Chuyển động bất động sản Phú Quốc: Từ huyện đảo bước lên thành phố

Sau một thời gian dài im ắng, thị trường bất động sản Phú Quốc đã nóng trở lại khi đảo Ngọc trở thành thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam. Những sản phẩm bất động sản du lịch tại các quần thể du lịch nghỉ dưỡng nổi tiếng dù có giá lên tới hàng chục tỷ đồng vẫn được tìm mua rất nhiều.

Được thiên nhiên ban tặng những ưu thế tuyệt vời: khí hậu ấm áp quanh năm, hầu như không có bão, 2/3 diện tích là rừng nguyên sinh với hệ sinh thái phong phú, có 22 hòn đảo lớn nhỏ, 99 quả đồi, những bãi cát tự nhiên đẹp hàng đầu thế giới, Phú Quốc đặc biệt phù hợp với phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và các sản phẩm liên quan đến nghỉ dưỡng như casino, du lịch chữa bệnh hay giải trí.

Hơn nữa, Phú Quốc chỉ cách thủ đô 10 nước ASEAN khoảng 2 giờ bay, lại có diện tích gần 593 km2, tương đương Singapore, đảo Ngọc có vị trí thuận tiện và không gian đủ lớn để phát triển dài hạn về mọi mặt.

PHÚ QUỐC THỨC DẬY SAU NHIỀU NĂM NGỦ SÂU

Từ năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định phê duyệt "Đề án phát triển tổng thể đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020". Theo đó, huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang sẽ là trung tâm du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, giải trí cao cấp quốc gia và quốc tế; là trung tâm thương mại, dịch vụ cao cấp, trung tâm tài chính của khu vực và là trung tâm nghiên cứu, chuyển giao khoa học công nghệ chuyên ngành.

Đến năm 2006, Thủ tướng ban hành quy chế tổ chức hoạt động của đảo Phú Quốc. Trong đó, đề ra các cơ chế khuyến khích các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuộc mọi thành phần kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư và hoạt động kinh doanh tại đảo Phú Quốc trong các lĩnh vực: đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng và đô thị; kinh doanh du lịch, thương mại, dịch vụ vui chơi, giải trí, vận tải, dịch vụ tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, y tế, nhà ở.

Năm 2007, Chính phủ có Quyết định 01/TTg, về việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang thời kỳ 2006 – 2020: phấn đấu đến năm 2020 đảo Phú Quốc sẽ phát triển thành trung tâm du lịch, nghỉ dưỡng, giao thương quốc tế lớn, hiện đại, chất lượng cao, tầm cỡ các quốc gia trong khu vực và thế giới; trở thành động lực thúc đẩy phát triển du lịch cả nước, du lịch sẽ là ngành kinh tế chủ đạo của hòn đảo này.

Để thực hiện các định hướng của Chính phủ, tỉnh Kiên Giang tập trung đẩy mạnh tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư, thu hút đầu tư vào Phú Quốc nhằm tạo ra những chuyển biến toàn diện. Tuy nhiên, khi đó, kết cấu hạ tầng tại Phú Quốc còn yếu kém, chưa có điện, chi phí xây dựng cao đã dựng lên rào cản lớn trong việc thu hút đầu tư cũng như sự phát triển của đảo Ngọc.

Đến tháng 9/2014, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định công nhận huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang là đô thị loại II. Cùng với việc ban hành nhiều chính sách ưu đãi đặc biệt để thu hút đầu tư, Chính phủ đã tăng cường việc xây dựng, hoàn thiện các dự án cơ sở hạ tầng lớn, gồm sân bay quốc tế Dương Tơ, cảng An Thới, hệ thống giao thông trên đảo. Đặc biệt, khi cáp ngầm xuyên biển nối từ Hà Tiên ra Phú Quốc vào đầu năm 2014 đi vào hoạt động đã giúp Phú Quốc trở thành "thỏi nam châm" thu hút đầu tư trong và ngoài nước.

