MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

"Chốt" mức 3,6% cho khoản thu đất bổ sung

Theo Nghị định 291, khoản tiền sử dụng đất bổ sung sẽ bị áp mức thu 3,6%/năm trên tổng số phải nộp – một bước siết chặt nhằm tăng kỷ luật tài chính đất đai và bảo đảm nguồn thu ngân sách ổn định, minh bạch hơn.

Nghị định 291 của Chính phủ vừa được ban hành và có hiệu lực từ ngày 6/11/2025, mang tính chất sửa đổi, bổ sung một số quy định quan trọng về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị định 103 trước đây.

Quy định trọng tâm nhất nằm ở việc ấn định mức thu 3,6%/năm đối với khoản tiền sử dụng đất bổ sung. Cụ thể, trong các trường hợp đã có quyết định về giao đất, chuyển mục đích sử dụng, gia hạn, điều chỉnh quy hoạch chi tiết trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhưng chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất, khoản thu bổ sung sẽ được tính bằng mức 3,6%/năm trên số tiền thuê đất phải nộp.

Đây là một động thái đáng chú ý khi trong dự thảo trước đó, Bộ Tài chính muốn giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% mỗi năm. Giới chuyên gia từng cảnh báo rằng quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính là phi lý, có thể gây khó khăn và trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản. Mức 3,6% được xem là một sự điều chỉnh cần thiết.

Khoảng thời gian định lượng và quy tắc tính chênh lệch

Nghị định 291 quy định rõ ràng về cách tính khoảng thời gian chưa nộp tiền sử dụng đất. Thời gian này được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất cho đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền có quyết định giá đất. Sau khi trừ đi khoảng thời gian tối đa này, cơ quan nhà nước có nghĩa vụ phải hoàn thành việc xác định giá đất cụ thể trong vòng 180 ngày.

Đối với các dự án và cá nhân đã nộp khoản thu bổ sung theo Nghị định 103 trước đây, Nghị định 291 cho phép tính lại tiền nộp bổ sung.

Trường hợp tính lại phát sinh chênh lệch tăng, người sử dụng đất phải nộp thêm.

Trường hợp tiền nộp bổ sung sau khi tính lại nhỏ hơn số đã nộp, khoản tiền chênh lệch sẽ được hoàn trả bằng cách trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hoặc hoàn trả bằng tiền nếu không còn nghĩa vụ nào để trừ.

Ngoài ra, Nghị định cũng ưu tiên đối tượng đặc biệt, quy định giảm 50% tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo được Nhà nước cho thuê đất sản xuất kinh doanh tại vùng dân tộc và miền núi.

Công thức tính chi tiết và quy trình thanh toán

Về phương pháp tính khoản thu bổ sung:

Đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất chẵn năm, khoản tiền nộp bổ sung được tính bằng mức thu 3,6%/năm nhân với số tiền sử dụng đất phải nộp.

Đối với thời gian không chẵn năm, khoản tiền được tính bằng công thức: (3,6% / 365 ngày) nhân với số ngày không tròn năm phải nộp bổ sung, rồi nhân với số tiền sử dụng đất phải nộp.

Việc tính toán và thông báo khoản tiền bổ sung này sẽ được thực hiện cùng lúc với thông báo nộp tiền sử dụng đất chính thức. Việc tính tiền chậm nộp (nếu có) sẽ tuân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.