"Có dự án bất động sản kéo dài 8 năm chưa hoàn thiện pháp lý"

Doanh nghiệp bất động sản mong muốn Luật Đất đai (sửa đổi) nhanh chóng được hoàn thiện để giải quyết vấn đề pháp lý cho hàng loạt dự án trên cả nước.

Sáng 8/3, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã tổ chức hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Phân định rõ giữa đất bị thu hồi và bồi thường

Tại hội thảo, ông Phạm Tấn Công - Chủ tịch VCCI cho rằng đất đai là tài sản thiêng liêng của mỗi quốc gia, dân tộc, của mỗi gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, do đó Luật Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, được cả xã hội quan tâm.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững.

Việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp, khiếu nại và tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp… những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật đất đai thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa và yêu cầu phát triển của đất nước.

Góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho rằng, quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Chương 7) chưa có sự phân định rõ rệt giữa các loại đất bị thu hồi và bồi thường.

Theo đó, cần phân định ra rõ ràng, tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, đất thương mại. Cụ thể, đất nông nghiệp là nhà nước giao đất cho các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, trồng trọt, không thu tiền sửa dụng đất, nên khi bị thu hồi chỉ được đền bù hoa màu và chi phí đã đầu tư vào đất theo quy định.

Ông Hiệp cho rằng cần có quy định rõ ràng sẽ đền bù hoa màu mấy vụ, khung giá đền bù bắt buộc phải do chính quyền địa phương cấp huyện phê duyệt. Bên cạnh đó cần làm rõ những trường hợp đất nông nghiệp để không không sản xuất đã vài vụ không canh tác có đủ điều kiện để được nhận đền bù hay không.

Đối với đất ở và đất thương mại, dich vụ khi thu hồi theo ông Nguyễn Quốc Hiệp thống nhất cần đền bù thoả đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt.

Nhưng cần làm rõ một vấn đề giá đền bù phải được thực hiện theo đúng phương án giá đền bù đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương án tự thoả thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư. Điều này sẽ vừa gây mất thời gian, công sức, lại khó tìm được tiếng nói chung và thậm chí tranh chấp xảy ra.

Theo ông Hiệp, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất.

Nhưng trên thực tế cho đến nay, việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được.

“Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế”, ông Hiệp góp ý.

Về các vấn đề còn tồn tại của Luật Đất đai 2013, đại diện doanh nghiệp chia sẻ hiện nay "bản thân GP Invest đang có dự án đã kéo dài tới 8 năm mà chưa thể hoàn thiện pháp lý để tiến hành khai thác".

Không chỉ riêng doanh nghiệp của ông Hiệp, theo thống kê của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, hàng loạt doanh nghiệp khác tại Hà Nội và Tp.HCM cũng đang có trên dưới 300 dự án gặp khó khăn về vấn đề pháp lý, cụ thể là khó chuyển đổi mục đích sử dụng.

Kết luận, vị lãnh đạo doanh nghiệp nhấn mạnh mong muốn Luật Đất đai (sửa đổi) mau chóng được hoàn thiện để giúp tháo gỡ hàng loạt vấn đề khó khăn đặt ra cho doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Phương pháp xác định giá đất còn định tính

Góp ý thêm về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ ghi nhận, đánh giá cao dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung nhiều quy định mới nhằm xác định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường, cũng như đồng tình cho rằng quy định này sẽ đảm bảo tốt hơn lợi ích của người có đất khi bị thu hồi, tuy nhiên một số ý kiến vẫn đề nghị dự thảo luật cần có quy định cụ thể, chặt chẽ hơn để đảm bảo tính khả thi áp dụng.

Song, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho rằng, quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Chẳng hạn, dự thảo Luật quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp.

Hoặc Điều 153 Dự thảo Luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được tiếp tục cụ thể hóa.

Vị chuyên gia này chia sẻ quan điểm, để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai, cần phải có dự thảo Nghị định của Chính phủ, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm dự thảo Luật mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không.

"Bảng giá đất và giá đất cụ thể là hai vấn đề gây băn khoăn về tính khả thi của hai loại giá này. Theo Dự thảo còn đang rất lơ mơ trong xác định bản chất hai loại giá này, phương pháp tính cũng như trường hợp áp dụng. Từ đó gây nên nghi ngại về tính khả thi của những quy định của luật về giá đất”, ông Sỹ nói.