Cần quy định rõ việc “nhận cọc” trong giao dịch bất động sản

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã sửa đổi rất nhiều quy định, bổ sung mang tính thực tiễn, song vẫn không có quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản. 

Đặt cọc để hứa mua, hứa bán một sản phẩm có giá trị như nhà đất, ô tô, xe máy, cây cảnh, tranh ảnh, kim loại quý… là hoạt động giao dịch dân sự hết sức bình thường. Tuy nhiên, trong “cơn sốt” đất vừa qua có không ít trường hợp “dở khóc, dở cười” liên quan đến những trường hợp đặt cọc mua nhà đất, mà bên chịu thiệt thòi thường là người đặt cọc, ít thì vài chục triệu, nhiều thì đến cả vài trăm triệu đồng. Chính vì vậy, rất cần có quy định chặt chẽ về việc đặt cọc để bảo vệ khách hàng và phòng ngừa hành vi lừa đảo.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 đã có những quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản sau khi đã ký kết hợp đồng giao dịch, nhưng lại không quy định về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch nhằm mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng để điều chỉnh các hành vi giao dịch trước khi ký kết hợp đồng. Chính vì vậy đã xảy ra không ít rủi ro, tranh chấp giữa hai bên và đây cũng là trách nhiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Trên thực tế, do nhu cầu rất cần thiết về đặt cọc trước khi ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản nên hoạt động này hiện vẫn đang xảy ra rất phổ biến và chỉ tuân thủ theo quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Trong khi đó, Bộ Luật này lại không quy định mức trần tối đa của tiền đặt cọc, nên đã xuất hiện nhiều trường hợp đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng để nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn (có trường hợp lên đến gần bằng giá trị giao dịch) rồi chiếm dụng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, mới đây Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã sửa đổi rất nhiều quy định, bổ sung mang tính thực tiễn, song vẫn không có quy định về đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản. Nhất là đối với các trường hợp đặt cọc để hứa mua, hứa bán đất nền phân lô hoặc đặt cọc để hứa mua, hứa bán sản phẩm của các dự án bất động sản trước thời điểm đủ điều kiện giao kết hợp đồng mà chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc chưa khởi công xây dựng công trình, dẫn đến phần thua thiệt thường luôn thuộc về bên đặt cọc.

Một số chuyên gia cho rằng, trong giao dịch mua bán nhà đất hiện nay, trường hợp diễn ra tranh chấp giữa bên mua và bên bán khá phổ biến và thường rơi vào một số trường hợp cụ thể như trường hợp tiền đặt cọc thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại tiền đặt cọc, thường là gấp đôi cho bên đặt cọc. Ngược lại, trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng. Thậm chí, nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.

Tuy nhiên bàn về vấn đề này, LS. Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP. HCM thẳng thắn chỉ ra rằng, việc mua bán bất động sản là hoạt động kinh doanh có điều kiện nên phải tuân thủ theo Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ quy định trường hợp đặt cọc sau khi đã ký hợp đồng, nhằm mục đích để bảo đảm thực hiện hợp đồng là hoàn toàn hợp lý. Bởi chủ đầu tư, hay bên bán đất nền, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể nhận tiền huy động vốn của khách hàng khi và chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật pháp. Như vậy, mới có thể phòng tránh được những rủi ro có thể xảy ra cho khách hàng, hay nói cách khác đó là biện pháp bảo vệ người mua nhà đất một cách tốt nhất, tránh việc đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương sử dụng mọi hình thức “lách luật” thông qua hợp đồng giữ chỗ, đặt cọc để huy động trái phép tiền góp vốn của khách hàng khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh, mở bán.