Cổ phiếu BĐS “Không chỉ là đếm cua, bấm vốn hóa ” – ai thích yêu cổ phiếu BĐS thì cần đọc (phần 2)

Tác động của chính sách thuế mới chắc chắn sẽ có tác động đến nhóm cổ phiếu BĐS. Sự thay đổi có thể tóm lược cho bạn đọc cần thiết nắm như sau :

Bộ Tài chính vừa đề xuất dự thảo sửa đổi Luật Thuế TNCN mới, trong đó thuế chuyển nhượng BĐS sẽ không còn “đồng loạt 2% như hiện nay”, mà tính theo thời gian nắm giữ và lợi nhuận ròng!

Tóm gọn 3 điểm mới nổi bật – ai cũng cần phải biết:

1. Nếu xác định được giá mua và chi phí hợp lý:

Thuế TNCN = 20% trên LỢI NHUẬN RÒNG

Gía bán – Giá mua – Chi phí hợp lý )

2. Nếu không xác định được giá mua và chi phí hợp lý:

Thuế TNCN = Giá bán * Thuế suất với các mức theo thời gian nắm giữ

• Dưới 2 năm: 10% • 2 – 5 năm: 6% • 5 – 10 năm: 4% • Trên 10 năm (hoặc BĐS thừa kế): 2%

3. BĐS thừa kế từ người thân trực hệ: vẫn được miễn thuế nếu chuyển nhượng không nhằm mục đích đầu cơ.

Tác động với BĐS:

1. Nhóm Đầu cơ lướt sóng BĐS. Đây là nhóm giúp Thị trường có Volum sôi động và “FOMO” nhất, sóng BĐS chủ yếu do nhóm này bơm thổi, hô hào đầu cơ, kích hoạt, vẽ trò cầu ảo → áp thuế cao hơn → Nhóm này sẽ có sự chuyển đổi, luân chuyển dòng tiền sang các kênh khác, do Volum thoát hàng yếu dần.

Hiện tượng BĐS trong thời gian tới đối với nhóm này sẽ có sự thoát hàng, giảm bớt danh mục BĐS đầu cơ, từ sóng ngắn đẩy giá để tránh thuế khi có hiệu lực .

2. Nhóm Nhà đầu tư dài hạn. Đây là nhóm quan tâm nhiều đến việc tạo ra giá trị dòng tiền từ BĐS cho thuê hoạc có nhu cầu thật. Nhưng trên thực tế BĐS cho thuê mặt bằng có xu hướng yếu dần càng về sau, do sự phát triển của các Nền tảng trực tuyến Tiktok -Youtube .., BĐS không gian ảo trên mạng sẽ là xu hướng tương lai → Nhóm NĐT dài hạn áp thuế càng thấp .

3. Đòi hỏi người bán phải có chứng từ hợp lệ nếu muốn tính 20% lợi nhuận ròng!

NHÀ ĐẦU TƯ BĐS:

1. Lưu lại hóa đơn, chi phí đầu tư – cải tạo nhà

2. Xem xét thời gian bán ra để tối ưu thuế

3. Tránh “bán sớm” nếu chưa đủ 2–5 năm → dễ mất lời vì thuế tăng

Tác động với doanh nghiệp bđs – điều nhà đầu tư trên ttck quan tâm nhất:

 

Khi những nhóm đầu cơ tạo sóng trên Thị trường BĐS bị xiết Volum thì sự FOMO đối với toàn bộ nhóm cổ phiếu BĐS sẽ hạ nhiệt. Bức tranh tổng thể của cổ phiếu BĐS mà bấy lâu nay nhà đầu tư kỳ vọng , chính là phản ánh sự FOMO kích hoạt nhiều lần lòng tham trong ngắn hạn, Tạo sóng BĐS của NĐT trên TTCK. Bức Tranh này sẽ có sự chọn lọc trong thời gian tới.

Hạ Tầng Việt Nam đã và đang thay đổi mạnh mẽ trong Kỷ nguyên Vươn Minh, Bất động sản sẽ được hưởng lợi mạnh từ Yếu Tố Hạ Tầng. Nhưng đối với doanh nghiệp BĐS – Không chỉ là đơn thuần là “ Đếm Cua Dự Án, Bấm Vốn Hóa “. Để tính ra bài toán nuôi sống dự án cho đến khi mở bán thành công dự án BĐS, cần có những Dự án và lĩnh vực bổ trợ, tạo dòng tiền nuôi sống ngắn hạn, trung hạn cho doanh nghiệp ( Thủy Điện, Điện mặt trời… )

Nhóm BĐS hút cầu nhà đầu tư lớn, tay to, cá mập dần dần sẽ hướng về những nhóm cho dự án mở bán sớm nhất , hút nhu cầu thực BĐS, để quy chiếu về con số lợi nhuận thực tế sẽ phản ánh trong tương lai gần, không chỉ đơn thuần là bài toán lợi nhuận “Đếm Cua Dự Án ”… Bài viết tới sẽ cùng soi các cổ phiếu trong nhóm này…

(Hà Minh Tuấn - HMT SCP )