Chung cư trước 1994 hưởng cơ chế riêng?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu xác định chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước là “nhà chung cư cũ”, từ đó tạo ra cơ chế bồi thường, tái định cư khác với các công trình xây dựng sau mốc này.

Khác biệt không chỉ nằm ở diện tích căn hộ mới mà còn ở nghĩa vụ tài chính. Một bên được lựa chọn nhà, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất; bên còn lại có thể phải đóng góp chi phí xây dựng lại.

Theo dự thảo, với chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước, khi công trình phải cải tạo hoặc xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số K. Theo quy định hiện hành, căn hộ tầng 1 có hệ số từ 1-2 lần diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận, trong khi căn hộ từ tầng 2 trở lên có hệ số 1-1,5 lần.

Chẳng hạn, căn hộ 50m² từ tầng 2 trở lên nếu áp dụng hệ số K 1,5 sẽ có diện tích tính theo hệ số là 75m². Tuy nhiên, diện tích thực tế còn phụ thuộc phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt và các khoản chênh lệch liên quan.

Điểm đáng chú ý hơn nằm ở nghĩa vụ tài chính. Với chung cư từ năm 1994 trở về trước, dự thảo không đặt phương án để chủ sở hữu tự đóng góp kinh phí xây dựng lại. Thay vào đó, họ có thể lựa chọn một trong bốn hình thức: nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư.

Sau 1994, bài toán chi phí thay đổi

Với chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự cải tạo, xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí. Khoản đóng góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ so với suất đầu tư xây dựng mới 1m² sàn tại thời điểm phá dỡ.

Nếu không đóng góp, cơ chế bồi thường chuyển sang giá trị quyền sử dụng đất gắn với phần quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Điều này khiến cùng một tình huống phá dỡ nhưng nghĩa vụ tài chính của cư dân có thể rất khác nhau.

Với thị trường bất động sản, sự phân định này có thể tác động trực tiếp tới bài toán vốn của doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ. Khi quyền lợi cư dân được xác định rõ hơn, quá trình đàm phán có thể minh bạch hơn; nhưng chi phí xây dựng, tái định cư và phương án khai thác quỹ đất vẫn là biến số lớn.

Đặc biệt, Hà Nội hiện có gần 1.580 chung cư cũ, trong khi từ năm 1999 đến nay mới cải tạo, xây mới được 32 chung cư. Khoảng cách rất lớn giữa nhu cầu và tiến độ cho thấy đây vẫn là một thị trường có quy mô đáng kể nhưng đi kèm bài toán vốn và cơ chế triển khai phức tạp.

Dự thảo hiện vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, các quy định có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi được xem xét, thông qua.