“Cơ chế đặc thù” để cải tạo chung cư cũ, tại sao không?

Hàng loạt cơ chế đặc thù như ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ, tạo điều kiện mua thêm căn hộ của hộ khẩu ghép được tái định cư, hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho đối tượng tái định cư được HoREA đề xuất, nhằm hỗ trợ TP.HCM đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, xuống cấp...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết: Hiệp hội đang tiếp tục dự thảo văn bản (mới) để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP về "cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư", nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ, đã xuống cấp và gây nguy hiểm cho người dân.

Theo ông Châu, có những quy định hiện hành đang gây trở ngại cho việc phá dỡ các nhà chung cư cũ, xuống cấp; khó tạo sự đồng thuận về việc tái định cư cho cả người dân lẫn các chủ đầu tư. Vì vậy, HoREA sẽ xem xét và đề xuất sửa đổi một số quy định còn vướng mắc.

Cụ thể, ông Châu dẫn chứng về quyết định phá dỡ nhà chung cư cũ: Trước đây, Luật Nhà ở 2005 đã quy định tại khoản 2, điều 89: "Việc phá dỡ nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu theo nhu cầu thì phải được hai phần ba (2/3, khoảng 66%) tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý"; đã giúp cho công tác phá dỡ nhà chung cư cũ được tiến hành nhanh hơn.

Tuy nhiên, quy định này đã bị bãi bỏ trong Luật Nhà ở 2014 (tại khoản 3, điều 110 - Luật Nhà ở 2014), quy định: "Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này, nhưng được tất cả (100%) các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư".

"Quy định này là một trở ngại cho việc quyết định phá dỡ nhà chung cư cũ. Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi khoản 3, điều 110 - Luật Nhà ở 2014, như sau: "Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này, nhưng được tối thiểu khoảng 80% các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư; Quyền lợi của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại được đảm bảo như nhau"; nhằm để giúp cho việc quyết định phá dỡ chung cư cũ, xây dựng lại chung cư mới được thực hiện thuận lợi hơn", ông Châu chia sẻ.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị bổ sung "Chỉ tiêu quy hoạch về dân số" vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ, vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Đặc biệt, về ưu đãi miễn tiền sử dụng đất dự án xây dựng lại chung cư cũ. Theo khoản 4, điều 15 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: "Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng nêu tại khoản 3, điều này)".

"Đây là chính sách hỗ trợ rất tích cực, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế để thực hiện. Vì vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn thực hiện để áp dụng trong trường hợp xây dựng lại chung cư cũ kết hợp với chỉnh trang đô thị", ông Châu nói thêm.

Ngoài các vướng mắc về pháp luật, HoREA cũng đề xuất nhiều "cơ chế đặc thù" để khuyến khích người dân ủng hộ tháo dỡ chung cư cũ, đồng ý với các phương án tái định cư mà TP.HCM đưa ra.

Chẳng hạn, HoREA đề xuất về việc mua thêm căn hộ của hộ khẩu ghép được tái định cư. Cụ thể, khoản 3, điều 4 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định: "Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 116 của Luật Nhà ở, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận".

"Tuy nhiên, quy định này không tạo thuận lợi cho người có hộ khẩu ghép là bên yếu thế so với chủ đầu tư trong việc xác định giá bán căn hộ tái định cư. Do đó, HoREA kiến nghị quy định giá bán căn hộ tái định cư cho hộ khẩu ghép là giá bảo toàn vốn cộng với lợi nhuận định mức (khoảng 10%) thì hợp lý và khả thi hơn", Chủ tịch HoREA đề xuất.

Về hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho đối tượng tái định cư, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP để giải quyết chính sách tín dụng ưu đãi tương tự nhà ở xã hội, đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn diện tích được hoán đổi cho người tái định cư, kể cả trường hợp hộ khẩu ghép được mua nhà tái định cư nếu đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng chính sách nhà ở xã hội.

Cuối cùng, về phương thức tái định cư, HoREA rất hoan nghênh UBND thành phố chỉ đạo thực hiện tái định cư tại chỗ là phương thức chủ đạo, nếu không thể xây dựng lại chung cư trên mặt bằng cũ thì xem xét tái định cư trong địa bàn quận, trường hợp không thể giải quyết được thì tái định cư ở quận, huyện liền kề, để tránh xáo trộn quá lớn cuộc sống của người dân.

"Hiệp hội đề nghị UBND thành phố chỉ đạo nhân rộng cách làm của quận 3 thực hiện kế hoạch phá dỡ 12 cụm nhà chung cư trên địa bàn quận 3, để xây dựng lại thành 2 cụm nhà chung cư tập trung và tái định cư người dân theo "phương thức tái định cư tại chỗ, hoặc tái định cư trên địa bàn quận", để áp dụng trên địa bàn thành phố", Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Trong năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM có kế hoạch khởi công xây mới 10 chung cư xuống cấp; di dời hơn 500 hộ dân ở 9 chung cư cấp nguy hiểm. Ngoài ra, 12 chung cư cấp nguy hiểm cũng sẽ hoàn tất công tác tháo dỡ.

Đây là một trong những vấn đề trọng điểm thuộc chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, được UBND TP.HCM triển khai từ năm 2016.