Chung cư Đại Kim: Khách hàng đòi phạt chậm bàn giao căn hộ bất thành

TAND TP Hà Nội vừa xem xét vụ tranh chấp mua bán căn hộ giữa ông Vũ Đình N. (SN 1981, ở quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) và Công ty TNHH Five Star Kim Giang.

Trước đó, vào ngày 29/4/2016, ông N. ký hợp đồng mua căn hộ chung cư thuộc Tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng, chung cư Đại Kim do Công ty TNHH Five Star Kim Giang làm chủ đầu tư. Giá trị căn hộ là 2,7 tỷ đồng.

Theo hợp đồng, khách hàng sẽ thanh toán làm 6 đợt. Đến ngày 9/11/2016, ông N. đã trả tiền 4 đợt số tiền 1,9 tỷ đồng, tương đương 70% giá trị hợp đồng. Ngày 12/4/2017, chủ đầu tư yêu cầu ông N. tiếp tục nộp tiền đợt 5 số tiền 695 triệu đồng. Ông N. không đồng ý vì số tiền thanh toán sẽ vượt quá 70% giá trị hợp đồng trong khi công trình chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.

Ông N. cho rằng, đến ngày 30/11/2017, dự án chung cư Đại Kim vẫn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu hoàn thành. Còn hợp đồng chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao chậm nhất vào ngày 30/9/2017. Ông N. đã gửi văn bản đến công ty yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, đề nghị công ty trả lại tiền.

Tuy nhiên yêu cầu trên không được chủ đầu tư xem xét. Công ty cho rằng quyền lợi của khách hàng chỉ phát sinh và đảm bảo khi ông N. hoàn tất việc thanh toán đợt 5.

Đến ngày 9/10/2018, Công ty tiếp tục gửi thông báo số 276 quyết định chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với ông N. Theo đó, công ty sẽ trả lại tiền cho ông N sau khi trừ số tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại 600 triệu đồng.

Quá trình các bên đang giải quyết thì vào tháng 5/2018, công trình được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, ông N. khởi kiện ra tòa án, yêu cầu công ty phải hoàn trả lại tiền, tiền phạt vi phạm hợp đồng do chậm bàn giao căn hộ và lãi chậm trả, tổng cộng là 2,7 tỷ đồng.

Ông N. chỉ đồng ý hòa giải nếu công ty thanh toán một lần số tiền 2,5 tỷ đồng. Nhưng phương án trên không được chủ đầu tư chấp nhận.

Năm 2020, TAND quận Thanh Xuân đã tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông N. và Công ty TNHH Five Star Kim Giang. Buộc công ty phải hoàn trả số tiền 1,9 tỷ đồng cho ông N. Ghi nhận sự tự nguyện của công ty hỗ trợ cho ông N. số tiền 100 triệu đồng.

Bác đơn kháng cáo

Sau phiên tòa sơ thẩm, Công ty TNHH Five Star Kim Giang và ông N. đều đồng loạt kháng cáo. Ông N. đề nghị được Công ty phải bồi thường thiệt hại với lãi suất 0,83%/tháng, tạm tính đến tháng 9/2020 là 927 triệu đồng. Còn công ty có đơn phản tố, yêu cầu ông N. phải bồi thường số tiền 604 triệu đồng là tiền phạt vi phạm hợp đồng.

Tòa phúc thẩm cho rằng, Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản quy định thì: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà…

Tuy nhiên tại phụ lục hợp đồng, hai bên cùng thỏa thuận ký và thanh toán đợt 5 với tỷ lệ 25% là vượt quá 70% giá trị hợp đồng, trái với điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản. Tòa xác định, hai bên có lỗi ngang nhau và phải tự chịu thiệt hại với phần lỗi của mình.

Ngoài ra, theo hợp đồng điều khoản phạt phải thỏa mãn 2 điều kiện là khách hàng phải thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận và bên bán chậm bàn giao căn hộ. Điều kiện bàn giao căn hộ là phải thanh toán đủ 95% giá bán và thuế GTGT tương ứng. Do đó, ông N. chưa đủ điều kiện phát sinh để phạt hợp đồng.

Sau khi xem xét, tòa phúc thẩm cơ bản giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.