Hầu hết các tập đoàn kinh tế lớn như Vingroup, Sun Group, CEO Group, BIM Group... đều đã có mặt tại đây, xây dựng hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng mang tầm cỡ quốc tế. Nhiều tạp chí, kênh truyền hình uy tín nước ngoài đã xếp Phú Quốc vào danh mục 15 điểm du lịch tiềm năng nhất thế giới.

ĐẤT ĐAI TRẢI QUA "CƠN SỐT" NÓNG - LẠNH

Với sức hấp dẫn của mô hình trung tâm dịch vụ du lịch lớn của cả nước và Đông Nam Á trong tương lai, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nhu cầu du lịch và bất động sản ở đây tăng cao, đất đai Phú Quốc tăng giá mỗi ngày. Đất riêng lẻ trong dân đã không còn bán theo chiều dài (mét mặt tiền) mà chuyển sang tính theo m2. Các khu đất dọc bờ biển thích hợp để phát triển khu du lịch nghỉ dưỡng luôn có giá cao nhất và được giới đầu tư săn tìm nhiều nhất. Sau đó, thị trường có lúc trầm xuống nhưng "cơn sốt" vẫn âm ỉ.

Đến 2018, lợi dụng thông tin tỉnh lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đảo Phú Quốc theo định hướng trở thành đặc khu kinh tế, giới đầu cơ tiếp tục "thổi giá" khiến thị trường đất đai nơi đây trở thành điểm nóng.

Chính quyền huyện đảo đánh giá: "Tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc diễn biến phức tạp, nhất tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật; lấn, chiếm đất rừng; tự ý phân lô, tách thửa; tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp, xây dựng trái phép diễn ra phổ biến, phát sinh nhiều hệ lụy, bất cập. Tình trạng đầu cơ gây sốt đất, tăng giá đột biến để trục lợi diễn biến khó lường, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn và ảnh hưởng lớn đến quy hoạch tổng thể phát triển huyện đảo Phú Quốc".

Trước diễn biến này, tháng 5/2018, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang đã ra Văn bản 651/UBND-KTCN về việc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc. Theo đó, từ 15/5/2018 cho đến khi quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chính thức, nghiêm cấm tách thửa, phân lô đất Phú Quốc, bất kể diện tích là bao nhiêu. Tại phiên họp ngày 11/6/2018, Quốc hội đã biểu quyết đồng ý tạm dừng thông qua Luật Đặc khu ở kỳ họp thứ 7. Trong năm 2019, Kiên Giang cũng xin ý kiến Chính phủ dừng việc thành lập đặc khu.

Đến năm 2019, mức độ quan tâm, tìm kiếm bất động sản tại địa bàn tỉnh Kiên Giang giảm hơn 60% so với nhu cầu tìm mua trong năm 2018. Lượng sản phẩm rao bán thứ cấp tại thị trường này cũng tăng mạnh do động thái bán ra của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ dạng lướt sóng sau một thời gian dài chờ đợi.

Khi lệnh cấm trên được UBND tỉnh Kiên Giang gỡ bỏ vào tháng 3/2020, dưới tác động của xu hướng đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, tình hình vi phạm về đất trên địa bàn huyện Phú Quốc đã quay trở lại. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật; nhiều tổ chức, cá nhân xây dựng hạ tầng trái phép trên đất nông nghiệp nhằm mục đích phân lô, tách thửa đất nông nghiệp với diện tích nhỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không vì mục đích sản xuất nông nghiệp diễn ra phức tạp.

Để khắc phục tình trạng này, ngày 26/6/2020, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang đã chỉ đạo tạm ngưng việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng loại đất trên địa bàn huyện Phú Quốc. Cùng với đó, dưới tác động của dịch Covid, thị trường BĐS nơi đây càng thêm ảm đạm. Rất nhiều nhà đầu tư "găm" tiền vào đất rừng, đất đồi, đất nông nghiệp... chấp nhận bán cắt lỗ nhưng cũng không có giao dịch.

