được kiểm soát.

Theo bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Phân tích VNDirect, nguồn cung bất động sản đang gia tăng nhờ những nới lỏng về pháp lý, lực cầu thị trường cũng được thúc đẩy khi lãi suất cho vay mua nhà được duy trì ở mức thấp, bên cạnh hệ thống cơ sở hạ tầng liên tục được hoàn thiện và đặc biệt, việc triển khai tiêm chủng vắc-xin Covid-19 trên diện rộng sẽ đẩy nhanh quá trình hồi phục của nền kinh tế, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển trong giai đoạn cuối năm 2021 cũng như các năm tới.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc Novaland cho rằng, thời gian qua, nhóm cổ phiếu bất động sản hấp thụ dòng tiền rất tốt, chỉ sau nhóm cổ phiếu chứng khoán. Mặt khác, dòng tiền từ chứng khoán chuyển qua bất động sản cũng rất nhanh vì đây là 2 kênh đầu tư có sự tương hỗ lẫn nhau. Theo ông Phiên, khả năng sau giai đoạn giãn cách, cổ phiếu bất động sản sẽ hút dòng tiền mạnh hơn nhằm đón đầu cơ hội thị trường địa ốc bật mạnh sau dịch.

Báo cáo chiến lược đầu tư mới công bố của Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cũng đưa ra dự báo lạc quan về triển vọng doanh số của các doanh nghiệp địa ốc niêm yết trong thời gian tới, trong đó Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL), Đất Xanh (mã DXG), Nam Long (mã NLG), Khang Điền (mã KDH), DIC Corp (mã DIG)… là những doanh nghiệp được cho là sẽ ghi nhận doanh số cao vào cuối năm nay, với mức tăng từ 30-40% so với năm ngoái, cùng với việc kiểm soát tốt chi phí sẽ giúp lợi nhuận năm 2021 tăng mạnh.

Ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng cho biết, đặc thù của ngành bất động sản là chỉ sau khi bàn giao sản phẩm mới được phép ghi nhận doanh thu, trong khi trung bình một dự án từ lúc chào bán đến khi bàn giao sản phẩm thường có độ trễ một vài năm.

Với đặc thù đó, các doanh nghiệp địa ốc niêm yết không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để ghi nhận doanh thu, lợi nhuận, mà có thể chủ động sắp xếp theo trình tự bàn giao nhà. Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm 2021 tích cực, bất chấp thị trường bất động sản trầm lắng. Do đó, kỳ vọng nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ có được mức tăng trưởng tốt hơn so với năm ngoái là có cơ sở.

Nhưng vẫn cần sự đồng thuận

Sau khi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và Luật Xây dựng sửa đổi 2020 được ban hành, nhiều báo cáo mới đây của các đơn vị nghiên cứu thị trường đưa ra dự đoán nguồn cung căn hộ sẽ phục hồi từ cuối năm 2021 và tăng mạnh trong các năm tới khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ. Trong đó, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM dự báo tăng 26,2% trong năm 2022 và 55,7% vào năm 2023, riêng phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30-50% vào tổng nguồn cung, còn tại Hà Nội dự báo tăng khoảng 40%.

Nguồn cung gia tăng là một trong những chỉ báo tốt, khi nguyên nhân chính khiến thị trường chững lại thời gian qua là nguồn cung không đáp ứng được đủ nguồn cầu, do đa phần dự án xin cấp phép triển khai trong 2-3 năm qua đều bị nghẽn vì thủ tục. Bên cạnh đó, ngay trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã âm thầm chuẩn bị nguồn lực tài chính, quỹ đất, tạo “bệ đỡ” cho tăng trưởng trong tương lai.

Tuy vậy, cần lưu ý thêm rằng, đi cùng với triển vọng tăng trưởng, các doanh nghiệp địa ốc còn phải duy trì được nền tảng tài chính ổn định, chính sách bán hàng linh hoạt, mạng lưới phân phối đủ rộng… thì mới đảm bảo đạt kết quả khả quan trong bối cảnh còn nhiều khó khăn phía trước.

Ghi nhận từ báo cáo bán niên cho thấy, bên cạnh những công ty có tài chính vững vàng, ảnh hưởng của dịch bệnh khiến sức khỏe tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu đi xuống, chẳng hạn như Cen Land, DIC Corp, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, Nhà Khang Điền, Danh Khôi… đều bị âm dòng tiền kinh doanh, gánh nặng nợ vay lớn và tồn kho bất động sản tăng mạnh. Các chỉ số này tuy chưa tác động nhiều trong ngắn hạn, nhưng sẽ là nỗi lo lớn trong dài hạn nếu không sớm khắc phục.

Đơn cử, hiệu quả kinh doanh của Tập đoàn Danh Khôi (mã NRC) ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt trong 6 tháng đầu năm 2021 khi doanh thu thuần chỉ đạt hơn 4,7 tỷ đồng, giảm 95% so với cùng kỳ năm 2020 và lỗ ròng tới 69 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi ròng 2,3 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp bất động sản khác cũng báo lỗ trong nửa đầu năm nay là CEO Group (mã CEO) với con số lỗ lũy kế 6 tháng là 164,7 tỷ đồng, tăng so với mức lỗ 110 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước, trong đó Công ty mẹ chịu lỗ hơn 94 tỷ đồng.

Không thua lỗ, thậm chí còn tăng trưởng cao trong nửa đầu năm 2021, nhưng đường về đích lợi nhuận còn cách rất xa khi DIC Corp chỉ mới hoàn thành 8% chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế sau 6 tháng, tương đương 96,3 tỷ đồng. Năm 2021, DIC Corp đặt mục tiêu đạt 1.444 tỷ đồng lãi ròng.