Chặn sốt đất bằng cách nào?

Chặn sốt đất bằng cách nào?

“Bong bóng” trong bất động sản không thể cứ lớn mãi mà đến một lúc nhất định phải bị “nổ” do mất cân bằng giá trị. Ai bán được lúc “bong bóng” sắp nổ thì được lãi lớn, ai phải bán sau khi “nổ” thì sạt nghiệp.

Thời gian gần đây, những cơn sốt đất cục bộ lại xuất hiện ở nhiều địa phương. Cho đến thời điểm hiện tại, đây vẫn là vấn đề gây ra nhiều bức xúc và là bệnh cũ chưa có thuốc trị. Để làm rõ hơn vấn đề này, chúng tôi đã phỏng vấn GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Những cơn sốt đất cục bộ tại một số tỉnh, thành phố trong thời gian gần đây bùng phát khiến cho giá đất khó kiểm soát trên thị trường. Theo ông đâu là nguyên nhân chính gây ra những cơn sốt đất này?

Là thời điểm năm đầu của một kỳ quy hoạch mới, nhiều ý tưởng về quy hoạch đô thị, quy hoạch hạ tầng đã được đưa ra. Điển hình là Thủ Đức, thành phố biển Cần Giờ và nhiều tuyến cao tốc huyết mạch tại TPHCM được đề xuất.

Ở Hà Nội, quy hoạch thành phố Sơn Tây, thành phố Sông Hồng và các tuyến cao tốc cũng được đưa ra.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành phố cũng đề ra nhiều dự án lớn về sân bay, bến cảng, đô thị trong quy hoạch phát triển của mình như tại sân bay Long Thành (Đồng Nai), hay những cơn sốt đất đã xảy ra ở Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và Bắc Vân Phong (Khánh Hoà) là khi Nhà nước có chủ trương thành lập ba đặc khu hành chính - kinh tế…

Nguyên nhân thứ hai là do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 làm giảm đáng kể đến thu nhập của người dân. Trong khi lợi nhuận từ tiền gửi ngân hàng chỉ ở mức 4%, gần ngang với tỷ lệ lạm phát cơ bản được phép, do đó nhiều người nghĩ tới giải pháp đầu tư bất động sản để tăng thu nhập. Nhu cầu tăng cao mà cung thấp cũng là nguyên nhân khiến cho những cơn sốt đất càng bùng lên cao hơn.

Nguyên nhân khác là do giới đầu cơ, cò mồi đất vì trục lợi bất chính đã gây nhũng nhiễu thông tin, tung tin thất thiệt về pháp luật, về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo để lôi kéo mọi người tung tiền vào mua đất. Hoặc đôi khi chỉ nghe phong phanh là ý tưởng được đề xuất trong quy hoạch, cũng đã khiến cho giới buôn đất tung ra những chiêu trò để ăn chi phí môi giới đất trong chuyển nhượng đất.

Tình trạng “bong bóng” bất động sản, “thổi” giá đất gây ra nhiều hệ lụy khó lường khiến cho các nhà đầu tư gặp rủi ro cao, ông có ý kiến gì về nhận định này?

Trong thị trường bình thường, giá đất luôn tăng dưới dạng một đường thẳng với độ dốc nhỏ, thể hiện đúng tính chất số lượng cầu tăng nhưng cung không tăng. Khi sốt đất nhẹ thì độ dốc của đường thẳng tăng thêm, khi sốt đất cao thì đường thẳng biến thành đường cong theo chiều thẳng đứng. Chênh lệch giá đất bị “sốt” và giá đất trong điều kiện thị trường bình thường chính là phần tạo “bong bóng” bất động sản.

Trong khi đó, “bong bóng” trong bất động sản không thể cứ lớn mãi mà đến một lúc nhất định phải “nổ” do mất cân bằng giá trị. Ai bán được bất động sản lúc “bong bóng” sắp nổ thì được lãi lớn, ai phải bán sau khi “nổ” thì sạt nghiệp.

“Bong bóng” bất động sản làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới lĩnh vực tài chính. Điển hình là khủng hoảng tài chính tại khu vực Đông Nam Á vào năm 1997. Vụ nổ “bong bóng” bất động sản xảy ra khi hiệu ứng đám đông kéo mọi người dân thế chấp nhà của mình để vay tiền đầu tư vào bất động sản. Các định giá viên đất đai định giá tài sản thế chấp cao hơn giá thị trường để vay được nhiều tiền hơn khiến cho “bong bóng” bất động sản hình thành và ngày càng lớn rồi “nổ”. Từ đó dẫn đến việc các ngân hàng mất thanh khoản rồi khủng hoảng tài chính bao trùm toàn khu vực.

Khủng hoảng tài chính do “bong bóng” bất động sản gây khó khăn trong phát triển kinh tế quốc gia, do giá trị đầu vào đất đai không ổn định, kéo theo hệ lụy giá trị hàng hoá đầu ra cũng không ổn định. Và khi các tổ chức tài chính tham gia cung vốn vào đầu tư bất động sản rồi để đó chứ không sử dụng sẽ tạo nên những thành phố hoang khi cơn sốt đất qua đi. Việc này cũng gây ra khủng hoảng tài chính.

