Cò, đầu nậu, DN BĐS bất lương... là thủ phạm của sốt ảo

Trước tình trạng nở rộ dự án "ma", lừa bán đất nền ở khắp nơi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đã đề nghị các cơ quan chức năng xử lý nghiêm các đầu nậu.

Trong thời gian gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương. Trong đó, có nhiều khu đất nông nghiệp, đất trồng cây cao su, đất không được quy hoạch là đất ở, nhưng đã bị phân lô, bán đất nền, dẫn đến nhiều người bị lừa đảo, gây mất an ninh trật tự, phá vỡ quy hoạch.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thủ phạm của các đợt sốt ảo giá đất và tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở hoặc có trường hợp do chính quyền cấp cơ sở buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn và bất cập của các bộ luật.

Trong đó, luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh loại hình dự án, nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình phân lô bán nền. Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc", nhưng Khoản 1 Điều 328 bộ luật Dân sự lại cho phép hành vi này. Đây là điểm bất cập lớn. Lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư, thỏa thuận hợp tác kinh doanh... với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.

Không những vậy, bộ luật Dân sự không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.

Ngoài ra, luật Đất đai không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị. Nhưng bất cập trong thực thi luật Đất đai là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01 của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan. Quy định này của Chính phủ không phù hợp với quy định của luật Đất đai.

Bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với "ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền. Các đầu nậu bán đất nền trái pháp luật đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền, trái với quy định tại Khoản 1 Điều 25 Nghị định 61 làm cho khách hàng bị nhầm lẫn, bị lừa dối dẫn đến bị thiệt hại. Người mua đất nền nhầm tưởng "vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Do đó, theo ông Lê Hoàng Châu, cần bổ sung "nền nhà, đất nền" vào luật Kinh doanh bất động sản, để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh bất động sản quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản.

Bộ luật Dân sự quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của bộ luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành là luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với "đất ở đô thị" và "đất ở nông thôn". Do vậy cần bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01 là cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Chính phủ và Bộ Tư pháp nghiêm cấm văn phòng thừa phát lại lập "vi bằng" đối với "các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật". Trong đó, có các trường hợp lập "vi bằng thừa phát lại" để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là UBND dân quận, huyện, phường, xã có biện pháp kiểm soát, ngăn chặn và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp nấp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn.