20/02/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Có nên đầu tư đất nền năm 2024?

Với tâm lý thích sở hữu đất của người Việt, đất nền luôn là loại hình bất động sản dành được nhiều sự quan tâm. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất 2021 và nhiều thay đổi về pháp lý vừa qua, thị trường đất nền sẽ ra sao trong 2024?

Theo Báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng, sau cơn sốt đất cục bộ diễn ra chóng vánh tại nhiều nơi thời điểm đầu năm 2021, mặc dù các địa phương đã có biện pháp can thiệp sớm để ngăn chặn hiện tượng tăng nóng giá đất, tuy nhiên, cho đến nay giá đất nền nhiều khu vực vẫn neo cao khiến lượng giao dịch thưa thớt, thị trường rơi vào trầm lắng.

Giá đất tăng khiến giá nhà ở tăng, việc phát triển các dự án bất động sản, nhà ở thương mại ngày càng khó khăn. Để tăng lợi nhuận, các chủ đầu tư thường hướng đến phân khúc bất động sản cao cấp. Thực trạng này khiến việc sở hữu nhà ở của người lao động phổ thông, người thu nhập trung bình, thu nhập thấp thêm khó khăn, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2023 trên cả nước đạt 307,273 lượt giao dịch, giảm hơn 51% so với năm 2022, tức chưa được một nửa năm trước.

Nói về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, do gắn với tư duy tấc đất tấc vàng, nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Do đó, thị trường đất nền luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất và vẫn sẽ là phân khúc dẫn đầu nhu cầu của người tiêu dùng năm 2024.

Nguồn: Bộ Xây dựng. Đvt: Giao dịch

Nguồn cung đất nền 2024 tiếp tục khan hiếm

VARS dự báo nguồn cung mới đất nền sẽ khan hiếm trong năm 2024 khi mà các chính sách Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi ở thị trường này. Sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5 - 7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Về chi tiết, đối với khu vực TPHCM và vùng phụ cận, báo cáo thị trường bất động sản 2023 của DKRA Group dự đoán nguồn cung mới đất nền 2024 sẽ tiếp tục khan hiếm, dao động trong khoảng 2,900 - 3,100 nền.

Nguồn cung đất nền và tiêu thụ mới khu vực TPHCM và vùng phụ cận theo năm

Nguồn: DKRA Group

Trong đó, Long An là địa phương dẫn đầu thị trường năm 2024 với khoảng 850 - 950 nền mở bán. Đồng Nai khoảng 750 - 850 nền, Bình Dương khoảng 600 - 700 nền. Các khu vực còn lại như TPHCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh phân bổ rải rác với tổng khoảng 200 - 400 nền.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với năm 2023, các chính sách ưu đãi, chiết khấu, kéo giãn tiến độ thanh toán… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, giao dịch phát sinh chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, có giá trị vừa phải phù hợp với phần lớn khả năng tài chính của các nhà đầu tư.

Còn tại Đà Nẵng và các tỉnh vệ tinh, tình hình cũng tương tự khi nguồn cung 2024 giảm nhẹ so với năm 2023, còn khoảng 450 - 550 nền.

Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mở bán trước, trong đó thị trường Đà Nẵng khoảng 200 - 250 nền, Quảng Nam khoảng 250 - 300 nền. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới.

Nguồn cung đất nền và tiêu thụ mới khu vực Đà Nẵng và các tỉnh vệ tinh theo năm

Nguồn: DKRA Group

Sức cầu của thị trường vẫn ở mức thấp, các dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, có tiềm lực tài chính, dự án hoàn thiện hạ tầng/pháp lý… thu hút sự chú ý của nhà đầu tư.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng.

Thị trường đất nền có còn tiềm năng?

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền sẽ rất khó xảy ra tình trạng sốt đất ảo như các năm trước. Đà phục hồi chậm của đất nền cũng dễ hiểu khi trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Vì thế, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường.

Về vấn đề pháp lý, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất lớn.

Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. “Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững” - ông Tuấn nhìn nhận.