Câu chuyện cuối tuần: Cập nhật ngành bất động sản

KHÓ KHĂN TRONG NGẮN HẠN

Trong nửa đầu năm 2022, các hoạt động phát triển dự án BĐS thương mại nhà ở cả nước ghi nhận sự diễn biến chậm hơn so với năm 2021 (Cấp phép -61% YoY, đang triển khai -7% YoY ,đủ điều kiện mở bán -32% YoY). Trong đó: Bình Dương, Kiên Giang, Quãng Ngãi, Nghệ An, Đà Nẵng, Phú Thọ, Hà Nội đang là các tỉnh thành dẫn đầu và hoạt động phát triển nhà ở thương mại

THANH KHOẢN HÀNG TỒN KHO GIẢM TRONG KHI NỢ VAY TĂNG

Trong giai đoạn 2019-2021, các doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng nợ vay, đặc biệt thông qua hoạt động phát hành TPDN.

Tổng hợp số liệu BCTC các doanh nghiệp niêm yết cho thấy lượng tiền ứng trước của khác hàng có xu hướng giảm từ Q1/2020 do hoạt động bàn giao các dự án cũ, trong khi các dự án tiếp nối khả năng giảm về số lượng. Tuy nhiên giá trị hàng tồn kho không có sự thay đổi đáng kể. Điều này cho tính thanh khoản của hàng tồn kho BĐS có xu hướng chậm lại.

Đến đầu 2022, NHNN đã có các chỉ đạo về việc kiểm soát chặt chẽ hơn trong hoạt động phát hành TPDN, cũng như tín dụng trong lĩnh vực BĐS. Trong H1/2022 giá trị phát hành TPDN BĐS ghi nhận giảm 58% so với cùng kỳ

Việc siết chặt các hoạt động vay mượn (ngân hàng và trái phiếu) sẽ khiến chi phí vay nợ của các doanh nghiệp BĐS tăng cao, cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng đòn bẩy lớn găp nhiều khó khăn hơn trong giai đoạn sắp tới.

KIỂM SOÁT CHẶT CHẼ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU TĂNG ÁP LỰC KHẢ NĂNG TÍNH THANH KHOẢN CÁC DỰ ÁN

Lãi suất vay mua nhà đã có xu hướng tăng trong H1/2022,và cắt giảm “gói hỗ trợ lãi suất” trong năm đầu. Bên cạnh việc hạn chế cho vay các sản phẩm đất nền, đầu tư hay nghỉ dưỡng, ngân hàng cũng cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà.

Lãi suất vay tài trợ dự án đứng trước áp lực tăng trong 2023.

TPDN nói chung, cũng như TPDN BĐS nói riêng sẽ đáo hạn với giá trị lớn từ Q3/2022 và 2023. Trong môi trường tín dụng thắt chặt, một khoản lớn TPDN đáo hạn sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên khả năng thanh khoản của các nhà phát triển dự án, cũng như tăng chi phí tài trợ vay của các doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới.

=>> Khả năng lãi suất tăng & việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng hiện nay sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2022-2023.