“Cò đất” thổi giá và nguy cơ bong bóng

Cùng với thông tin về Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 (gọi tắt là Quy hoạch) sẽ được trình cấp thẩm quyền phê duyệt trong tháng 6/2021, là sức tăng giá đến chóng mặt của thị trường nhà đất tại Đông Anh và các vùng có liên quan. Bài học cay đắng của các cơn sốt đất ăn theo quy hoạch dường như vẫn không ngăn được nhà đầu tư F0, trước chiêu trò của “cò đất" dẫn dắt vào vòng xoáy bởi kịch bản thổi giá.

Giá đất tăng theo giờ

Sau thời gian trầm lắng bởi dịch Covid-19, khoảng 10 ngày nay, thị trường nhà đất ở các xã Đông Hội, Xuân Canh, Tàm Xá,… (Đông Anh) nhộn nhịp bất thường. Không chỉ các văn phòng môi giới mà thậm chí cả bà bán nước chè cũng tham gia “chỉ trỏ” mua bán nhà đất. Giá đất ở đây không tăng theo ngày mà tăng theo giờ.

Theo anh Sơn, chủ một văn phòng môi giới bất động sản (BĐS) tại quận Tây Hồ, Hà Nội, thị trường Đông Anh đang tăng nóng nên vợ chồng anh hầu như “ăn ngủ” bên kia sông để đón khách. Anh Sơn cho biết, đã từng chứng kiến sốt đất ở khu vực này nhưng lần nào cũng là cảm giác mới mẻ, khó cưỡng, vì lượng cầu lớn. Tuần trước ở các khu vực ven sông xã Xuân Canh, giá chỉ dao động tầm 17 - 18 triệu đồng/m2 vì nằm trong hang cùng ngõ hẻm, nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2. Tại khu vực thôn Xuân Canh của xã này, cách đây 3 ngày, giá đất chỉ 15 - 16 triệu đồng/m2, hôm qua tôi dẫn khách tới, chủ đất đã hét giá tăng gấp đôi. “Sáng nay, tôi cũng vừa chốt một lô đất 150m2, giá 38 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 5 ngày chỉ chào bán 25 triệu đồng/m2” – anh Sơn nói và khuyên nếu ưng mảnh nào thì chốt luôn bởi có thể chiều sẽ tăng lên vài giá.

Trao đổi về hiện tượng tăng giá này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nếu quy hoạch chỉ ở chủ trương, bản vẽ thì mức độ tăng giá khoảng 3 - 5% là hợp lý. Thế nhưng ở đây, giá nhà đất ở Đông Anh đã tăng gấp đôi, thậm chí có nơi gấp 3 là phi lý và rủi ro cao cho nhà đầu tư, bởi lẽ Đông Anh về bản chất đầu tư chưa có gì nhiều ngoài hai trục đường Nhật Tân và đường Quốc lộ 5 kéo dài, các dự án vẫn nằm trong giai đoạn xây dựng đề án, quy hoạch. “Trong tư duy của nhà đầu tư, đất không thể sinh ra nên họ nghĩ cứ đầu tư vào đất là có lãi. Càng đông người lao vào đầu tư đất với mong muốn kiếm lời nhanh, lướt sóng thì giá lại càng đẩy lên cao. Điều này rất nguy hiểm. Đầu tư bây giờ, không phải cứ có tiền là được mà phải hiểu biết thị trường, hiểu biết về quy hoạch, thực hiện qui hoạch… mới đưa ra quyết định xuống tiền”- Phó tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ.

Liệu có thoát “dớp” sốt ảo?

