Cổ phiếu bất động sản nào đáng lưu tâm?

Các CTCK khuyến nghị mua DXG do định giá hấp dẫn với triển vọng tích cực trong trung hạn, khuyến nghị khả quan đối với KBC nhờ vào bán đất khu đô thị củng cố triển vọng ngắn hạn, mua SZC trong sự chờ đợi cú hích từ Khu dân cư Hữu Phước.

Mua DXG với giá mục tiêu 23,200 đồng/cp

Theo báo cáo CTCK Bản Việt (VCSC), VCSC kỳ vọng CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) sẽ tăng trưởng ở mức thấp trong giá trị hợp đồng bán 2020. Dự án Long Thành (tổng diện tích đất 92 ha; khoảng 4,000 lô đất với giá bán trung bình giả định 70,000 USD/lô) được kỳ vọng sẽ bắt đầu mở bán trong năm 2020 khi DXG mua dự án này thông qua đấu giá công khai với quy trình thủ tục pháp lý được rút gọn thời gian thực hiện.

Trong khi đó, VCSC thay đổi giả định về tiến độ bán hàng cho phần còn lại của dự án Gem Riverside (quận 2, TP. HCM) sẽ được hoàn thành trong năm 2022 thay vì 2021. Vì thế, VCSC điều chỉnh giá trị hợp đồng bán dự phóng 2020 đạt 4 ngàn tỷ đồng (tăng 3% so với năm trước). Tăng trưởng mảng môi giới bất động sản và đầu tư bất động sản vào các dự án ở các tỉnh thành cấp 2 sẽ hỗ trợ cho tăng trưởng lợi nhuận 2020.

Bên cạnh đó, VCSC điều chỉnh giảm tăng trưởng doanh thu dự báo cho mảng môi giới bất động sản năm 2020 còn 10% so với năm trước so với 15% trước đây chủ yếu do tác động tiêu cực từ bùng phát dịch virus corona thời gian qua. VCSC duy trì dự báo của mảng đầu tư bất động sản dự phóng năm 2020, chủ yếu sẽ được dẫn dắt bởi các dự án ở các thành phố cấp 2.

VCSC dự báo mảng môi giới và đầu tư bất động sản sẽ đóng góp lần lượt 48% và 20% lãi sau thuế dự báo 2020 của DXG. Ngoài ra, lợi nhuận được chia từ LDG Group (DXG sở hữu 37%) và kỳ vọng thoái vốn khỏi các quỹ đất ngoài cốt lõi sẽ chiếm lần lượt 19% và 13% dự báo lãi sau thuế. Lợi nhuận sẽ tăng từ năm 2021 trở đi khi hợp đồng đã chốt bàn giao các dự án nhà ở gia tăng.

Dự án Gem Riverside và Opal Boulevard của DXG

Theo dự phóng của VCSC, lãi sau thuế năm 2021 của DXG sẽ tăng 44% so với năm trước và năm 2022 sẽ tăng 43%, được hỗ trợ bởi tổng giá trị hợp đồng đã ký ước tính 8.1 ngàn tỷ đồng tính đến cuối 2019, trong đó 2 dự án Gem Riverside và Opal Boulevard chiếm tổng cộng khoảng 90%.

Ngoài ra, VCSC cho rằng DXG hiện được giao dịch tại định giá hấp dẫn với P/E và P/B dự phóng năm 2020 lần lượt là 4.8 lần và 0.7 lần, và PEG 3 năm là 0.2. Sau khi DXG phát hành quyền mua vào tháng 8/2019, tâm lý thị trường đối với DXG duy trì ở mức thấp do tiến độ xây dựng và mở bán chững lại tại dự án Gem Riverside. Tuy nhiên, đây chỉ là những vấn đề tạm thời, do đó, VCSC duy trì quan điểm tích cực cho DXG với tăng trưởng lợi nhuận 2 chữ số trong trung hạn.

Qua đó, VCSC khuyến nghị mua DXG với giá mục tiêu 23,200 đồng/cp

KBC khả quan với giá mục tiêu 17,500 đồng/cp

Theo CTCK Bản Việt (VCSC), triển khai bán đất tại Khu đô thị (KĐT) Tràng Duệ của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) với giá bán đất trung bình (ASP) cao hơn dự kiến. Trong quý 4/2019, KBC đã ghi nhận bán khoảng 4 ha đất tại KĐT Tràng Duệ với ASP gần 14.4 triệu đồng/m2 – cao hơn so với giả định VCSC là gần 5.5 triệu đồng/m2. Mức tăng này đến từ nhu cầu đất KĐT gia tăng tại Hải Phòng và vị trí liền kề của KĐT Tràng Duệ và KCN Tràng Duệ (nơi nhà máy của các công ty lớn như LG tọa lạc).

