CBRE: Thị trường nhà ở sẽ chuyển mình trong năm 2020

Năm 2020 được dự đoán tiếp tục có nhiều triển vọng, giúp thị trường có những bước chuyển mình.

Theo ghi nhận, trung bình từ năm 2015 – 2018, mỗi năm hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội đón nhận tổng cộng 70.000 căn hộ chào bán mới thuộc 145 dự án. Bên cạnh số lượng căn hộ chào bán cao, số lượng sản phẩm giao dịch thành công tại thị trường sơ cấp cũng đạt mức cao kỷ lục, trung bình mỗi năm có 60.000 căn hộ được bán thành công. Mức giá chào bán căn hộ tăng trưởng trung bình mỗi năm là 7% tại TP.HCM và 5% tại Hà Nội.

Năm 2019 là một bức tranh đa chiều về thị trường bất động sản, đối diện với rất nhiều biến động. Đầu tiên phải kể đến sự chững lại trong nguồn cung căn hộ chào bán mới ở hầu hết các phân khúc do quy trình phê duyệt và cấp phép dự án chậm.

Mặc dù nguồn cung sụt giảm nhưng nhu cầu của thị trường vẫn duy trì ở mức cao. Điều này phản ánh qua số lượng căn hộ chào bán thành công luôn đạt mức hơn 80% ngay từ các đợt mở bán đầu tiên. Giá bán ở các phân khúc đều tăng ổn định ở mức 5%-10% cho thấy thị trường vẫn duy trì sự ổn định.

Tình hình thị trường năm 2019

Sau một giai đoạn phát triển khá nóng, đến năm 2019, nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng số sản phẩm chào bán ra thị trường đạt 21.619 căn, giảm 3% so với cùng kỳ năm 2018.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc sụt giảm nguồn cung, tuy nhiên, trong đó chủ yếu là do quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án bị kéo dài lâu hơn dự kiến, dẫn đến các kế hoạch triển khai sản phẩm gặp nhiều trở ngại. Các dự án mở bán trong quý tiếp tục được thị trường đón nhận tốt với tỷ lệ bán cao, mặc dù giá chào bán một số dự án tăng hơn 10% so với khu vực xung quanh.

Một điểm sáng của thị trường của năm 2019 là sự tiếp tục mở rộng của phân khúc trung cấp. Cả năm 2019, dự kiến phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng 69% tổng nguồn cung chào bán mới tại TP.HCM và 80% tổng nguồn cung chào bán mới tại Hà Nội.

Đáng chú ý, phân khúc ghi nhận mức giá tăng nhanh nhất là phân khúc căn hộ hạng sang. Năm 2019 ghi nhận mức giá tăng 17% so với năm 2018. Nếu tính từ 2017 thì phân khúc này đã ghi nhận mức tăng hơn 40%.

Bên cạnh những diễn biến đa chiều của thị trường giao dịch nhà ở, thị trường căn hộ cho thuê cũng đối diện với nhiều thách thức lớn. Từ năm 2017, lượng căn hộ bàn giao đến tay khách hàng ngày càng nhiều, đặc biệt là những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp. Phần lớn những căn hộ này được đưa vào thị trường cho thuê.

Theo thống kê của CBRE, từ năm 2017, có khoảng hơn 36.681 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang tại thị trường TP.HCM được bàn giao và hơn 50% trong số đó được cho thuê.

Với việc nguồn cung tăng cao như vậy trong một thời gian ngắn làm cho sự cạnh tranh trong thị trường này trở nên căng thẳng hơn bao giờ hết. Chính sự cạnh tranh này làm cho mức giá thuê giảm trong suốt 2 năm trở lại đây.

Xét về mức lợi nhuận cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố, quận 2, quận Bình Thạnh và quận 7, CBRE ghi nhận mức lợi nhuận cho thuê dao động từ 4% - 7%. Mức lợi nhuận này giảm hơn nhiều so với mức lợi nhuận 5% - 8% cách đây 3 năm. Việc sụt giảm lợi nhuận thuê phần nào cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư tại thời điểm hiện tại trong khi mức lãi suất huy động lại có xu hướng tăng.

Dự báo thị trường năm 2020

Với những biến động của thị trường trong năm 2019, thị trường bất động sản vẫn sẽ phải đối diện với những khó khăn nhất định khi bước sang năm 2020. Việc chậm cấp phép cho các dự án và thay đổi luật vẫn là một trong những khó khăn lớn đối với các chủ đầu tư.

Tuy nhiên, khó khăn có thể sớm được tháo gỡ khi mà Chính phủ cũng đã có những chỉ đạo cụ thể đến các lãnh đạo địa phương yêu cầu hỗ trợ các chủ đầu tư đẩy nhanh công tác cấp phép và phê duyệt dự án.

Việc chậm trễ của các dự án kéo dài cũng gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc huy động vốn, đồng thời gián tiếp gia tăng chi phí đầu tư vào dự án. Hiện tại các chủ đầu tư cũng đa dạng hóa các phương án huy động vốn nhằm duy trì hoạt động. Thêm vào đó, các công trình hạ tầng quan trọng chậm tiến độ cũng là một áp lực rất lớn cho thị trường bất động sản.

Tuy khó khăn vẫn tồn đọng, nhưng năm 2020 được dự đoán tiếp tục có nhiều triển vọng giúp cho thị trường có những bước chuyển mình. Trước tiên phải kể đến nhu cầu thị trường vẫn ở mức rất cao. Nó đã giúp duy trì lượng tiêu thụ sản phẩm ổn định ở mức cao trong suốt một thời gian dài. Và điều này cũng là kỳ vọng giúp duy trì sự ổn định của thị trường trong năm 2020.

Các chủ đầu tư lớn đang có nhiều kế hoạch phát triển các khu đô thị lớn tại các dự án nằm rìa khu vực trung tâm. Điều này giúp giải tỏa áp lực sụt giảm nguồn cung, cũng như mở rộng sự phát triển chung của thị trường.

Chính việc đa dạng này giúp các nhà đầu tư có nhiều sự lựa chọn hơn thay vì chỉ tập trung vào các khu vực nội thành trung tâm thành phố. Cùng với nhu cầu thị trường duy trì tốt, mức giá chung của thị trường vẫn được CBRE dự báo sẽ tiếp tục đà tăng ổn định. Điều này giúp duy trì niềm tin của nhà đầu tư. Nhiều công trình hạ tầng liên tỉnh cũng là đòn bẩy giúp giá bất động sản các tỉnh lân cận thành phố tăng trong tương lai.