Chuyện chuyển đổi đất ở Long An

Câu chuyện thú vị về cách tỉnh Long An tạo quỹ đất hàng trăm ha rất bài bản cho một tập đoàn kinh doanh bất động sản.

Chuyển đất công nghiệp sang đất ở: Lợi cả đôi đường

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đồng ý điều chỉnh giảm diện tích hơn 440ha đất khu công nghiệp Đức Hòa III theo đề nghị của tỉnh Long An.

Xung quanh chuyện về quỹ đất này, trước hết, cần nhắc lại sự cần thiết điều chỉnh giảm diện tích KCN Đức Hòa III mà tỉnh Long An diễn giải trong kiến nghị gửi tới Chính phủ từ cuối năm trước.

Qua hơn 10 năm kể từ khi ra đời, KCN Đức Hòa III vẫn chưa phát triển đúng với tiềm năng vì nhiều nguyên nhân khác nhau (5/13 KCN thành phần triển khai xây dựng, hoạt động; 8/13 KCN thành phần hoàn thiện bồi thường giải phóng mặt bằng, san lấp một phần).

Theo tỉnh Long An, đây cũng là cơ hội để xem xét, điều chỉnh KCN này theo hướng bền vững hơn. Cụ thể, nhờ tiếp giáp với TP. HCM, KCN Đức Hòa III phù hợp để phát triển mô hình KCN gắn với dân cư, dịch vụ và đô thị kết hối bên trong và bên ngoài hàng rào KCN.

Đồng thời, tỉnh Long An nhận định, điều chỉnh giảm diện tích KCN Đức Hòa III để chuyển sang đất ở, đô thị sẽ giải quyết nhu cầu của người lao động ở các KCN lân cận, góp phần giảm bớt sức ép nhu cầu nhà ở tại huyện Củ Chi, Hóc Môn (TP. HCM).

Đối với chỉ tiêu đất công nghiệp hơn 440 ha, tỉnh sẽ điều chuyển sang các KCN khác trên địa bàn.

UBND tỉnh Long An cho biết, sau khi được chấp thuận điều chỉnh, tỉnh sẽ chỉ đạo thay đổi các quy hoạch liên quan của địa phương để gắn kết chặt chẽ với quy hoạch khu đô thị Tây Bắc TP. HCM (quy mô 6.000 ha) đã được phê duyệt, đang triển khai.

Một lý do nữa được viện dẫn cho việc điều chỉnh giảm là quy hoạch liên vùng. Cụ thể, do KCN Đức Hòa III tiếp giáp khu đô thị Tây Bắc TP. HCM thông qua kênh Thầy Cai nên để đảm bảo tính hài hòa, gắn kết, không phá vỡ quy hoạch của liên vùng thì cần thiết điều chỉnh giảm diện tích đất KCN sao cho phù hợp với quy hoạch liên vùng giữa Long An và TP. HCM.

Long An muốn cắt giảm, chuyển khoảng hơn 440 ha đất công nghiệp sang đất ở nhằm đáp ứng sự phát triển lâu dài và có mối liên kết vùng bền vững giữa TP. HCM và tỉnh này.

Tỉnh này cho rằng, đòi hỏi đó cấp bách tới mức “phải thực hiện ngay”, bởi vì các chủ đầu tư hạ tầng của các KCN thành phần trong KCN Đức Hòa III chưa tiếp nhận các dự án vào đầu tư. Nếu chậm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sẽ rất khó khăn cho thay đổi quy hoạch và phát sinh bồi thường thiệt hại cho doanh nghiệp (vì di dời do nhà nước thay đổi quy hoạch).

Trong chưa đầy 10 năm, KCN Đức Hòa III đã “nhỏ dần” sau các lần điều chỉnh diện tích quy hoạch. Năm 2013, giảm từ 2.300 ha xuống còn hơn 1.857ha. Năm 2016, con số diện tích quy hoạch là 1.787 ha (trong đó dự án thành phần KCN Đức Hòa III – Hồng Đạt giảm từ 99 ha xuống 29 ha – phần diện tích này tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…). Sang năm 2018, diện tích tiếp tục bị cắt giảm 49 ha xuống còn 1.738 ha và tiếp tục bị cắt hơn 440 ha vào tháng 82020.

440ha đất cửa ngõ Sài Gòn về tay ai?

