Chủ tịch HoREA: Nên cho tính lại thời hạn sử dụng đất khi dự án đổi chủ

HoREA cho rằng nhiều dự án đổi chủ hoặc vừa được tháo gỡ pháp lý kém hấp dẫn vì thời hạn đất còn quá ngắn.

Phát biểu tham luận tại hội thảo "Định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, sửa đổi Luật Đất đai hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên mới" do Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổ chức ngày 01/07, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu đề xuất sửa các quy định về chế độ và thời hạn sử dụng đất theo hướng linh hoạt hơn.

Theo ông Châu, Việt Nam đang chuyển sang mô hình tăng trưởng dựa nhiều hơn vào khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Trong bối cảnh đó, chính sách đất đai cũng cần thay đổi để khơi thông nguồn lực đầu tư, thay vì khiến nhiều dự án bị giảm giá trị vì các ràng buộc về thời hạn sử dụng đất.

Một kiến nghị đáng chú ý của HoREA là sửa khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Hiệp hội đề xuất cho phép tính lại thời hạn sử dụng đất từ thời điểm cơ quan nhà nước cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc ban hành quyết định xử lý vi phạm về đất đai.

Theo quy định hiện nay, thời hạn sử dụng đất thường được tính từ thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Điều này khiến nhiều dự án dù được chuyển sang nhà đầu tư mới vẫn chỉ còn thời hạn sử dụng đất rất ngắn.

Ông Lê Hoàng Châu phát biểu tại một sự kiện hồi tháng 5 - Ảnh: Tử Kính

Ông Châu lấy ví dụ một dự án thương mại được giao đất 50 năm. Sau 30 năm hoạt động, dự án được chuyển nhượng cho doanh nghiệp khác. Nhà đầu tư mới khi đó chỉ còn 20 năm sử dụng đất, trong khi vẫn phải bỏ vốn lớn để cải tạo hoặc phát triển tiếp dự án. Với thời gian khai thác ngắn như vậy, hiệu quả đầu tư giảm và doanh nghiệp cũng ít mặn mà nhận chuyển nhượng.

Tình trạng tương tự xảy ra với các dự án vướng pháp lý kéo dài hàng chục năm. Khi được tháo gỡ theo các nghị quyết của Quốc hội, thời hạn sử dụng đất còn lại không nhiều vì vẫn tính từ mốc giao đất ban đầu. HoREA cho rằng nếu được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định xử lý, nhà đầu tư sẽ có thêm thời gian để tiếp tục triển khai dự án.

Hiệp hội cũng nêu trường hợp các dự án condotel từng phát sinh sai phạm pháp lý. Sau khi được xử lý và cho tiếp tục triển khai, thời hạn sử dụng đất của người mua vẫn bị tính theo mốc cũ. Điều này làm giảm thời gian khai thác thực tế của người mua so với kỳ vọng ban đầu.

HoREA đồng thời đề xuất cho phép doanh nghiệp chủ động đề nghị gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo nhu cầu đầu tư, thay vì chỉ được nộp hồ sơ trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Theo Hiệp hội, quy định hiện hành chưa tính đến trường hợp doanh nghiệp cần kéo dài thời hạn đất để hợp tác với đối tác mới hoặc mở rộng sản xuất, kinh doanh.

Ông Châu dẫn trường hợp dự án The One Sài Gòn từng được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá. Do thời hạn sử dụng đất còn lại khoảng 39 năm, thay vì đủ 50 năm, giá khởi điểm của dự án bị ảnh hưởng. HoREA cho rằng nếu thời hạn đất được tính lại từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền xử lý, giá trị dự án có thể cao hơn, qua đó tăng nguồn thu cho Nhà nước và tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai.

Ngoài vấn đề thời hạn sử dụng đất của dự án, HoREA còn đề xuất bổ sung loại "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh loại đất ở sử dụng ổn định lâu dài.

Theo ông Châu, đây là việc bổ sung thêm một lựa chọn, không thay thế chế độ đất ở lâu dài đang áp dụng. HoREA cho rằng chính sách này có thể giúp Nhà nước linh hoạt hơn trong quản lý quỹ đất và đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, vốn đã cho phép mua bán nhà ở có thời hạn.

Hiệp hội dẫn kinh nghiệm Singapore, nơi phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và nhiều dự án nhà ở được bán với thời hạn tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, quỹ đất được Nhà nước thu hồi để chỉnh trang và tái phát triển đô thị.

Lo chi phí đất tăng mạnh nếu công thức giá đất chưa hợp lý

Trong một tham luận khác tại hội thảo, Chủ tịch HoREA cũng đề cập đến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của TPHCM.

Theo HoREA, việc Thành phố tạm thời chưa áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh đối với nhiều dự án bất động sản là phù hợp trong bối cảnh chưa ban hành đầy đủ căn cứ theo Nghị quyết 254 của Quốc hội. Tuy nhiên, Hiệp hội cho rằng TPHCM cần sớm hoàn thiện bảng giá đất để có thể mở rộng cơ chế mới trong thời gian tới.

Vấn đề HoREA lưu ý là nếu chỉ lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất, chi phí đất của dự án có thể tăng rất mạnh.

Với một dự án giả định trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức cũ, cách tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cho ra mức khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu tính theo phương pháp thặng dư, mức giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Theo phân tích được HoREA dẫn lại, nếu áp dụng mức giá cao hơn, doanh nghiệp có thể phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng/m2 mới đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Hoặc tại đường Đặng Công Bỉnh, Hóc Môn cũng cho thấy giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh cao hơn nhiều lần so với phương pháp thặng dư.

Từ các ví dụ này, HoREA cho rằng nếu mở rộng cơ chế tính giá đất mới, công thức xác định hệ số điều chỉnh cần được hoàn thiện để phản ánh đúng đặc điểm từng loại dự án. Nếu không, chi phí sử dụng đất có thể tăng quá cao và cuối cùng đẩy áp lực sang giá nhà.