Chia sẻ lợi nhuận - hướng đi ít rủi ro cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Sự việc Cocobay Đà Nẵng công bố chấm dứt cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu condotel khiến thị trường dấy lên nhiều lo ngại đối với phân khúc căn hộ du lịch (condotel) vốn đang khá trầm lắng.

Ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, cách đây 2 – 3 năm, khi condotel phát triển bùng nổ tại Việt Nam, cam kết lợi nhuận là một chính sách phổ biến của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Thời điểm đó dường như đã xảy ra một cuộc cạnh tranh giữa các dự án về mức lợi nhuận cam kết, dẫn đến những mức lợi nhuận cam kết cao một cách khó tin.
Theo ông, các chuyên gia đã đưa ra cảnh báo về những cam kết này, nhưng vẫn không ít nhà đầu tư chạy theo mức lợi nhuận hấp dẫn. Qua thời gian, khi các dự án condotel này đi vào vận hành, những cam kết lợi nhuận trước đây mới hé lộ tính bất khả thi và buộc phải chấm dứt cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu condotel.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán và nguyên nhân là do hoạt động của dự án không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu, nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Vì vậy, nhà đầu tư condotel không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường, trong khi đó những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý - ông Troy Griffiths nhận xét.

Trên thực tế, đây cũng không phải là câu chuyện mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác. Do đó, đây cũng như một cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi. Chắc chắn sẽ có thêm những dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án.

Ở nhiều nơi như Singapore, Hong Kong (Trung Quốc) và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ - ông Troy Griffiths chia sẻ.
Trước những thông tin này, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư bất động sản.

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình. Dù vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của chủ đầu tư, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận.

Gần đây đã có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng ngôi nhà thứ 2. Mô hình này không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư hay đơn vị vận hành. Đây cũng có thể sẽ là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Giám đốc Vận hành Công ty Luxstay Nguyễn Tấn Đăng Khoa đưa ra nhận xét, thị trường homestay (loại hình lưu trú tại nhà dân) và nhà nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bùng nổ mạnh mẽ, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản du lịch bắt đầu chào bán căn hộ, biệt thự và nhà phố để nhà đầu tư thứ cấp tự vận hành và cho thuê.

Việt Nam đang đi vào giai đoạn “vàng” để phát triển tối đa mảng homesharing (dịch vụ chia sẻ nhà) với những tiềm năng hấp dẫn chưa hề có từ thị trường. Với những kế hoạch rõ ràng cùng sự nhạy bén cần có với nhu cầu của người tiêu dùng, ngành du lịch nói chung và ngành kinh doanh homestay, nhà nghỉ dưỡng nói riêng của Việt Nam sẽ nhanh chóng chạm “nóc”./.