Có thể nhận ra, Long An không phải một lần duy nhất xin cắt giảm, điều chỉnh (mục đích sử dụng) diện tích đất KCN Đức Hòa III. Trong lần gần nhất, lý do được đưa ra có thể nói là không thể hợp lý hơn, đặc biệt nguyên nhân là thực trạng các nhà đầu tư chưa tiếp cận dự án trong KCN để phát triển.

KCN Đức Hòa III có 13 KCN thành phần. Trong đó, tính đến đầu năm 2019, ghi nhận 8 KCN chưa đi vào hoạt động. Đáng chú ý, 8 KCN này đều do Công ty CP Him Lam quản lý.

Đặc biệt, Công ty CP Him Lam là “tác giả” (chủ trì thành lập) 3 pháp nhân mới (Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Hòa LA, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Đức LA và Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Hòa Phúc LA) để tiếp nhận 7 KCN thành phần trong khu Đức Hòa III.

Dẫu vậy, sau một thời gian dài tiếp nhận, những gì nhà đầu tư mới làm được chỉ là xin chuyển một phần diện tích sang đất ở và ì ạch với lý do “xin tái cơ cấu”.

Đơn cử KCN Đức Hoà III – Song Tân (AMIC) có diện tích 301,25 ha, xây dựng hạ tầng đạt khoảng 10%. Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh giảm diện tích xuống còn 241,61 ha, chuyển 56,612 ha thành đất ở.

Cơ quan quản lý địa phương cho biết: KCN này chậm triển khai, mặc dù Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Đức LA và Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Hoà LA là hai công ty tiếp nhận một phần nợ của KCN Đức Hoà III – Song Tân, tuy nhiên tiến độ thực hiện dự án rất chậm do chủ đầu tư xin tái cơ cấu.

Hay như KCN Đức Hoà III – Slico rộng 195,79 ha, nhưng xây dựng hạ tầng mới đạt khoảng 15%. Nhà đầu tư Công ty CP Đầu tư và phát triển Minh Đức LA đề nghị chuyển hơn 38 ha thành đất ở.

Cá biệt có KCN Đức Hoà III – Resco có diện tích 295,49 ha, xây dựng hạ tầng đạt khoảng 35%. KCN này cũng chậm triển khai, chủ đầu tư mới là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Minh Hoà LA, đơn vị nhận nợ và dự án để tiếp tục đầu tư. Chậm trễ tiến độ (với lý do xin tái cơ cấu), nhưng nhà đầu tư đề nghị chuyển toàn bộ thành đất ở (tức xóa sổ luôn khỏi quy hoạch khu công nghiệp). Đến đầu 2019, chủ đầu tư mới là Công ty Minh Hoà LA cũng chưa thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Trước tình trạng chậm, vướng mắc chung của 8 dự án KCN thành phần (do HimLam quản lý), cơ quan quản lý chuyên trách tại địa phương đề xuất giải pháp tới tỉnh rằng: Tiến hành thủ tục xin chuyển đổi một phần công năng sang khu dân cư (KCN Minh Ngân, KCN Resco, KCN Song Tân, KCN Slico), trong đó có việc lập điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

Sau khi có chủ trương chuyển đổi công năng sẽ tiến hành đầu tư hạ tầng đối với các khu dân cư chuyển đổi.

Còn nhớ, cuối năm 2017, Sacombank thông báo tổ chức bán đấu giá 3 tài sản là quyền sử dụng đất tại KCN Đức Hòa III.

Tài sản thứ nhất là quyền sử dụng đất tại KCN Đức Hoà III - Long An với tổng diện tích 3.722.303 m2. Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng KCN Sài Gòn Long An và một phần của Công ty CP ĐT AMIC.

Tài sản thứ hai là quyền sử dụng đất tại KCN Đức Hoà III - Long An với tổng diện tích 2.749.134,1 m2 (chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư xây dựng Liên Thành Long An, Công ty CP Long “V”, Công ty CP Đầu tư phát triển Long Đức – ILD và Công ty CP Đầu tư & Kinh doanh bất động sản Mười Đây).

Tài sản thứ ba là quyền sử dụng đất tại KCN Đức Hoà III - Long An với tổng diện tích 2.753.730,2 m2 (chủ đầu tư là Công ty CP ĐT Đức Hoà III – Resco và một phần của Công ty CP Đầu tư AMIC).

Phần lớn các pháp nhân chủ đầu tư này đều chung người đại diện là ông Ngô Trí Dũng – một cá nhân liên quan mật thiết với ông Trầm Bê.