Chung cư cũ mất giá vì đâu?

Từng được săn đón nhờ mức giá vừa túi tiền, nhiều căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội đang phải giảm hàng trăm triệu đồng, thậm chí gần 1 tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm người mua. Pháp lý chưa hoàn chỉnh, chất lượng công trình xuống cấp và tâm lý chờ giá giảm tiếp đang làm suy yếu thanh khoản phân khúc này.

Giá rao bán tại nhiều dự án bình dân giảm 17–35% so với cùng kỳ năm 2025. Thị trường đang cho thấy giá thấp không còn là lợi thế đủ mạnh nếu căn hộ đi kèm rủi ro pháp lý và chi phí sử dụng lớn.

Tại khu HH Linh Đàm, một căn hộ 72 m² được rao bán 2,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 33 triệu đồng/m², nhưng vẫn khó chốt giao dịch. Theo dữ liệu được bài viết dẫn từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán bình quân tại khu vực này đầu tháng 8/2026 còn khoảng 37 triệu đồng/m², giảm gần 20% so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 35% so với mức đỉnh 56,6 triệu đồng/m² ghi nhận tháng 12/2025.

Diễn biến tương tự xuất hiện tại nhiều khu chung cư khác. Ở Đại Thanh, giá căn hộ diện tích 56–60 m² giảm từ 55–65 triệu đồng/m² xuống khoảng 45–52 triệu đồng/m². Tại Nam Trung Yên, giá rao bán căn hộ từ hơn 80 triệu đồng/m² lùi về 60–75 triệu đồng/m². Một số căn hộ tại Xa La dù giảm 400–500 triệu đồng vẫn chưa tìm được khách mua phù hợp.

Áp lực giảm giá phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua. Khi nguồn cung căn hộ mới gia tăng và mặt bằng giá tại Hà Nội đã lên cao, người mua có thêm lựa chọn, không còn vội xuống tiền chỉ vì lo giá tiếp tục tăng.

Với chung cư cũ, mức giá rao bán chỉ là một phần của bài toán sở hữu. Tại HH Linh Đàm, tình trạng một số căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khiến người mua cân nhắc kỹ hơn. Công trình sau khoảng 10 năm sử dụng còn đối mặt với vấn đề xuống cấp, thiếu chỗ đỗ xe và áp lực vận hành.

Những yếu tố này tác động trực tiếp đến giá trị tài sản, khả năng cho thuê và thời gian bán lại. Người mua phải tính thêm chi phí sửa chữa, bảo trì và rủi ro pháp lý, khiến mức giảm giá ban đầu chưa chắc đã đủ hấp dẫn.

Ở phía người bán, thanh khoản yếu kéo dài làm tăng chi phí cơ hội. Những chủ nhà sử dụng vốn vay vẫn phải trả lãi trong thời gian chờ giao dịch; nếu nhiều người cùng hạ giá để thu hồi vốn, mặt bằng giá có thể tiếp tục chịu sức ép.

Thị trường vì vậy đang phân hóa rõ hơn: căn hộ có pháp lý minh bạch, chất lượng vận hành tốt và giá phù hợp vẫn có cơ hội tìm khách, trong khi những dự án vướng mắc kéo dài hoặc xuống cấp phải đối mặt với áp lực giảm giá lớn hơn. Với doanh nghiệp phát triển dự án, xu hướng này cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của chất lượng, pháp lý và khả năng cạnh tranh với nguồn cung mới.