Có nên đầu tư cổ phiếu DIG năm 2024?

Hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau phân tích về cổ phiếu DIG – một trong những mã cổ phiếu bất động sản được quan tâm nhiều nhất hiện nay. Liệu DIG có phải là một lựa chọn đầu tư tốt trong năm 2024 hay không? Hãy cùng bắt đầu.

Quỹ Đất Lớn Nhưng Hiệu Quả Ra Sao?

DIG được biết đến là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, chỉ đứng sau Vinhomes. Quỹ đất này là tài sản quý giá, tuy nhiên, việc sở hữu quỹ đất lớn không đồng nghĩa với hiệu quả kinh doanh cao. Khi nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản năm 2020, DIG nằm trong top các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhất, nhưng điều đáng tiếc là sau 4 năm, doanh nghiệp này vẫn đang loay hoay tìm lối ra cho các dự án của mình.

Trong khi đó, các doanh nghiệp như Nam Long hay Khang Điền, mặc dù quỹ đất nhỏ hơn nhiều so với DIG, nhưng nhờ chiến lược tập trung vào phân khúc nhà ở thật, họ đã vươn lên mạnh mẽ và trở thành những tên tuổi đáng gờm trên thị trường bất động sản.

Điều này đặt ra câu hỏi: Tại sao với quỹ đất lớn như vậy, DIG lại không thể tối ưu hóa để đạt được vị trí cao hơn trong thị trường?

Những Dấu Hiệu Bất Thường Từ Báo Cáo Tài Chính Quý 1/2024

Để trả lời câu hỏi trên, trước tiên chúng ta cần xem xét lại báo cáo tài chính quý 1/2024 của DIG. Doanh thu bán hàng của DIG trong quý 1 đạt 186 tỷ đồng, nhưng sau khi trừ đi các khoản giảm trừ, doanh thu thực tế chỉ còn chưa đến 500 triệu đồng.

Các khoản giảm trừ doanh thu thường xuất hiện khi có chiết khấu thanh toán sớm hoặc trả lại hàng do lỗi, nhưng trong trường hợp này, dù đã có giảm trừ doanh thu lớn, giá vốn vẫn được ghi nhận, khiến lợi nhuận của DIG bị âm. Điều này có thể do các dự án bàn giao trước đó không đủ điều kiện ghi nhận doanh thu, hoặc có sự đánh giá lại về mặt pháp lý, nhưng vẫn tính vào giá vốn hàng bán. Tuy nhiên, công ty lại không cung cấp giải thích rõ ràng về vấn đề này, điều này cần lưu ý.

Tình Hình Dự Án Và Quỹ Đất Của DIG

Khi đầu tư vào một doanh nghiệp bất động sản, điều quan trọng nhất chính là hiểu rõ về quỹ đất và các dự án mà doanh nghiệp đang triển khai. Đối với DIG, quỹ đất và các dự án của họ được thể hiện rõ trong mục hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán.

DIG hiện đang triển khai rất nhiều dự án lớn trên khắp cả nước, bao gồm khu đô thị Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), Khu đô thị sinh thái Đại Phước (Vũng Tàu), Vũng Tàu Central Point, và nhiều dự án khác. Tuy nhiên, hầu hết các dự án này vẫn đang trong giai đoạn đền bù và giải phóng mặt bằng, chưa thể triển khai bán hàng. Ví dụ, dự án Nam Vĩnh Yên hiện đã đầu tư hơn 2.015 tỷ đồng, tăng từ 1.956 tỷ đồng đầu năm 2024, cho thấy dự án này vẫn đang tiếp tục được đầu tư thêm, nhưng chưa đến giai đoạn thu hồi vốn.

Ngoài ra, các khoản phải thu khác của DIG lên đến 3.330 tỷ đồng, là một điểm cần đặc biệt chú ý. Phần lớn các khoản này là các khoản tạm ứng cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án lớn như Bắc Vũng Tàu, Long Tân. Điều này tiềm ẩn rủi ro, bởi các khoản tạm ứng này phụ thuộc vào việc cá nhân được giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có hoàn thành tốt nhiệm vụ hay không.

Tiến Độ Các Dự Án Trọng Điểm Của DIG

Dự án Nam Vĩnh Yên là một trong những dự án trọng điểm của DIG. Được bắt đầu từ năm 2004, khi DIG còn là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Xây dựng, nhưng đến nay, sau 20 năm, dự án này vẫn chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Hiện tại, dự án này mới chỉ đang trong quá trình xin quy hoạch 1/2000 và 1/500, và có thể mất thêm 2-3 năm nữa trước khi có thể bắt đầu bán hàng.

Dự án Long Tân, mặc dù đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, nhưng việc triển khai vẫn phụ thuộc nhiều vào Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Ngay cả khi luật có hiệu lực sớm, dự án này cũng sẽ cần thêm thời gian để hoàn tất các thủ tục và triển khai. Vì vậy, việc ghi nhận doanh thu từ dự án này trong năm 2024 là rất khó khăn.

Đánh Giá Cổ Phiếu

- Hai dự án lớn nhất của DIG, Nam Vĩnh Yên và Long Tân, đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý và chưa thể triển khai trong năm nay. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến khả năng tạo ra doanh thu và lợi nhuận của DIG trong năm 2024. Thậm chí, khi các dự án này được triển khai, luật Đất đai sửa đổi có thể làm giảm biên lợi nhuận của doanh nghiệp do quy định về giá đất tính theo giá thị trường.

- DIG đã và đang liên tục phát hành cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn, nhưng các dự án lớn vẫn chưa hoàn thành, tạo ra rủi ro lớn cho nhà đầu tư. Việc phát hành liên tục mà không có sự rõ ràng về việc sử dụng vốn cũng đặt ra câu hỏi về tính bền vững của doanh nghiệp. Điều này có thể dẫn đến việc các nhà đầu tư bị rơi vào tình trạng “đóng tiền cho doanh nghiệp” mà không rõ tiền đó sẽ được sử dụng vào đâu và có hiệu quả hay không.

- Cổ phiếu DIG hiện tại mang tính đầu cơ cao. Bất kỳ nhịp tăng giá nào trong năm 2024 cũng có thể chủ yếu xuất phát từ yếu tố đầu cơ, chứ không phải từ những thay đổi cơ bản của doanh nghiệp. Do đó, nhà đầu tư cần thận trọng và cân nhắc kỹ trước khi quyết định đầu tư vào DIG.