Có Nghị định mới vẫn khó cấp sổ cho condotel

Với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Chỉ ở phạm vi rất hẹp

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/5. Nghị định 10/2023/NĐ-CP được các doanh nghiệp bất động sản cho là tháo gỡ được nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

Trao đổi với Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, một thập kỷ qua, các loại hình bất động sản mới gồm officetel, shophouse và condotel đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Các cơ quan có thẩm quyền liên quan vẫn còn nợ người dân câu trả lời này. Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua lẫn doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường.

Theo ông Châu, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.

Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản, tại khoản 2 Điều 6 đã quy định hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Đến nay, các địa phương vẫn chưa dám cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel.

“Hiện nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nên Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ được vướng mắc cho công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, do khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nên phạm vi điều chỉnh của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP rất hẹp, chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Điều này dẫn đến khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Do đó, HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel và các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của quy phạm pháp luật.

Vẫn khó cấp sổ

Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TPHCM cho biết, nhiều người đang rất quan tâm đến quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP, liệu condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng… có được cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Theo đó, nội dung Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về việc cấp giấy chứng nhận toàn bộ công trình cho chủ đầu tư. Tại nội dung bổ sung khoản 4 tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP với cách ghi chi tiết cho từng hạng mục công trình. Tuy nhiên, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho từng hạng mục riêng thì chưa rõ ràng, dễ áp dụng sai cho việc cấp giấy chứng nhận cho từng sạp trong trung tâm thương mại, từng ô chăn nuôi trong trang trại chăn nuôi…

Với quy định bổ sung khoản 5 Điều 32 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì mang tính thừa và không hợp lý. Vì các công trình hợp pháp thì đều được đăng ký quyền sở hữu, đâu chỉ mỗi công trình có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, điều đó dẫn dắt đến cách hiểu sai là dự án du lịch thì được cấp giấy chứng nhận, còn các dự án khác thì không được cấp giấy chứng nhận.

Một điểm nữa, tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật, không phù hợp, theo quy định này, một dự án xây khách sạn du lịch và chủ đầu tư không bán căn hộ du lịch cho ai thì khi làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận thì phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Luật sư Phượng cho biết thêm, với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã đưa về những vấn đề cơ bản ban đầu mà trước đến nay đều né tránh, dự án condotel có phải là dự án kinh doanh bất động sản không

Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 chỉ quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 02/2022/NĐ-CP đều không có quy định để xác định dự án nào là dự án kinh doanh bất động sản. Thậm chí dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay vẫn còn chưa có quy định xác định về dự án kinh doanh bất động sản.

Trên thực tế, nhiều dự án du lịch hiện nay chỉ được quyết định chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản, có mục tiêu là hoạt động du lịch. Các chủ đầu tư thường đăng ký bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản vào ngành nghề kinh doanh nhưng không phải là mục tiêu hoạt động của dự án.

Do đó, với quy định sửa đổi Điều 72 tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP thì vẫn làm cho các địa phương khó cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch vì không xác định được các dự án này đã đăng ký đầu tư không theo Luật Kinh doanh Bất động sản.

Nếu các địa phương vẫn cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ condotel của các dự án du lịch thì chỉ làm cho những người đã mua trước đây dễ dàng chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, do tác động của hàng loạt sự kiện vừa qua như chủ đầu tư không bàn giao căn hộ cho người mua, doanh nghiệp khủng hoảng, chủ đầu tư không trả cam kết… nên người mua condotel đã chuyển sang đánh giá về hiệu quả khai thác hoặc sử dụng. Như vậy, các dự án tại nội đô, khách hàng vẫn mua để làm chỗ ở và tự kinh doanh. Tuy nhiên, rủi ro với họ là sự thay đổi quy định pháp luật và việc siết về kiểm tra điều kiện kinh doanh, thuế đối với từng căn hộ cho thuê lưu trú.