Ở nước ta, hầu hết những cơn sốt đất gần đây đa phần đều xuất phát từ những thông tin chưa rõ ràng về dự án, quy hoạch. Ví dụ như vụ sốt đất ảo xảy ra tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (Hà Nội), “ăn theo” thông tin về hai dự án của một tập đoàn lớn đề xuất nghiên cứu, triển khai. Việc “thổi” giá bằng nhiều chiêu trò của đám cò mồi đất khiến giá đất xung quanh dự án tăng chóng mặt, không ít người bị thua lỗ vì chỉ sau vài tuần giá đất đã trở về với điểm xuất phát ban đầu.

Mặt khác, khi giá đất cứ tăng theo chiều thẳng đứng, khiến việc tiếp cận sử dụng đất sau đó của người muốn sản xuất, kinh doanh, dịch vụ gặp khó khăn do giá thuê quá cao.

Những cơn sốt đất, “thổi” giá khiến các nhà đầu tư “mắc cạn”, gây ra một thị trường bất động sản lộn xộn và khi đó nhóm những người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy “mua tranh, bán cướp” trước đó thì hưởng lợi, còn nhóm cò mồi với nhiều chiêu trò thì trục lợi bất chính.

Ông có cảnh báo thế nào đối với những người muốn tham gia thị trường bất động sản?

Những nhà đầu tư hay những người muốn tham gia thị trường bất động sản cần cảnh giác cao độ, tìm hiểu kỹ các thông tin, bởi những cơn sốt đất ảo bản chất là làm lợi cho nhóm cò mồi, còn người mua sẽ bị “mắc cạn”, càng về sau càng bị thua thiệt vì phải chịu rủi ro từ phần giá trị đất nâng lên cao, vượt quá xa với giá trị thực của tài sản.

Các đối tượng cò đất đa phần hoạt động theo nhóm, mà tạo thành một mạng lưới với những chiêu trò tung hứng với nhau, tự thổi giá, gây nhiễu thông tin, lan truyền thông tin về sốt đất để lôi kéo những người muốn đầu tư tìm về. Khi có nhiều người tìm về, họ dàn cảnh cho những người khác cũng đến tìm mua đất rồi nhanh chóng đặt cọc, sau đó họ kích giá để làm giá đất tăng cao, điều chỉnh thời gian đến khi “bong bóng” nổ. Khi đã có nhiều người nhảy vào mua thì những đối tượng này lại nhảy ra, khiến thị trường sụt xuống. Hình thức này xuất hiện ở nhiều nơi với những dạng thức khác nhau, len lỏi vào các làng quê.

Vậy theo ông, phải có những giải pháp nào để xử lý những vụ sốt đất, “thổi” giá như hiện nay?

Tại các nước phát triển, người ta sử dụng công cụ thuế chuyển quyền theo đánh lũy tiến ở mức cao vào những trường hợp mua nhanh, bán nhanh mang tính “lướt sóng”. Họ cũng có sắc thuế riêng đánh vào giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của người khác mang lại. Hiện nay hệ thống thuế bất động sản của Việt Nam chưa được đổi mới, do đó chưa thể dùng công cụ thuế để cắt sốt đất. Việc người dân chuyển quyền sử dụng đất vẫn phải xác nhận đăng ký giao dịch.

Theo tôi, Hà Nội và TPHCM phải đặt việc cắt sốt đất là nhiệm vụ trọng tâm để cơn sốt đất này không lan ra toàn thị trường. Các cơn sốt đất ở các địa phương khác chỉ còn mang tính thời điểm và cục bộ.

Tại mỗi địa phương, việc cắt sốt đất có thể thực hiện bằng 3 việc, bao gồm: Tạm dừng việc cho chuyển mục đích sử dụng đất vì quy hoạch kỳ tới chưa được phê duyệt; giải tán các “chợ cóc” bất động sản do giới “cò nhà đất” lập ra; đề nghị báo chí vào cuộc để đăng tải những thông tin chính xác về tình trạng quy hoạch, những rủi ro gặp phải… nhằm không để hình thành hiệu ứng đám đông.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạm thời không cung cấp tín dụng cho kinh doanh bất động sản, nhằm ngăn chặn tình trạng “nổ” bong bóng bất động sản gây ra khủng hoảng tài chính.

Các địa phương cần dựa trên Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai theo hướng thông qua Hội đồng nhân dân một quy trình thống nhất về giải quyết đất đai cho các dự án đầu tư, nhằm đẩy nhanh việc phê duyệt dự án đầu tư bất động sản. Việc này sẽ loại bỏ được tâm lý e ngại thiếu cung nhà ở trong vài ba năm tới.

Ngoài ra, chính quyền cấp tỉnh cần chuẩn bị những nội dung đổi mới về quản lý đất đai hướng tới một thị trường bất động sản bền vững để chung tay xây dựng Luật Đất đai sửa đổi.

Xin trân trọng cảm ơn ông!