Theo một chuyên gia tài chính, việc các nhà đầu tư cá nhân F0 - không phải là đầu tư chuyên nghiệp về đất đai, không có kiến thức về quy hoạch, thị trường nhưng lại sẵn sàng đổ sô rót tiền vào lĩnh vực BĐS cho thấy, họ đang tin cậy kênh đầu từ này, nhất là khi các lĩnh vực đầu tư khác kém hấp dẫn, lãi suất ngân hàng thấp, thị trường vàng trồi sụt không còn là nơi trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, nếu đầu tư theo tâm lý đám đông mà không có sự phân tích thì rất dề bị mắc bẫy của những “cò đất”. “Cách đây vài ngày, tôi cùng với vài người bạn có sang xem thị trường BĐS ở khu vực xã Đông Hội, một nhân viên môi giới chỉ cho chúng tôi lô đất nông nghiệp tầm 350m2, với giá 20 triệu đồng/m2 mà thực chất chỉ tầm 10 triệu đồng/m2, bảo chúng tôi chốt nhanh không có nhóm khác đến lại không còn cơ hội. Đúng 15 phút sau, có nhóm khác đến thật và họ trả luôn 21 triệu đồng/m2. Sau chúng tôi đi loanh quanh một vòng tìm hiểu mới phát hiện ra, ông môi giới và nhóm khách kia chỉ là một. Họ bày trò tạo sóng”- vị chuyên gia này nói và cho biết, đây không phải lần đầu tiên ông chứng kiến sốt đất ở Đông Anh.

Đồng quan điểm trên, TS Vũ Hoài Đức, chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch cho rằng, các nhà đầu tư cần phải rà soát lại các lần sốt đất ở Đông Anh trước đây để có thêm kinh nghiệm, bài học cho việc đầu tư hiện tại. Còn nhớ, năm 2010 - 2011, đón đầu các dự án hạ tầng giao thông như Cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù, người người, nhà nhà đua nhau gom hàng tỷ đồng "ôm" đất để chờ ngày giá lên. Khi cầu đã đi vào hoạt động, giá đất rơi tự do. Các nhà đầu tư ngậm đắng nuốt cay, thậm chí có người còn khuynh gia bại sản. Lần tiếp theo vào giai đoạn 2014 - 2015, thời điểm các dự án Cầu Nhật Tân, Cầu Đông Trù, nhà ga T2 Nội Bài chính thức đi vào hoạt động. Và gần đây nhất là vào năm 2019, thị trường Đông Anh lại sốt trước thông tin lên quận vào năm 2020, kèm theo đó là hàng loạt các dự án nghìn tỷ được các “ông lớn” trong ngành BĐS công bố. Đáng nói, cả 3 lần sốt đất tại khu vực này đều là ảo.

“Như vậy, thời điểm bây giờ là lần thứ 4 sốt đất ở Đông Anh, trong vòng 10 năm. Không rõ lần sốt này có tránh được “dớp” của các lần trước không nhưng có một thực tế là, để quy hoạch phân khu 2 bên sông Hồng được triển khai thì không phải một, hai hay ba năm. Đặc biệt đối với quy hoạch, từ bản ban đầu đến bản khi thực hiện thường sẽ có điều chỉnh nhiều lần cho phù hợp. Vì thế, nếu cứ bất chấp mọi giá để xuống tiền thì rất dễ mất trắng” - TS Vũ Hoài Đức nhận định.

Theo tờ trình đồ án của Ban Cán sự Đảng UBND TP Hà Nội, Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng nằm trên địa giới hành chính 55 phường, xã và 13 quận, huyện của Hà Nội, gồm: Đan Phượng, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên và Gia Lâm. Trong đó, diện tích bãi sông được nghiên cứu xây dựng với tỷ lệ 5% khoảng 1.590ha theo Quy hoạch 257 gồm 5 bãi: Thượng Cát - Liên Mạc, Hoàng Mai - Thanh Trì, Chu Phan -Tráng Việt, Đông Dư - Bát Tràng, Kim Lan - Văn Đức. Diện tích bãi sông được phép xây dựng với tỷ lệ 15% khoảng 408ha gồm bãi Tàm Xá - Xuân Canh.

Hiện có 2 xu hướng đầu tư ở hai bờ sông Hồng: Một là đầu tư “lướt sóng”, hai là đầu cơ đất để chờ đền bù. Trên thực thế, 2 xu hướng đầu tư này đã hình thành từ khá sớm. Tuy nhiên, trong trường hợp Hà Nội phê duyệt bản quy hoạch mới, nhà đầu tư cá nhân rót vốn khu vực này rất dễ mất trắng nếu dính quy hoạch.