Dự án Khu đô thị Tràng Duệ

Do đó, VCSC tăng 150% ASP giả định tại KĐT Tràng Duệ, đạt 14 triệu đồng/m2. KĐT Tràng Duệ có tổng diện tích 42 ha với diện tích có thể bán còn lại gần 16 ha tính đến cuối năm 2019. Ngoài ra, quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản cho dự án này đã gần như hoàn thành.

Theo VCSC, dịch virus corona bùng phát tại Trung Quốc có tiềm năng tăng tốc quá trình chuyển dịch cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Do đó, VCSC cho rằng các nhà sản xuất lớn sẽ cân nhắc việc đa dạng hóa nơi đặt các nhà máy bên ngoài Trung Quốc, diễn biến này sẽ tăng tốc quá trình chuyển đổi cơ cấu sang Việt Nam trong trung hạn. VCSC từ đó tăng tổng cộng 8% doanh thu giả định từ Khu công nghiệp (KCN) trong giai đoạn 2020-2022, chủ yếu nhờ tăng tốc bán đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL).

Sơ đồ khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh

Tính đến hiện tại, dự án KCN NSHL và KĐT Phúc Ninh vẫn đang chờ phê duyệt để chính thức mở bán. VCSC hiện kỳ vọng KCN NSHL sẽ bắt đầu đóng góp cho doanh thu trong năm 2020 và chiếm 19% tổng doanh thu dự phóng năm 2020. Trong khi đó, VCSC giả định KĐT Phúc Ninh sẽ bắt đầu ghi nhận lại doanh số bán đất trong năm 2020 và đóng góp 10% cho tổng doanh thu trong năm 2020.

Trong năm 2020, VCSC dự báo doanh thu đạt 3.3 ngàn tỷ đồng (tăng 2.8% so với năm trước) và lãi sau thuế đạt 923 tỷ đồng (tăng 8% so với năm trước), chủ yếu đến từ doanh số bán đất KCN đạt 100 ha và doanh số bán đất KĐT đạt 5.5 ha.

Ngoài ra, VCSC còn kỳ vọng KBC sẽ hưởng lợi từ dòng vốn FDI tiếp tục vào Việt Nam và gia tăng hoạt động sản xuất nhờ vào quỹ đất lớn tại các cụm công nghiệp chính tại miền Bắc.

Qua đó, VCSC khuyến nghị khả quan đối với KBC với giá mục tiêu 17,500 đồng/cp.

Mua SZC với giá mục tiêu 22,000 đồng/cp

Theo CTCK Agribank (Agriseco), lũy kế cả năm 2019, CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) ghi nhận 332 tỷ đồng doanh thu và 135 tỷ đồng lãi sau thuế, tăng trưởng 14% và 39% so với năm 2018, đồng thời vượt kế hoạch lợi nhuận 23%.

Mới đây, Vingroup có kế hoạch khảo sát đầu tư các nhà máy mới tại khu vực xã Bình Ba, huyện Châu Đức, cách khu dân cư của SZC khoảng 10km khiến cho giá đất khu vực này tăng chóng mặt. Mặc dù đây là yếu tố tăng giá chưa thực chất, nhưng nếu Vingroup thực sự đầu tư tại đây thì bộ mặt khu vực này sẽ thay đổi đáng kể, mở ra triển vọng cho khu dân cư Hữu Phước mà SZC đang tập trung đầu tư.

Dự án khu dân cư Hữu Phước

Agriseco cho biết SZC đang quản lý quỹ đất khủng để triển khai Khu công nghiệp và Khu dân cư, lên đến hơn 2,200 ha tại Châu Đức, Vũng Tàu. Mặc dù tiến độ đầu tư và kinh doanh lâu nay còn tương đối chậm, tuy nhiên làn sóng FDI và việc giá đất tăng mạnh tại Châu Đức đang là yếu tố ngoại cảnh thuận lợi, thúc đẩy kết quả kinh doanh của SZC cũng như làm tăng giá trị tài sản cho công ty. Bên cạnh đó, giá đất Châu Đức đang tăng phi mã, gấp 8 lần trong 1 năm qua và có nơi giao dịch 8 triệu/m2.

Qua đó, Agriseco khuyến nghị mua SZC với giá mục tiêu 22,000 đồng/cp

Khuyến nghị mua bán cổ phiếu của các công ty chứng khoán được trích dẫn lại có giá trị như một nguồn thông tin để nhà đầu tư tham khảo cho các quyết định đầu tư. Các khuyến nghị này có thể có những xung đột lợi ích với nhà đầu tư.