Chung cư tăng giá do nguồn cung khan hiếm

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, thị trường Bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 đã chứng kiến sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch.

Cụ thể, lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7% so với năm 2018. Tại Hà Nội, Năm 2019, có 58 dự án với gần 27.000 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng. Số sản phẩm trên giảm hơn năm 2018 là 3.019, chỉ đạt 56,4% sản phẩm của năm 2017. Trong các quý I và II/2019, sự khan hiếm sản phẩm mới đã đẩy tỉ lệ hấp thụ lên mức khá tốt. Trong quý IV/2019, tỉ lệ hấp thụ giảm mạnh bởi giá BĐS tăng cao.

Sau quãng thời gian dài giá bán căn hộ tương đối ổn định, thì từ cuối năm 2019, sự khan hiếm sản phẩm mới trong thời gian dài đã đẩy giá bán căn hộ trung và cao cấp tăng 3-5%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ quý IV/2019, khi nhận thấy thị trường khan hàng, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh tăng giá. Tại Hà Nội, với mức giá 25 triệu đồng/m2 chỉ có thể mua được ở những khu vùng ven như quận Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, còn những khu vực gần trung tâm có giá thấp nhất từ 30 triệu đồng/m2. Một số dự án ở trục đường Tố Hữu, trước đây bán 25 triệu đồng/m2 nay được đẩy giá lên 27 - 30 triệu đồng/m2. Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị là nguyên nhân chính làm giá căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Tại Hà Nội, lượng cung căn hộ chào bán đang phát triển mất cân đối giữa các vùng. Tại Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông... lượng cung rất lớn vượt xa so với nhu cầu sử dụng của khách hàng. Tại một số quận trung tâm, nhu cầu vẫn rất lớn nhưng lượng cung hạn chế bởi quỹ đất để phát triển dự án gần như không còn.

Tại TP. Hồ Chí Minh, năm 2019 có 47 dự án được phê duyệt đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Từ quý II/2019, tại thành phố này không còn căn hộ giá thấp bởi tăng giá sản phẩm quá mạnh. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ luôn duy trì ở mức rất cao (trên 70%). Giá căn hộ trung cấp tăng 3 - 5% qua các quý (15 - 17% so với đầu năm 2019). Giá bán căn hộ cao cấp tại các dự án có sự chênh lệch lớn, một số dự án cao cấp có giá lên tới 250 triệu đồng/m2.

Tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Nha Trang…) và nhiều tỉnh thành trên cả nước, nguồn cung mới từ các dự án BĐS đô thị và nhà ở sụt giảm mạnh. Trong đó nguyên nhân chính được xác định là việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai... tại các dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính phân tích, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi nguyên nhân hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá BĐS có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh BĐS bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ. Bên cạnh đó, tâm lý e ngại lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường BĐS xuất hiện nhiều dự án BĐS không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị đang là nguyên nhân chính làm tăng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP. HCM. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn, mà chỉ là lý do tạm thời liên quan đến quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: Đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn…., ông Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho thấy, lực cầu trong năm qua luôn duy trì ở mức cao, nhất là ở những dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng, dịch vụ tốt, chủ đầu tư uy tín… tỉ lệ hấp thu thường là 70 - 80%. Ở một số địa phương giá đất được đẩy lên quá cao, nhanh hơn tốc độ phát triển kinh tế và hạ tầng đô thị đã tạo giá ảo. Hiện tượng này dẫn đến hệ lụy cơ quan Nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng dẫn đến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị. Giá ảo khiến các nhà đầu tư rời khỏi thị trường, làm suy giảm phát triển kinh tế địa phương và thị trường BĐS.

Đánh giá về thị trường BĐS năm 2020, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nguồn cung tại Hà Nội và TP. HCM có thể không suy giảm so với 2019 bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường. Lượng dự án BĐS đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường sẽ giảm mạnh bởi ở cả 2 địa phương này vẫn chưa cho thấy động thái cải thiện việc xem xét phê duyệt cấp phép cho các dự án BĐS mới. Giá nhà ở và đất đai có thể sẽ tiếp tục tăng. Nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.