Về thực trạng này, một số chuyên gia nhận định, muốn phát triển Phú Quốc phải có quy hoạch tốt và cấp phép các dự án xây dựng đồng bộ chứ không thể để tình trạng phân lô tách thửa làm manh mún gây mất mỹ quan cho Phú Quốc. Việc tạm dừng tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tác động lớn đến lượng giao dịch đối với đất công, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên các dự án đã được cấp phép, khu đô thị có sổ đỏ sở hữu lâu dài lại trở thành sản phẩm được giới đầu tư săn tìm.

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG TIẾP TỤC HẤP DẪN ĐẦU TƯ

Ngày 9/12/2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về việc thành lập thành phố Phú Quốc và các phường thuộc thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Tại cuộc hội thảo liên quan đến sự kiện này, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang Nguyễn Lưu Trung cho biết, Kiên Giang đang xây dựng và hoàn thiện kế hoạch, lộ trình phát triển cũng như nghiên cứu, đề xuất với Trung ương các cơ chế, chính sách nổi trội để thành phố Phú Quốc tiếp tục phát triển mạnh mẽ trước những vận hội mới. Trong đó có việc đón đầu, định hướng cho phát triển bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng, để thành phố Phú Quốc thật sự trở thành trung tâm kinh tế trọng điểm của khu vực phía Nam và cả nước, trung tâm nghỉ dưỡng chất lượng cao mang tầm cỡ quốc tế.

Cùng với những nỗ lực của chính quyền địa phương, nhiều "đại gia" trong làng bất động sản cũng gấp rút hoàn thiện những dự án để sớm đưa vào hoạt động. Cụ thể, tại bãi Dài, trong tháng 3/2021, Vin Group sẽ khai trương thành phố mua sắm giải trí không ngủ Grand World 85ha (nằm trong dự án Phú Quốc United Center 1.044ha). Dự kiến khi đi vào hoạt động, cùng với những dự án hiện hữu của Vin Group tại Bắc đảo, Grand World sẽ góp phần tạo tiền đề, thúc đẩy kinh tế đêm, thu hút nhiều du khách đến đảo Ngọc, để nơi đây có thêm bước phát triển đột phá về du lịch cũng như cơ hội vươn mình trở thành trung tâm giải trí mới của châu Á, bên cạnh Hongkong, Genting hay Phuket...

Tại khu vực ga đi cáp treo Hòn Thơm, Sun Group đang kiến tạo nên Sun Premier Village Primavera - "thị trấn Amalfi" thu nhỏ bên bờ biển Tây Nam Phú Quốc, dự kiến hoàn thành vào quý 3/2021.

Bên cạnh đó, một số dự án khác của tập đoàn này tại Nam Đảo cũng đã được lên kế hoạch triển khai. Hiện Sun Group đã và đang làm việc với đơn vị quy hoạch để xây dựng cấu phần cần thiết phù hợp với chức năng đô thị phía Nam thành phố, gồm cả khu thấp tầng và cao tầng trong tương lai, các tổ hợp dịch vụ thương mại tiêu chuẩn quốc tế, thiết kế ấn tượng. Mục tiêu đặt ra không chỉ đưa phía Nam đảo thành tâm điểm du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí xứng tầm quốc tế, mà còn đón đầu bước chuyển đổi lớn về quy mô dân số, cơ cấu kinh tế của Phú Quốc khi lên thành phố.

Bà Trần Thị Thu Hiền, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và phân phối DTJ đánh giá, với việc quy tụ nhiều dịch vụ tiện ích, vui chơi giải trí ưu việt nhất Việt Nam, Phú Quốc không chỉ quan tâm phát triển du lịch ban ngày, mà còn nhanh chóng "thắp sáng" kinh tế ban đêm. Qua đó, giúp Phú Quốc bắt kịp với xu thế du lịch của thế giới. Không chỉ đợi đến lúc khách quốc tế quay trở lại khi ngành du lịch phục hồi hậu Covid mà ngay lúc này, nơi đây sẽ là điểm thu hút đông đảo khách nội địa bởi họ được hưởng dịch vụ du lịch và nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế mà không phải mất chi phí đi xa.

