Chung cư hết thời hạn sử dụng, quyền lợi cư dân đi về đâu?

Bài toán cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ kỹ, xuống cấp từ lâu đã trở thành một trong những điểm nghẽn lớn của đô thị Việt Nam. Khi thời hạn sử dụng chung cư được gắn liền với niên hạn công trình, nhiều chuyên gia cho rằng đây là cơ hội lớn để thay đổi diện mạo đô thị, song đi kèm với đó là yêu cầu cấp thiết phải minh bạch hóa quyền tài sản và quyền lợi của người dân.

Hết niên hạn công trình không đồng nghĩa với mất quyền đất

Thực tế trong quá khứ, việc cải tạo chung cư cũ thường đình trệ do tâm lý sở hữu vĩnh viễn của chủ hộ, khiến chỉ cần vài hộ dân không đồng thuận là dự án "đóng băng" nhiều năm. Theo ông Trần Quốc Dũng (Phó chủ tịch VNREA), việc xác định niên hạn công trình là cần thiết để bảo đảm an toàn, nhưng điều cốt lõi là hết thời hạn công trình không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền sử dụng đất.

Kiểm định độc lập: Công trình khi hết niên hạn phải được kiểm định kỹ thuật. Chỉ khi không còn đảm bảo an toàn hoặc vướng quy hoạch mới tính đến phương án phá dỡ.

Xác lập quyền rõ ràng: Phần đất của dự án cần được chia đều cho người dân theo tỷ lệ diện tích căn hộ sở hữu, tránh tình trạng mất nhà nhưng quyền về đất không được công nhận.

3 câu hỏi cốt lõi cần được luật hóa

Theo luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM), để người dân thực sự an tâm, luật pháp cần minh bạch hóa ngay từ đầu 3 vấn đề trọng tâm:

Khi nhà bị phá dỡ, họ còn giữ lại quyền tài sản gì? (Quyền đối với đất, tỷ lệ phân chia diện tích).

Phải đóng thêm bao nhiêu tiền và theo cơ chế nào? (Công khai chi phí xây dựng, phương án tài chính, hỗ trợ trả chậm hoặc tiếp cận tín dụng cho người khó khăn).

Bao giờ có nhà để ở? (Cam kết rõ ràng về thời hạn bàn giao, chi phí tạm cư và trách nhiệm của chủ đầu tư khi chậm tiến độ).

Bên cạnh đó, việc quyết định xây dựng lại không nên đòi hỏi sự đồng thuận tuyệt đối 100% mà cần có tỷ lệ biểu quyết phù hợp, đồng thời trao thẩm quyền pháp lý rõ ràng cho Ban quản trị để đại diện cư dân đàm phán với nhà đầu tư.

Vai trò điều tiết của Nhà nước và giải pháp tài chính

Đồng quan điểm trên, bà Võ Nhật Liễu (Tổng giám đốc Propiin) nhấn mạnh rằng khi chung cư hết niên hạn, công trình cũ chấm dứt nhưng quyền tài sản của chủ căn hộ vẫn được bảo lưu. Người dân có quyền tiếp tục tham gia xây dựng lại trên chính khu đất đó nhưng đi kèm nghĩa vụ đóng góp chi phí xây dựng minh bạch, công bằng theo diện tích và giá trị thực tế.

Đặc biệt, trong trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận do dự án kéo dài, ông Trần Quốc Dũng đề xuất Nhà nước cần thiết lập "cơ chế cuối cùng": định giá độc lập, mua lại hoặc thu hồi theo đúng quy định pháp luật để bàn giao cho nhà đầu tư đủ năng lực khác, qua đó bảo vệ trọn vẹn quyền lợi hợp pháp của người dân và khai thác hiệu quả không gian đô thị.