Có nên mở rộng phạm vi giao dịch bất động sản được công chứng?

Để hạn chế tối đa nguy cơ rủi ro, góp ý Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất mở phạm vi giao dịch bất động sản được công chứng nên có sự cân nhắc kỹ lưỡng…

Theo đó, về nội dung công chứng giao dịch bất động sản, Điều 41 Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) quy định, công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi đơn vị hành chính cấp tỉnh nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ một số trường hợp nhất định – Đây là nội dung này được kế thừa từ Luật Công chứng năm 2014 (đang có hiệu lực).

Một số ý kiến đề xuất, xem xét chỉnh lý nội dung công chứng giao dịch bất động sản theo hướng mở rộng phạm vi các giao dịch về bất động sản được công chứng không phụ thuộc vào địa giới hành chính.

Lý giải cho quy định đã nêu, cơ quan soạn thảo cho biết, mô hình công chứng tại Việt Nam là công chứng nội dung. Trong đó, công chứng viên phải chịu trách nhiệm về tính xác thực, hợp pháp của giao dịch, bao gồm đối tượng của giao dịch. Với giao dịch là bất động sản, ngoài việc kiểm tra các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng về bất động sản, trong trường hợp cần thiết, công chứng viên phải tiến hành kiểm tra, xác minh thực tế tại nơi có bất động sản, yêu cầu giám định để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.

Thực tế cho thấy, mới chỉ có số ít địa phương đã xây dựng được cơ sở dữ liệu công chứng và chứng thực hợp đồng giao dịch, tuy vậy, các trường thông tin cũng chưa thống nhất, thời điểm bắt đầu cập nhật và mức độ cập nhật thông tin rất khác nhau, đặc biệt là rất ít dữ liệu về việc chứng thực hợp đồng, giao dịch.

Chưa kể, tính đầy đủ, thống nhất của cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực tại các địa phương chưa thực hiện được, việc kết nối các cơ sở dữ liệu này cũng không khả thi trong điều kiện hiện nay.

Trước bối cảnh nêu trên, cơ quan soạn thảo cho rằng, thực hiện công chứng bất động sản theo địa hạt cấp tỉnh sẽ hạn chế tối đa nguy cơ rủi ro về công chứng, chứng thực nhiều lần đối với một bất động sản tại một thời điểm.

“Nhiều quốc gia trên thế giới dù có hệ thống cơ sở dữ liệu công chứng hoàn thiện nhưng vẫn áp dụng thẩm quyền công chứng theo địa hạt, điển hình như: Trung Quốc, Nga...”, cơ quan soạn thảo chia sẻ.

Đề xuất này nhận được không ít sự tán thành của các đại biểu, tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có không ít ý kiến trái chiều. Góp ý Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi), nhiều ý kiến cho rằng, việc mở rộng phạm vi các giao dịch về bất động sản được công chứng cần được cân nhắc một cách kỹ lượng, bởi tình trạng giả mạo trong các hợp đồng công chứng, lừa đảo công nghệ đang diễn ra rất nhiều… nếu chưa có sự hoàn thiện về cơ sở dữ liệu, sự đồng bộ về trang thiết bị, các biện pháp phòng ngừa thì việc cho phép này sẽ rất nguy hiểm, hậu quả của việc này là rất lớn.

Theo đại biểu Nguyễn Hữu Thông - Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Thuận cho hay, nên giới hạn hoạt động công chứng giao dịch bất động sản bằng hình thức công chứng điện tử trong Dự thảo Luật. Bởi trong hoạt động công chứng có nhiều vấn đề đòi hỏi công chứng viên phải tiếp xúc trực tiếp với người yêu cầu công chứng mới đảm bảo tính chính xác mà công nghệ hiện nay chưa có thể thay thế được.

“Ví dụ như việc đánh giá năng lực hành vi hay ý trí tự nguyện của người yêu cầu công chứng bắt buộc phải gặp mặt trực tiếp chứ không thể thông qua công nghệ. Nhất là trong giai đoạn hiện nay đã xuất hiện tội phạm công nghệ cao sử dụng AI để giả giọng nói, khuôn mặt có thể dẫn đến các vụ lừa đảo gây hậu quả nghiêm trọng. Do vậy việc công chứng điện tử cần tiến hành thận trọng có bước đi hợp lý, trước mắt Dự thảo Luật cần quy định rõ chỉ chỉ áp dụng ở phạm vi hẹp với các giao dịch đơn giản chứ không áp dụng đối với các giao dịch phức tạp như bất động sản hay thừa kế”, đại biểu Nguyễn Hữu Thông phân tích.

Liên quan đến vấn đề này, thông tin với báo chí, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cũng cho rằng, việc giới hạn thẩm quyền của công chứng viên đối với các giao dịch về bất động sản có phần hạn chế quyền hạn của công chứng viên, tuy nhiên, việc giới hạn này là cần thiết.

Theo Luật sư Hậu, hệ thống pháp luật hiện hành đều hoạt động dựa trên nguyên tắc bất động sản tại địa phương nào thì cơ quan tại địa phương đó có trách nhiệm quản lý, giải quyết các vụ việc phát sinh. Việc quy định giới hạn thẩm quyền công chứng của công chứng viên đối với các giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở là nhằm tạo thuận lợi cho công tác xác thực về bất động sản tại địa phương.

Nếu mở rộng phạm vi công chứng thì sẽ phát sinh trường hợp để có cơ sở công chứng giao dịch bất động sản tại tỉnh B, công chứng viên thì có trụ sở tổ chức hành nghề công chứng tại tỉnh A. Điều này làm kéo dài không cần thiết thời gian thực hiện cũng như sẽ làm gia tăng tình trạng công chứng viên công chứng vô tội vạ cho các giao dịch phi pháp, không đủ cơ sở hồ sơ theo quy định.

“Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) đã giữ lại các trường hợp công chứng viên được tiến hành công chứng bên ngoài địa phương của Luật Công chứng 2014 và bổ sung thêm hai trường hợp là thỏa thuận xác lập chế độ tài sản vợ chồng và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, huỷ bỏ các văn bản này.

Có thể thấy, với quy định trên, việc giới hạn thẩm quyền công chứng giao dịch bất động sản hiện nay thực chất chỉ là giới hạn đối với các giao dịch phức tạp, quan trọng. Bởi chỉ các tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở tại nơi có bất động sản mới có thể hiểu rõ nhất về các thủ tục hành chính và tình trạng bất động sản tại địa phương đó”, vị Luật sư này bày tỏ.