Phương tiện đến và phương tiện đi lại trên đảo cũng phong phú, dễ dàng hơn, đồng thời các hãng hàng không đang thực hiện nhiều khuyến mại cũng tạo mãi lực hấp dẫn du khách và các nhà đầu tư đến Phú Quốc. Hạ tầng phát triển, quy mô dân số sẽ tăng lên, nhu cầu về nhà ở, bất động sản thương mại, dịch vụ... cũng sẽ tăng. Từ đó, càng thúc đẩy nhu cầu đầu tư bất động sản tại Phú Quốc.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới bất động sản Alpha nhận định: "Kể từ khi có thông tin lên thành phố, số lượng nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản Phú Quốc tăng đột biến. Phân khúc họ hướng tới thường là bất động sản du lịch kết hợp nghỉ dưỡng, nhằm đón đầu xu thế khi hết dịch, các đường bay quốc tế hoạt động trở lại. Chỉ riêng trong ngày công bố thành lập thành phố Phú Quốc, số lượng giao dịch của dự án GrandWorld Phú Quốc lên đến xấp xỉ một nghìn tỷ đồng, bằng số lượng cả tuần giao dịch trước đó cộng lại".

Ông Sơn cho biết thêm: "Việc trở thành thành phố biển đảo, tương lai kinh tế, du lịch, thương mại dịch vụ, đô thị, bất động sản ở Phú Quốc vô cùng xán lạn khi có sự đồng hành của các doanh nghiệp lớn. Theo đó, thị trường bất động sản Phú Quốc cũng đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Tuy nhiên, hiện nay đã qua thời mua miếng đất cỏ dại mọc rồi để đấy chờ tăng giá, giờ người mua thường kén chọn dự án có giá trị sử dụng ngay, đem lại lợi nhuận ổn định hàng tháng nhưng vẫn phải có tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đó là những sản phẩm nằm ở những vị trí đắc địa như trung tâm, trong các quần thể phức hợp với các đầy đủ tiện ích, đông đúc người lui tới".

Ở một góc độ khác, ông Trần Ngọc Trung, Chủ tịch Công ty Vinh Phát (tại Phú Quốc) chia sẻ, mấy tuần nay, số lượng các nhà đầu tư đổ về Phú Quốc tìm mua bất động sản tăng lên nhiều. Giao dịch đã sôi động hơn trước, dù giá bán các sản phẩm nhà phố tại các dự án được quy hoạch bài bản, cho thuê được ngay phải tầm 20 tỷđ/căn. Nhìn chung, giá chào bán đã nhích lên nhưng không tăng đột biến như thời điểm có thông tin trở thành đặc khu.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản phân tích, để bất động sản tăng giá, bao giờ cũng phải có sự đầu tư tương xứng. Nhưng đầu tư phải tuân thủ quy hoạch mới bền lâu. Phú Quốc đã có bài học đắt giá khi rất nhiều trường hợp đầu tư không tuân thủ quy hoạch khiến thị trường bất động sản nhà đất riêng lẻ nóng đột biến, trở thành bong bóng, đổ vỡ rất nhanh (năm 2019 – 2020).

Hiện nay, Phú Quốc quy hoạch rất tốt trên hành trình phát triển từ huyện đảo lên thành phố. Cùng với đó, thị trường bất động sản cũng có nhiều chuyển biến mạnh mẽ và quy củ hơn trước đây. Chính vì thế quỹ đất đã được phân bổ cho các doanh nghiệp đến từ trước, cơ hội cho doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư đến sau đang khó dần vì quỹ đất ngày càng khan hiếm. Giai đoạn này, cơ hội cho nhà đầu tư mua bất động sản Phú Quốc còn rộng mở chứ 3-5 năm nữa chưa chắc có thể mua được sản phẩm tốt. Về các sản phẩm đầu tư, tôi cho rằng loại hình sản phẩm du lịch trong đô thị, pháp lý ổn định với sổ đỏ lâu dài sẽ thu hút mạnh các nhà đầu tư nhờ có tiềm năng lớn về gia tăng giá trị.