Cẩn trọng khi hợp pháp hóa nhà ở vi phạm trật tự xây dựng

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh vừa ban hành văn bản hướng dẫn các tiêu chí phân loại nhằm hợp pháp hóa cho ba nhóm công trình vi phạm trật tự xây dựng được tồn tại với mong muốn giải quyết được tình trạng xây dựng trái phép đang diễn ra hiện nay. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại việc hợp pháp hóa vi phạm xây dựng sẽ tạo tiền lệ xấu, phát sinh tiêu cực...

Ba nhóm vi phạm được tồn tại

Theo hướng dẫn của Sở Xây dựng thành phố, nhóm thứ nhất là những công trình xây dựng sai giấy phép sửa chữa, cải tạo; sai giấy phép xây dựng; xây dựng không phép; sai thiết kế hoặc quy hoạch được duyệt theo Nghị định số 121/2013/NÐ-CP ngày 10-10-2013 của Chính phủ quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà ở và công sở. Hành vi vi phạm xây dựng đã kết thúc trước ngày

15-1-2018. Các công trình này muốn tồn tại phải đáp ứng các điều kiện như: Vi phạm từ ngày 4-1-2008 đến 15-1-2018, nhưng sau ngày 15-1-2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15-1-2018 và đã có biên bản vi phạm hành chính, có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, có quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.

Nhóm thứ hai là những công trình xây dựng không phép, sai phép, sai thiết kế, quy hoạch theo Nghị định số 180/2007/NÐ-CP ngày 7-12-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, xảy ra từ ngày 4-1-2008 và đã kết thúc trước ngày 15-1-2018, nhưng sau ngày 15-1-2018 mới được phát hiện. Những công trình này phải không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không tranh chấp, đất có quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư công trình phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với nhà ở riêng lẻ. Riêng đối với công trình là dự án đầu tư, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế... Sau khi nộp phạt đầy đủ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho công trình đó.

Nhóm thứ ba là những công trình xây dựng không phép, sai phép sau ngày 15-1-2018. Những công trình này hiện vẫn tồn tại, không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không tranh chấp, đất có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp. Các công trình nêu trên sẽ được các cơ quan liên quan xử lý theo hướng cấp giấy phép xây dựng mới cho chủ nhà hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho phù hợp hiện trạng công trình trước khi được hoàn công, cấp giấy chủ quyền cho công trình.

Với việc phân nhóm và đưa ra cụ thể các tiêu chí như trên, theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, không phải tất cả các trường hợp xây dựng không phép, sai phép nộp phạt đều được phép tồn tại. Vấn đề cốt lõi là công trình phải đúng quy hoạch và bảo đảm các tiêu chí đề ra. Theo đó, các trường hợp xây dựng trên đất nông nghiệp, đất hành lang kênh rạch, công trình công cộng… hoặc nhà xây dựng sai mẫu trong các dự án được duyệt quy hoạch 1/500 đều không thuộc các nhóm nêu trên, phải xử lý tháo dỡ.

Lo ngại tạo tiền lệ xấu

Theo Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Lê Hòa Bình, văn bản của Sở Xây dựng thành phố dựa trên hướng dẫn của Bộ Xây dựng cũng như quy định của pháp luật hiện hành. Sau khi nhận được văn bản hướng dẫn, UBND các quận, huyện của thành phố sẽ phối hợp các cơ quan liên quan rà soát hồ sơ xử lý vi phạm hành chính, thống kê, phân loại xử lý các công trình vi phạm trật tự xây dựng theo ba nhóm gửi về sở. Trên cơ sở này, Sở Xây dựng thành phố sẽ có văn bản hướng dẫn các quận, huyện phân loại xử lý đối với các công trình vi phạm trật tự xây dựng. Tiếp đó, UBND các quận, huyện sẽ trực tiếp có ý kiến giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể.

Trước đây, Nghị định số 121/2013/NÐ-CP cho phép các hành vi xây sai nội dung cấp phép; xây không có giấy phép; sai thiết kế, sai quy hoạch hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định để tồn tại.

Tiếp đó, Nghị định số 139/2017/NÐ-CP ngày 27-11-2017 của Chính phủ "Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở" (có hiệu lực ngày 15-1-2018) quy định rõ, công trình đang xây dựng mà sai chỉ giới xây dựng, cơi nới lấn chiếm sẽ buộc phải tháo dỡ ngay. Ðối với công trình đang triển khai xây dựng và không vi phạm các yếu tố nêu trên sẽ có 60 ngày để bổ sung thủ tục, nếu quá thời hạn này, không có đầy đủ hồ sơ sẽ bị tháo dỡ những phần xây dựng sai phạm.

Trao đổi với chúng tôi, cán bộ phụ trách đô thị một huyện trên địa bàn thành phố cho biết, với tốc độ đô thị hóa tại các quận, huyện vùng ven thành phố như hiện nay, việc cho tồn tại các công trình vi phạm xây dựng sẽ tạo ra những tiền lệ xấu, gây khó khăn trong công tác quản lý. Một trong những nguyên nhân khiến người dân vi phạm trật tự xây dựng là do họ có nhu cầu xây dựng nhà ở nhưng vướng quy định, thủ tục. Ở khu vực ngoại thành, người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất, song trước khi chuyển thì phải đăng ký chuyển mục đích đất. Tuy nhiên, việc đăng ký mỗi năm chỉ được làm một lần, lúc triển khai thì có khi người dân chưa có nhu cầu. Ðến lúc người dân có nhu cầu xây nhà, đi chuyển mục đích sử dụng đất thì mới hay trước đó mình chưa đăng ký, cho nên không chuyển mục đích đất trong năm được, dẫn tới bức xúc, vi phạm trật tự xây dựng.

Giải pháp căn cơ nhất để ngăn ngừa vi phạm trật tự xây dựng vẫn là phải đáp ứng nhu cầu nhà ở hợp pháp cho người dân. Trong đó, các quận, huyện phải chủ động rà soát lại quy hoạch, nhu cầu sử dụng đất, tốc độ tăng dân số…, từ đó đề xuất điều chỉnh để phân bổ phù hợp đất nông nghiệp phục vụ nhu cầu đất ở.